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商业地产实操“返租”知识集合:返租、产权式商铺等

2015-01-03 10:54 编辑

什么是返租?优缺点和操作方式是怎样的?什么是产权式商铺?产权返租有哪几种方式?有何优势?  

一、什么是返租? 

在商铺的销售中,采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,并对购房者有一定比率的年回报(高于银行贷款利率才有吸引力)。 

返租优缺点分析: 

优点:所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。通过拆零产权、销售旺铺可回收巨额资金,大大缓解困扰开发商的资金紧张问题。 

缺点:在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。而且,回笼资金(即产权分散销售)与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。  

操作方式: 

签订购房合同时,业主必须签署委托经营协议和租金回报协议,返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司,这一切与开发商没有任何法律关系,返租协议可长达10 -20年。  

二、什么是产权式商铺? 

房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售,并与买方约定,在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租,由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营,保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式,市场称之为“产权式商铺”,也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”,即所有权和经营权分离的房地产证券化。 

产权式商铺有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,但万变不离其宗,总归是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。 

产权式商铺的实质是房地产产品的一种营销手法,这种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至金融机构等多方面的经济需要,故产业链得以延长,对GDP的贡献显然比单纯营销要大。  

产权式商铺的优势分析 

作为一种营销策略,产权式商铺能够得到市场的认可,必定有其优势所在。客观的讲,这种营销策略在商业楼盘销售时起到了很大的积极作用,在某种程度上是开发商信心与实力的体现,是对市场的认识与把握,更是对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主体,如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。 

优势一:有利于开发商快速回笼资金,扩大销售额。 

产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于,企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金,赚取利润。因为投资型物业多数属于商业物业,如果开发商选择自主经营或是只租不卖,其投资回收期少则十几年,多则几十年,这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时,开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。所以,本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的,建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户投资者便成为必然的选择。 

利用长期稳定的回报为卖点,开发商在定价时可以适当提高单价,从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这也是产权式商铺的一大优势。 

优势二:保证了投资者的投资回报,容易受到投资者的追捧。 

对于投资者而言,产权式商铺在包租期内能获得稳定的租金回报,而且包租期越长,回报越持久,风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品,投资者甚至只要一次首付,每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大肆追捧的根源所在。 

对于售后回租的投资型物业,投资者一般都是在购买时便同开发商签订了包租协议,这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波,大伤脑筋,从而大大降低了交易成本,节省了交易时间。 

还有一点值得一提的就是,虽然这类物业可能单价相对较高,但由于产权分割的较小,每个单元的总价不是很高,从而降低了投资的门槛,使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。 

优势三:能够促使经营者搞好经营,努力争取更大利润。 

售后返租物业有的是开发商自主经营,有的是开发商委托其他物业管理公司经营,也有的是合作经营,但无论经营者是谁,都要承担起支付租金回报的责任。经营者在签订协议时必然清楚这一点,因此也必然有信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压力,经营者只有努力获得超过租金回报的利润,才有可能生存并发展下去。这必将促使经营者搞好经营,争取更大的利润。

优势四:有利于银行加快资金周转,降低风险。 

对于售后返租投资型物业,银行一般要求首付50%,这相对一般住宅项目的贷款来说,按揭比例较小;贷款5至10年还清,也比住宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之每月利息负担有租金收益作保障,大大降低了银行的贷款风险。 

三、产权返租的4种方式 

方式1:虚拟产权铺位,真实回报返租。回报是真实的,依靠大商家的有效承租来支撑返点。 

方式2:虚拟产权铺位,虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上,回报是虚拟的,回报主要是:投资人自身的投资款,即俗话说的“羊毛出在羊身上”。 

方式3:独立产权铺位,虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺,把销售价格定高,通过高价格完成其8%或10%的返点。 

方式4:独立产权铺位,真实回报返租。  

独立产权商铺作用与优势 

独立产权商铺的作用: 

商铺在销售之后,必须确保成为良性物业,那么,究竟什么样的商铺可以卖?只有产权铺位与经营卖场一致的商铺才能卖,一类是独立的街铺,一类是独立经营独立收银的主题商城或专业市场。这种独立式商铺,商场经营按照销售分割的独立铺位经营,从而达到经营铺位与销售铺位分割的一致性。 

独立产权商铺有着诸多优势。 

首先是产权明晰,使得销售铺位与经营铺位保持一致,业主与经营者洽谈租金十分方便;其次,独立式店铺只需短期返租,发展商与小业主最大限度的回避了商铺经营的风险;其三,对于独立式商铺,建设部、银行等相关部门和单位认同度高,而投资市场亦十分看好。

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