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2014年房地产行情冷淡措手不及 2015年路在何方?

2015-01-11 11:48 编辑

从2014开年冷淡行情的措手不及,到限购松绑、930房贷新政和新一轮降息周期开启后,房地产年终出现短暂翘尾行情。波云诡谲的市场,2015年房地产将走向何方? 

1、不动产价格“不动”了

数据显示,2014年12月份全国100个城市新建住宅平均价格为10542元/平方米,环比、同比继续下跌。其中环比下跌0.44%,连续8个月下跌,且跌幅扩大了0.06个百分点。同比下跌的城市有85个,比上个月增加了3个。下跌幅度也有所扩大,达到了2.69%,接近九成的城市房价跌回了一年前。 

2014年以来,政府一系列救市措施如取消限购、放开公积金贷款、房贷解禁、定向降准、以及全面降息之后,11月份市场短暂回调。但从12月份的数据来看,市场并没有出现反弹,而只是短暂效应的反应。 

从未来中国预期的经济增速走向来看,由于持续的经济结构调整,经济基本面有下行压力,经济增速已经由高速增长转为中速增长。 

届时,尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济,楼市也会带来客观上的政策利好,但是,大多数城市的楼市仍然会面临去库存的压力,我们预计2015年房地产市场价格将维持平价跑量的特征,市场趋向平稳。

 

2、政策托底住房消费

2014年10月29日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,要求重点推进住房等六大领域消费。在稳定住房消费方面,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。 

会议明确“稳定住房消费”的说法,标志着2011年以来持续紧缩的房地产调控终于明确定调要“稳定”。同时也将住房定性为“消费”,是满足基本居住需求,对于把住房作为投机投资的行为,同样不鼓励。

此外,中国社科院12月26日发布《中国住房发展报告》,建议政策“引导市场预期、稳定住房消费”。至于刺激到什么程度和怎么刺激,是根据宏观经济和房地产形势的发展,采取必要的措施。最重要的是,合理引导市场预期。 

政策的导向加上市场的呼吁,我们预计,2015年,限购、公积金、税费、利率以及融资政策均有望在2014年宽松的基础上进一步落地。但制约成交回暖的根源在于信贷和流动性的持续紧缩,因此降息周期开启后首套房贷利率下行将是2015年政策的最大看点。

 

3、一线城市限购渐进式松绑

自从南宁打响限购松绑第一枪后,46个限购城市先后逐步放开,目前仅剩北上广深和三亚(楼盘)尚在执行限购政策。 

“取消限购”的传言从未停止,北上广深频频有类似传闻,岁末年初,上海(楼盘)将于2015年3月31日之前取消限购的消息广泛传播,随后官方辟谣,政策短期内不会调整。 

北京(楼盘)、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)四个一线城市已经将限购作为调控人口规模的工具之一,短期内不可能取消。而随着房产市场不景气及调控政策主要向支持住房消费转变,政策可能进行微调。2015年一线城市限购将渐进式松绑。 

 

4、REITS 试点跑步向前

暂停4年后,2014年REITs(房地产投资信托基金)发行首现松动。 

2014年年初,证监会批复中信证券(600030,股吧)推出首单真正权益型类REITs产品,苏宁以11家门店为基础推出REITs产品实现13亿元的税后净收益。随后,中央也给予肯定。9月30日,央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。 

12月消息显示,住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs试点方向,试点范围初步定于租赁性保障房,包括公共租赁住房、廉租房。 

监管层大力推广REITs产品,主要是房地产行业在我国经济复苏中的重要地位决定的。随着新一轮REITs试点临近,房地产开发企业长期面临的融资难问题有望“改善”。不过,这要解决好其间诸如法律界定、税收优惠等复杂关系。 

目前我国REITs试点前期主要由政府推动,参与试点的企业多以资金实力雄厚的国企和央企为主,随着区域性REITs市场的发展,未来将向行业性REITs延伸,比如养老、医疗等细分领域。 

 

5、房地产先导性价值被挖掘

新型城镇化进程不断推进,中国正掀起一波新城新区发展热潮。在很多由地方行政规划主导的新城新区陷入泥沼的情况下,民营的力量大约在五六年前开始进入市场。一批由他们主导的产业新城不断焕发出蓬勃的活力,并获得了从地方政府到入驻企业,再到资本市场的一致认可。 

产业新城以产业为依托,以地产为载体,以城市经济发展为目的,将地产、产业、城市三方面有机融合,最大限度地融合资源,集约化经营、规范化运行的新兴房地产和新型产业形式。 

房地产先导性的产业地位获得认可,一批龙头房企打出“城市配套服务商” “城市运营商”概念。产业新城模式多点开花、多方合作形成平台效应。 

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