揭秘:全国化房企、深耕型房企、地方房企做强的秘诀

2014年12月31日,克而瑞研究中心发布了《2014年中国房地产企业TOP100销售排行榜》,随后,克而瑞各城市机构陆续发布各城市房地产企业销售TOP10榜单。从30个重点城市1的TOP10榜单分析来看,上榜企业主要有三种:一是全国化大规模房企,二是重点城市深耕型房企,三是地方房企。

深耕是大型全国化房企的必经之路

纵观30个重点城市销售TOP10的排行榜,全国化房企占据了最多的席位,看似出人意料又在情理之中。万科在27个城市进入销售额top10榜单,其中24个城市进入销售额top5,遥遥领先其他企业,绿地、中海、保利、世茂等企业在多个城市大放异彩。可以看出全国化的企业虽然布局广泛,但是在城市深耕方面也是不遑多让。究其原因,企业想要持续的做大规模,必然需要在进入的城市进行深耕发展,不断巩固在当地的市场地位,否则打一枪换一个地方,很容易被当地市场淘汰。

此外,我们分析的30重点城市包括4大一线城市,20个二线城市以及6个经济较为发达的三四线城市,这些城市房地产市场发展相对成熟,房价相对较高,抗风险能力也相对较强,是近年来房企争夺的战场,全国化房企自然会抢占这部分的市场份额。

据了解万科目前已经进入了56个城市,而在本次统计的30个城市榜单中,27个城市销售金额TOP10榜单上出现了万科的身影,占企业进入城市总数的48%,在27个城市的销售总额占企业整体销售的67%,可见精耕细作对于全国化的房企还是不可或缺的。此外,中海、龙湖等企业也是如此,在超三成的已进入城市中销售排名靠前,在这些城市的销售金额贡献度更是超过五成。

重点城市深耕,少而精也能撑起一片天

通过对各企业进入销售TOP10城市的分析,可以看到城市深耕做的最好的不是大型全国化房企,而是融创。融创主要采取重点城市深耕策略,总共进入了8个城市,却在6个城市进入TOP10,其中在5个城市进入了TOP5,更是凭借这8个城市的销售业绩成功闯入全国房企销售额前10强,可以说是将深耕做到极致。

目前采取融创类似的扩张策略的企业也不少,城市深耕战略对于房企来讲,一方面可以有效的减少企业的管理半径,降低企业管理费用率,另一方面也可以减少企业进入新城市时需要付出的附加成本等等。此外,深耕的房企可以持续扩大企业在当地的品牌影响力,提升产品的品牌溢价。从重点城市对全国化规模房企的销售贡献也可以看出,重点城市深耕对房地产企业而言至关重要,其中城市的选择更为重要。但是也需要注意的是,这些城市备受企业关注,竞争也相对激烈,企业还需谨慎图之。

地方企业本土市场份额被压缩,扩张才能破局

最后一类的上榜的企业自然就是各地的本土企业,在地缘优势等的推动下,这些企业上榜也在意料之中。但是在全国化的大型房企和重点城市深耕型房企抢占30个重点城市的激烈竞争之下,地方本土企业的市场份额在被压缩。首先全国化和重点城市深耕房企进入之后,在持续深耕的发展下,本土房企在当地市场的本土优势逐渐弱化;其次,大型房企在企业管理、项目运作、品牌效应、产品打造等方面更加成熟,更具市场竞争力。

由于房地产市场的马太效应,中小房企生存愈加艰难,大多数固守一隅的房企市场份额只会越来越小,走出去才能做的更大更强。而走出去,不仅是在区域上,更重要的是在开发理念、项目管理与运作上,不管继续在本土发展还是全国,都要做精做细,才能恒久远。以建业地产为例,作为坚持省域化的企业,建业前期追求省内布局扩张,一度导致在大本营郑州的市场占有率下滑,今年企业再度紧抓郑州市场,逐步提升市场占有率,销售增长也有所提速。

2015,白银时代的大幕才刚刚拉开,房企的厮杀将会更加惨烈,企业在发展规模的同时,如何扎根重点城市,才是生存之道。 

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