做商业地产犹如指挥一场交响乐

做商业地产犹如指挥一场交响乐

  记者:大都项目预计何时正式开盘?公司自持商业体量将达到多大?价格预计会到多少?何时正式营业?

  王震宁:大都项目一期预售证已经拿到,并且一期写字楼基本已经被全部预定完。应该说,据我们了解,目前市场对项目二期已经具有一个较高的期待值。公司自持商业体量预计会在8万方以上,自持商业部分,将引包括进星巴克、KFC、味千拉面、百丽、淘博运动等国内一线大牌商业进驻,自持商业超过总商业体量的60%。

  价格目前还暂未最终确定,但我们有个突破的想法,就是希望大都的商业价格在未来3-5年内,能翻一番。项目争取会在2014年底,全部进入经营状态。

  记者:您觉得商业地产的特征包括些什么?真正的商业地产它应该具备哪些要素?

  王震宁:应该分几个层面几个维度来看待商业地产。首先就是要明白什么是商业地产。标准意义上,我理解的狭义商业地产应该是通过商业的运营,来提升商业物业价值的项目。这是我理解的纯粹的商业地产。而目前我们所接触到的商业地产,实际上基本都是一种混合业态。现在,商业已经很少有仅通过纯粹的物业经营,来实现准确的商业利润回报,而是通过多维度混合、相互共融,如城市综合体的一个状态来获得商业利润的回报。商业地产的定义也变得更加广泛。

  而说到商业地产应该包括的特征,我认为一个好的商业地产,首先是多业态能够共融。就是商业对办公有促进,对住宅有促进,住宅对办公和商业又有促进。这是一个比较成功的城市综合体应该具备的基本特征;第二,还要看这个商业是否能将多种客户需求融合在一起,当这些要素能够共融时,商业的能量就会得到较大的释放。如果各业态间是一盘散沙,那么商业价值也会被打折。做商业地产就像指挥一场交响乐,就看指挥能不能将各种乐器的音色很好的融合在一起,发挥出最佳的效果。这也是商业地产的魅力所在,难点所在。其次,还有商家的需求共融。住宅地产和商业地产的差别也就在于,住宅地产只需面对一个客户,就是买房者。而商业地产面对的是两级客户,一级是投资方,另外一级是经营方。这两级客户又必须通过开发商来协调好相互之间的关系,但这些客户当中的跨度又非常的大,有几万方自持的大客户,也有几十平方的小产户,从单价到业态,差异都是巨大的。这些都是商业地产的特征所在。

  好的商业地产必备的一些要素就包括,好的地段、好的配套、主力的商业、好的服务、各种业态共融的条件,包括租金水平、客户对这个商业慢慢建立起来的一种认同感。

  记者:在您看来,昆明目前的商业地产处于一个怎样的境地之中?

  王震宁:昆明目前的商业地产面临的最大问题就是,非理性。非理性又包括两种非理性。一种是不专业,商业地产的开发专业度确实欠缺。这种不专业具体又体现在,从政府对商业市场需求要素开始,就是不够了解的,这直接体现在规划方面的欠缺上。第二是开发商的不专业,之前做过真正商业的开发商没有几个,懂商业地产的就更少。商业地产是交响乐嘛,但现在就是只会吹小号的,就来当指挥。也有些是之前只是经营百货的,现在就直接来做商业地产了。甚至有的之前是做中介的,只因为拿了一块地的性质叫“商业用地”就过来做了。第三个是服务机构的不专业,昆明目前还没有一家设计院是专为商业地产设计为主打的。规划不专业、开发商不专业、设计不专业,那么后续的招商、管理就更不专业了。导致整个商业体系建立的不完善。可以说昆明目前真正具备,大型商业操盘能力的团队,可以用凤毛麟角来形容。

  另外一种叫做“赶鸭子上架”式的非理性。比如有些地方高地价,就必须通过这种高收入的物业来保证收益。那么必然会出现一部分人赚、一部分人亏的情况。包括现在的宏观调控政策,不给住宅市场政策支持,那么开发商只有去做商业,变成一种被动性的非理性。

  这就是我觉得昆明商业地产的一个乱象根源所在,整个市场都没有准备好,就必须面对商业地产的大爆发和政策导向的转移。

  记者:目前住宅市场受宏观大环境的影响,市场趋向低迷,那么您觉得昆明商业地产未来的走向会如何?

  王震宁:我觉得有一半的商业必将会退出市场,这是一条铁律。即便在2008年我做正义坊时,即便那时候昆明的商业量体很少的时候,商业地产的市场也不繁荣,比如当时新西南就没有百盛热闹,老金鹰没有新金鹰有人气,虽然这些商业都聚集在同一个板块,但各商业之间也面对着非常激烈的竞争。有些项目定位不到位,自然会经历竞争失败、倒闭或者改造的过程。商业的竞争无疑是惨烈的。如果再考虑人为因素、或者是市场大的宏观面背景更弱的环境下,如供给量比市场的需求量相比差异过大的时候,这种矛盾会显现的更为突出。

  但是商业一定会发展,只不过非理性会给未来商业地产带来惨烈的竞争和非专业人员的倒下。那么专业的人员也会逐步的凸显出来,市场也就会逐步走向健康。

  记者:最后请王总给投资者们一些投资商业的建议。

  王震宁:两点建议,一是多学习,多向有经验的投资者学习;再者就是放平心态,冷静对待商业投资境地。
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