云南招商网络> 资讯中心> 商业资讯> 正文

商业地产旧时代远去新时代正在开始 欲上演资本为王

2015-01-09 09:33 编辑

以万达登陆香港资本市场为节点,商业地产旧的时代远去,新的时代正在开始。

截止1月5日,万达商业股价报收48.8港元,较发行价48港元上涨1.7%。

旧模式终结

万达的股价自上市以来就一直不温不火徘徊在发行价附近,对此,东方证券高级分析师张奇向《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)表示:现阶段香港市场资金不足总体环境一般,此次二级市场募集资金只有6亿,仅占总股本的15%左右,这更说明万达IPO只是为后续融资提供渠道。

此外,根据招股书信息,万达的销售毛利率从2012年的50.6%下降到了2014上半年的39.1%,这就不难理解资本市场这次为何没有蜂拥而上。

亿翰中国高级研究员魏峰向《东地产》表示:目前中国市场商业地产的发展已经遇到了瓶颈,许多一二线城市商业写字楼空置率居高不下,从统计数据来看,仅成都2014年商业空置率高达30%,办公楼空置率一度接近50%。这样的市场环境,也使得市场观望情绪浓郁,反映在股价上则更为明显。几年过去,中国市场楼市回暖仍不理想,快速扩张模式依然令人心存疑虑,这些都会影响投资者对万达的估值和判定。

资本为王

万达的标准化产品具备快速扩张的特点。但随着传统跑马圈地模式告一段落,持有性商业物业的租金回报将更为关键。

但行业形势不容乐观,如今的商业地产市场,同质化日益严重,许多城市商业综合体趋于饱和,行业竞争激烈。

过去亲睐北上广深的央企早已开始进军三四线城市,华润的余姚五彩城,中粮的烟台大悦城瞅准的恰恰是万达的主战场。而不同于万达这一类民营企业的是,中粮、华润等央企背靠母公司资本运作融资渠道更为通畅,在政策和筹资上的优势不言而喻。不过,随着万达在资本市场上融资渠道的打通,万达的资本市场短板有望补全。

在资本助力下,商业地产商的战略思路也出现变化。王健林计划的万达城不再是标准化可复制的产品,而是融入了当地文化以及地域特色的,例如武汉中央文化区的汉秀表演、西双版纳和桂林的万达城有当地独特的项目,而与此同时,别的开发商也在潜移默化的影响着万达。

魏峰向《东地产》记者表示,类似新鸿基、华润、中粮、太古这些企业背后有一个强大的上市融资集团,一般能够以较低的资金成本投入到商业地产项目的开发运作上,央企的操作模式也相对稳健,港企则在商业持有上理念经验相对领先。华润置地的万象城就是从拿地到开工周期控制在36个月内,从1999年华润第一个商业项目深圳万象城开始,2004年的购物中心才开幕,但在万达的影响下,大家都提速了,华润置地2003年年报披露,未来4年内新增落成的商业地产项目为18个,而中粮官网显示,公司预计在2015年前开幕30家大悦城综合体项目。

如果华润和中粮是用商业运营增值的方式做商业地产,执行成本以5%计算,回报率估计8%~9%就能收回成本,但在万达执行成本就接近90%,这需要更快的资金回报来支撑它的扩展。万达的胃口不止于此,IPO仅仅是个开头。

展开<
订阅招商网络邮件周刊,每周行业资讯,最新政策信息、项目信息为您推送

全部

招商资讯

载体信息

产业园区

优惠政策

研究报告

项目播报

订阅
电话咨询
400-168-6016

客服咨询

  • 税收优惠政策
  • 土地厂房咨询
  • 资金扶持咨询
  • 其他相关咨询