城市扩张“划界”动真格 新增土地供应量增速减缓

2014年11月,国土资源部、农业部联合发文,首次明确要求为北京、上海、广州、武汉等14个大城市划定城市边界,这也意味着为大城市扩张“划界”工作开始“动真格”,今后城市新增土地供应量的增速将会减缓。与此同时,城镇化进程却并未减速,旧城改造成为推动城镇化的重要路径。

不过,日前部分旧城改造中涉及的利益输送问题被曝光。佳兆业因传闻涉及深圳市委原常委、政法委书记蒋尊玉的贪腐案而深陷舆论漩涡,据澎湃新闻报道,蒋尊玉落马的直接原因是其担任龙岗区委书记时力推的旧城改造项目。更早前,也有广州市原副市长曹鉴燎等官员因涉及旧城改造中的贪腐问题而落马。

对参与旧改的房地产企业而言,佳兆业事件无疑给它们敲响了一记警钟。如何从旧改中获取正当收益,同时回避其中涉及的“暗箱操作”,成为不少房企都要面临的重要课题。

旧改开发周期偏长

在一线城市土地供不应求和政府加快推动旧城改造的背景下,旧城改造成为部分房企的战略性选择。尽管旧改项目前期投入资金大,投资回报期限较长,但由于旧城改造地段升值、政策优惠等因素,旧城改造项目毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的土地开发。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,旧改接近于免费划拨土地,企业最大的支出在于动迁成本。由于通过招拍挂拿地的竞争比较激烈,溢价率较高,因此旧改仍然是当前各种开发方式中利润最高的。

但是,旧改项目的建设过程却并不轻松,开发难度和风险甚至远远超过普通的招拍挂项目。一位房地产企业高管向 《每日经济新闻》记者表示,旧改的操作过程极其复杂,征地、拆迁、安置、补偿每一个环节难度都很大,很多情况下需要在地方政府的支持下才能顺利开展,这也为部分官员权力寻租提供了可能性。随着反腐力度的加大,越来越多的政商之间的利益输送被曝光,这也使得不少企业担心今后旧改项目操作难度加大,可能会因为“水太深”而知难而退。

而在土地出让趋于集约化的情况下,一些旧改项目的用地价格也在逐渐攀升。上述房企高管表示,目前旧改项目的开发周期一般高达5~8年,开发周期偏长,前期投入资金回笼时间较长,在房地产行情低迷的情况下,房企参与旧改会越来越谨慎,毕竟不确定性和风险较大。

事实上,万科、新城等不少品牌房企几乎不会参与旧改项目,热衷旧改的房企多为一些本地中小房地产开发商,这些企业无法在正规土地交易市场上和大型房企竞争,只能凭借良好的政商关系来获取土地,但是持续推进的反腐风暴正在改变房地产行业的潜规则,中小房企洗牌有望加速。

旧改流程面临变革

随着城市化进程的快速推进,匮乏的土地资源制约了后续发展。到2020年,上海新增建设用地数量为0,而深圳目前已经没有新增建设用地了,因此未来一线城市的房地产市场将会越来越多依靠旧城改造项目。

事实上,旧城改造作为改善民生的重要内容,地方政府对此高度重视,通常会给予融资支持和配套金融服务。一般情况下,地方政府会通过适当延长部分经济适用房建设贷款期限,和下浮经济适用房建设贷款利率来吸引企业参与旧改,因此企业可以控制部分成本。

在佳兆业事件后,某些官员利用旧改进行权力寻租的情况将会有所收敛。上海杜跃平律师事务所主任杜跃平表示,旧改本身是有严格法律规范的,但是因为某些流程不透明,政商之间本应有的健康沟通进入了灰色地带。如果未来地方政府减少行政干预,贪腐行为受到严格制约,平等对待每一个市场主体,那么企业就可以从容参与旧城改造。

上述房企高管认为,未来有能力参加旧改的房企有两类。第一类仍然是本地中小房企,这些企业熟悉本地市场,和地方政府和本地金融机构的沟通也更为便捷;第二类则是在区域深耕多年、已经累积丰富经验的外来规模房企,实力雄厚,对本地市场也有一定的了解。

为了避免贪腐现象的出现,未来政府可能会对旧改流程进行调整。上述房企高管表示,如果未来地方政府先解决动迁等前期问题,然后出让净地让房企进行开发,将是一种比较理想的模式。据悉,香港目前正是采用这种旧改模式,政府主导拆迁,按周边楼价来赔偿拆迁户,而不是将企业和居民捆绑在一起。此外,地方政府也可以将成片的旧改项目进行拆分,切割成多个小地块,交由不同的房企进行开发,以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。

随着反腐力度继续加大,旧改中越来越多的“猫腻”会暴露在阳光下,随着灰色地带被清除,未来旧改领域依然存在很多机会。

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