传统模式终结的年代:房地产行业的未来在地产之外

外滩踩踏悲剧凸显特大城市公共空间不足,也为商业地产动线设计敲响警钟;万科与绿地的排名都尘埃落定,冠军归属为一个拼“规模效应”的时代划上句号;佳兆业债务违约引发地产界警示,守法经营知易行难……凡此种种,作为行业典型现象,承载一个新时代的稳步演进。

这是一个传统模式终结的年代,跑马圈地做大规模的时代已经远去。

当格力地产、三湘股份于2014年末在前滩先后以65,832、66,629元单价刷新上海土地市场楼板价之时,白银时代的土地市场让人感慨和唏嘘。在一个房价低于10万元要亏本,面粉远远贵过面包的市场上,无论再优质的地块,如果没有强大的现金流支撑,库存就将成为毒药。很显然,这是传统“高周转”模式终结的有力信号,因为在可预见的一两年内,前滩房价很难达到10万元每平方米水平,项目的快速去化机会极其渺茫,以时间换空间方才有未来。

这也是投资偏好转向的年代,土地红利逐步让位于品牌溢价。2014年,从贯穿前三季的主题性投资,到年末地产蓝筹股集体暴动,《东地产财经周刊》中线股票池前瞻预测了行业走向,相关投资标的收益丰厚,以万科、保地地产为代表的一线龙头,以华夏幸福、安居宝为代表的主题概念品种,收益悉数翻倍,强劲的市场表现均验证我们对于行业走向的判断。尤其值得的关注是,年末地产蓝筹股的上涨,预示资本对品牌地产企业的偏好,投资开发——运营能力突出的公司,有望获得资本溢价,这将带来资本市场上直接与间接的低息融资,龙头房企低资金成本优势进一步彰显。在传统的投资开发模式中,由于地价处于长期牛市,依托产品线复制,财务高负债、销售高周转做大规模的投资开发方式,成为无风险的致胜优选。但在当前的市况下,拼周转的模式正在转向依托品牌优势的股东权益回报,轻资产运营模式方兴未艾,行业集中度提升将步入更快阶段。

这更是一个房地产平台价值被重新认识的年代,产业的发展空间取决于产业之外的资源整合能力。目前正值中国经济步入转型升级关键阶段,地产业重任在肩。一方面,传统产业仍在产能过剩中煎熬,原油为代表的大宗产品价格暴跌带来了原成本的下降,需求端的疲软则延长着去库存的周期;另一方面,战略新兴产业体量仍然有限,一些新兴有前景的行业有待形成完备的产业链和产业集群,这赋予先导性产业的房地产更多机会和责任,地产业的平台价值将被重新认识。可以预见,拥有资金优势、平台载体的房地产业,将在园区孵化、产业链聚集等方面大有可为。但复合型的产业功能决定,房地产业和开发商的发展空间,更多在于房地产之外的新兴产业远见及资源整合能力,为那些迈过赢亏平衡的细分新兴产业和企业提供平台,将打开房地产业和开发商发展的天花板。但相较于土地红利时代的躺着赚钱与滚滚暴利,获取低风险、稳健的投资回报更切实际。由此,可以预见,作为先导型产业,房地产平台价值被重新认识,开发商品牌溢价、产业远见、金融创新……凡此种种领域的优势,决定企业未来发展。换言之,地产业的未来在地产之外。

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