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中国建筑等30企业违规揭露行业乱象原因:预售制局限

2015-01-06 13:31

自住房和城乡建设部(以下简称“住建部” )开展“工程质量治理两年行动”至今,已然4个月,日前,住建部相继公布了一系列工程质量违法违规的典型案例,有近30家建筑企业被列入“黑名单”之中,除了不少地方性的建筑企业以及民营企业上榜外,国企占比达1/3,中国建筑、中国二冶、中煤建设这些大型央企也未幸免。

在专家看来,建筑乱象丛生的背后,除了本身行业内监管制度的不健全以及行业内巨大利润作祟外,相对局限性的预售制度也是乱象的诱因之一。

刚刚开始的“严打”

近年来,“楼歪歪”、“楼脆脆”、“楼倒倒”等词时不时出现在人们的视野之中。

据中国消费者协会公布的“2013年全国消协组织受理投诉情况分析”,关于房屋建材的投诉高达28425件,不同于家电、服装等中小类商品,作为大宗商品的房屋建材竟然占到了总投诉量的4%。比重之高可见一斑。

针对建筑行业的质量安全问题,2014年9月,住建部便曾召开“全国工程质量治理两年行动”电视电话会议。住房和城乡建设部部长陈政高在会上指出,主要任务是,全面推动质量终身责任制的落实,严厉打击转包挂靠等违法行为,健全质量监管机制,提升工程质量水平。日前,住建部陆续公布了一批关于工程质量的“黑名单”,其中涉及违规的房企达30余家。

据了解,中国冶金科工集团下属的国家特级建筑企业中国二冶,在内蒙古某工程施工中存在违法分包的问题。中煤建设集团因为混凝土回弹强度推定值不满足设计要求被住建部点名通报。即使是中国建筑下属的第四工程局也是无视相关法律规定,对工程进行违法转包和分包。

事实上,此次行动显然并非一时脑热,而是有着周密的部署,据时代周报记者调查发现,住建部将此次行动归纳为三个阶段:除了已过去的为期一月的部署阶段外,目前便处在组织实施阶段,时间为2014年10月-2016年6月,其间,住建部要求各部门按照方案开展治理行动,并重点对于在建的房屋建筑和市政基础设施工程的承发包情况、质量责任落实情况进行全面检查。

“黑名单”背后的利益链

事实上,对于住建部来讲,想要提升工程质量,健全质量监管机制,如何打击分包、转包、挂靠等违法行为显然已是最重要且无法回避的难题。

房地产评论员严跃进告诉时代周报记者,违规背后的“高额回报”才是滋生工程质量问题的诱因。

自去年10月以来,江西、广东、宁夏、河南、北京等地连续发生5起坍塌事故,造成了极大的损失。对此,日前住建部专门颁布关于对这五起事故的通报。

通过调查记者发现,这五起重大事故起因虽还在调查中,但本身却均存严重的违规行为,除了钢管等质量严重不合格,违规搭设模板支架及浇筑混凝土等施工因素外,都存在着违法分包、违法转包等行为。

有业内人士告诉时代周报记者,虽然如建筑材料等施工因素优劣直接决定了工程质量的好坏,但绝大部分情况下,如违法分包、转包等违法违规行为却是拖垮上述因素的重要诱因。

通过调查可以发现,挂靠、分包、转包等行为在现实当中普遍存在。在住建部“黑名单”的30余家成员中,有12个案例涉及违法分包、转包、挂靠,甚至出借资质等问题。

一位深谙行业规则却不愿透露姓名的业内人士告诉时代周报记者:“建筑市场层层扒皮、层层转包早已不是什么秘密了,有些工程甚至经过四次转包、五次转包,三转转到我们手里就不错了。”

卫民不动产智库蔡为民告诉时代周报记者,“层层转包分包之下,实际用于工程建设的费用往往大为减少,导致严重偷工减料,工程造价便逐级降低,势必给工程质量带来影响。”

有业内人士也向时代周报记者表达了自己的忧虑。“推行高周转的一个含义就是确保高周转背后的工程进度加快,这使得很多房企会在建筑项目方面可能会采取偷工减料的做法,使得项目的成本降低,保证利润。”

事实上,违规分包、转包等违法行为背后的利益巨大,但违法成本却显然并不对等。

据《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》规定,施工单位将承包的工程违法分包的,责令改正,没收违法所得,处工程合同价款0.5%以上,1%以下的罚款;可责令停业整顿,降低资质等级;情节严重吊销资质证书;对于接受违法分包的施工单位,处1万元以上3万元以下的罚款。

罪魁祸首是“预售制”?

有句俗语说得好,“吃进肚子里的才是自己的。”

虽然同为商品,但相比于其他商品的“一手交钱和一手交货”,在交易时,房子却有着完全不同的性质,变成了一手交钱一手交合同,也就是所谓商品房预售制,即出售期房,在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋统称为期房。

事实上,预售制度的诞生本身就是为了解决商品房建设资金不足的问题,核心便是加快企业的金融杠杆,加快房地产开发项目的资金周转。

在开发贷、个人房贷受到限制的情况下,预售房成为支撑房地产发展最为重要的资金来源。换句话说,预售款就好比一大笔无息贷款,不仅没有利息,而且可以不断循环使用。

商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。但由于我国现行预售制度存在根本缺陷,却也立下了祸根。

一是,购房者与房地产开发商签订预售合同,交付订金后,即申请银行按揭交付全部房款,这离房屋正式交付一般还有几年的时间。

二是,在我国,预售房屋款项直接一次性交给了房地产开发商,没有第三方对预售资金进行监管,保证该资金专项用于房屋建设。 

“如今质量问题几乎已经成了常态,这是结构性问题,即使再怎么严打,如果不改变其根源,也只能是治标不治本。”蔡为民告诉时代周报记者,如今预售制度让购房者变成了弱势群体,购房者一旦购房后,主动权便在开发商手中,什么时候交房,品质如何,基本上都是开发商说了算。

在蔡为民看来,如果想改善工程质量,必须改善并建立起与之相配套的监管制度,与开发商的经营风险挂钩。与中国商品房不同,在国外预售制往往伴随着严格的监管措施。如美国第三方监管预售款制度,购房者支付10%-20%首付款,为防开发商挪用,法律通常要求由第三方代管,工程完成并交付时,才能获得房款。

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