2014年度房地产走势总结:一线城市坚挺 二三线下跌

日前,中国指数研究院发布报告对2014年百城房价进行了盘点。报告显示,2014年百城均价持续走低,国内楼市整体进入调整期。但不同城市走势分化,其中一线城市潜在购房需求较旺盛,房价依旧保持坚挺,而二三线城市房价整体呈现下跌态势,其中上涨与下跌城市差异较大。

伴随楼市的这些变化特征,国内房地产行业也呈现出新的特点。80家年销售超百亿元的房地产企业出现3个清晰的断层,并据此分化出三大阵营的台阶式分布,三大阵营之间“强者恒强”的态势愈加凸显,金字塔结构更趋稳定,行业集中度进一步加强。

关键词 调整

百城住宅均价连续8个月环比下跌

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2014年以来,百城住宅均价进入调整期,自5月以来连续8个月环比下跌,全年累计下跌2.69%。

其中,一季度受宏观经济增速放缓、信贷收紧、季节性调整等多重因素影响,百城住宅均价涨幅明显收窄,但仍累计上涨1.56%。二季度购房者观望情绪蔓延导致需求不足,房企加大供应并以价换量,5月百城住宅均价在环比连续上涨23个月后首次出现下跌,跌幅为0.32%,住宅价格在经历近两年持续上涨之后进入调整期,二季度累计下跌0.72%。

三季度,地方政府放松限购、限贷政策,短期内促进市场成交回升,但随着供应量继续加大,供大于求矛盾进一步显现,房企在高库存、高负债的双重压力下延续打折促销、以价换量的去库存策略,市场价格进一步下行,9月百城住宅均价跌幅扩大至0.92%,三季度累计跌幅扩大至2.30%。

2014年9月30日央行出台放宽限贷政策对扭转市场预期起到积极作用,成交量明显回升,为了完成年度销售目标,房企继续加大推盘规模。四季度房价仍处于下行通道,但跌幅收窄至1.22%。

从房价累计涨跌城市数量对比来看,2014年百城住宅均价累计上涨城市数量较2013年明显减少,涨幅明显缩小。

具体来看,2014年百城住宅均价累计上涨的城市有15个,较2013年减少77个,上涨的城市分别为,3个一线城市、5个二线城市、7个三线城市,最大涨幅为12.43%,较2013年缩小15.9个百分点;累计下跌的城市有85个,较2013年增加77个,最大跌幅为19.55%,较2013年扩大5.64个百分点。

关键词 分化

一线城市房价仍强 二三线下跌

报告显示,2014年以来,各级城市住宅均价整体变化方向一致。

一季度,各线城市住宅均价仍上涨,但涨幅明显收窄,三线城市在2月出现短暂小幅下跌;自5月以来各线城市全部由涨转跌,二线城市累计跌幅最大,一线城市累计跌幅最小;三季度,各线城市住宅均价下跌幅度均扩大,二线城市累计跌幅仍居首位,三线城市累计跌幅最小;四季度,一线城市累计止跌转涨,二、三线城市仍累计下跌。

综合全年情况来看,不同城市走势明显分化。

在楼市整体下行背景下,一线城市住宅均价表现坚挺,2014年一线城市住宅均价累计上涨0.58%。其中上海、北京、深圳累计上涨,涨幅分别为2.46%、1.83%和0.42%;广州累计下跌4.53%。

二三线城市全年来看则均转为累计下跌,但同级城市内部不同城市也表现出明显分化的特征。厦门、石家庄、保定等库存合理、政策利好的热点二三线城市房价同比上涨明显,如“京津冀一体化”带动河北房地产市场升温,全年百城住宅均价累计上涨前五名的城市中,河北城市位列四席。而三亚、杭州、武汉、天津等库存较高的二线城市房价呈下跌态势。

具体来看,二线城市住宅均价累计下跌5.53%,其中厦门价格上涨较明显,累计上涨12.27%;三亚、温州累计跌幅均超过12%。三线城市住宅均价累计下跌4.87%,其中保定上涨态势最明显,涨幅为12.43%;桂林、菏泽累计跌幅较大,均超过15%。

关键词 集中

超百亿房企凸显“强者恒强”态势

2014年,伴随中国经济从高速增长转向中高速增长的“新常态”,房地产市场持续调整,全国商品房销售额全年同比降幅近8%,销售均价同比跌幅近5%。在这一背景下,2014年中国不同梯队的房企销售业绩也呈现出进一步拉大的趋势。

根据中国指数研究院日前发布的《房地产销售额百亿企业专题研究》报告,2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团,较2013年增加9家,销售总额共计2.8万亿元,市场份额已近40%,行业集中度进一步提高

报告显示,从销售业绩分布来看,这些百亿房企出现3个清晰的断层,并据此分化出三大阵营的台阶式分布。百亿企业阵营之间分化拉大,强者恒强的态势愈加凸显,第一阵营房企销售均值已增至第三阵营的9倍

其中,第一阵营囊括7家千亿级企业,凭借广泛的市场布局与丰富的产品结构,灵活应对市场变化,保持了业绩的稳步提升,销售额平均增长23.8%。其中绿地、万科双双迈入2000亿元门槛,平均38%的业绩增幅进一步拉大与其他千亿企业的距离,并积极跳出规模化的思维,力求以变革挖掘市场潜力点,多元拓展,实现企业的可持续增长。

第二阵营为12家300亿-1000亿企业,除佳兆业外企业销售额集中在400-730亿元之间,由于距第一阵营有近500亿元的真空层,销售额均值仅为532亿元,呈现明显的落差。第二阵营房企初步完成全国化,但产品或布局与千亿企业相比较为单一,因而影响了企业在市场调整期的表现,销售额增长率均值为14.6%。

第三阵营为年销售额100亿-300亿的企业,共计61家,数量最为集中,竞争也尤为激烈。第三阵营房企以区域龙头房企和在细分领域表现突出的特色房企为主,这些企业或凭借对区域热点市场的良好把控实现规模的高速增长,或依赖独特竞争力的打造实现了业绩提升和差异化发展。但整体来看,第三阵营房企销售额均值为10.4%,为三个阵营中最低,与前两个阵营房企差距明显。

报告认为,“百亿军团”各阵营2014年的金字塔结构更趋稳定,前两个阵营房企数量基本稳定,并普遍实现业绩稳步或高速增长,第三阵营汇集众多正由区域市场走向全国布局的房企,抵抗市场波动风险的能力尚有不足,所以成员组成最不稳定。

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