解析2015昆明房地产市场:去库存成主线 4季度或回暖

2014开年,王石一句“楼市情况非常不妙”的感叹,让地产圈人人自危,与此同时,楼市进入下行通道,房地产业开始深度自我调节的观点,使得房地产一度愁云惨淡。而当国家统计局房价大面积下跌的数据报告发布时,楼市拐点、房地产崩盘的口号更是此起彼伏。

但在中央行政调控手段相继退出,银行信贷政策不断放宽的政策利好下,地产商也并未对今年楼市完全死心,为了加速去化,开发商在抢搭政策快车的同时,以价换量的促销手段使得并不太乐观的2014年昆明楼市,以再次刷新全年成交量的飘红业绩圆满落尾。

面对“自相矛盾”的市场表现,再次让昆明购房者陷入“买或不买”的纠结,且将在前路不清的2015年继续蔓延,为了终结这样的购房纠结,腾讯房产专访了多位当地业内人士:

昆明风之铃市场调查与研究咨询机构总经理石远表示昆明楼市下行压力依然巨大,目前昆明二手房市场已经有所松动,部分手持多套房源的“炒房客”正在伺机抛售,如果政府不出手救市,降价已成必然。他指出,国土资源部在这个时机成立不动产登记局,对房产投资客的购买信心打击力度最为明显,投机性需求将受到根本性抑制。“如果征收房产税征收,不光是对贪腐形成强大威慑力,对投资客也会造成一定的打击。”石远补充道。

昆明理工大学房地产副教授、房地产教研室主任邓晓盈认为仅仅看昆明房地产市场,应该有一些机会出现,同时也有一些潜在的风险存在。房地产有一个很特殊的情况,买涨不买跌。一旦有房地产企业进行房价调整,大家就会有一个期盼,等着抄底的时候再出手。实际上,我们的购买热情不会在房价调整下来的时候并不是很高,所以销售率也不是太高。还有一个方面的情况,房地产市场在某些局部是供过于求的,产品供应量上典型的供过于求,所以未来楼市方向还是消化我们的存量房、增量房。

在巨大的去化压力和市场下行预期面前,地产商降价走量的营销方式无疑是购房者出手置业的最佳机会:

中原地产首席分析师张大伟表示,未来改善性需求的入市门槛还将放低,楼市整体松绑是趋势,去库存将成为2015年各地的政策主线,但一线城市短期取消限购的可能性不大,保障房则依然会为房地产投资失速托底。

而芒果智库行业研究员王咏雪则表示,2015年,限购、公积金、税收及房地产融资政策均有望在2014年宽松的基础上进一步落地,由地方进行细化。但制约成交回暖的根源在于信贷和流动性的持续紧缩,因此降息周期开启后首套房贷利率下行将是2015年政策的最大看点,而这也将成为刺激购房者置业意愿的有效推动。

在这样的市场形势面前,部分开发商2014年的紧日子或将继续延续:

原华远集团董事长任志强认为,去库存是2015年首要任务。“现阶段预售面积已接近6亿平方米最高峰,库存压力短时间难以消除。”“如果底部运行在一个较长的周期,就有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。如果货币政策和财政政策不改变的话,这个周期就会加长。”任志强说。

对于2015年的房地产市场,任志强认为,2015年将是房地产的生产小年,随着房企稳定去库存,房地产市场或将在四季度回暖。

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