佳兆业迷局:亲历者自述做好最坏打算 或后会无期?

在10月初刚刚听到关于老板风声的时候,黄橙(化名)根本没有料到,事态的发展会如此迅猛而不可挽回。

作为一名在佳兆业深圳公司工作超过5年的中层员工,事发前他的工作和其他房地产公司的员工没什么区别:经常加班,在外面神采奕奕而私下里牢骚不少,每当新项目要开盘的前一段时间都忙得脚不沾地。当然,工资也是对得起自己的夙兴夜寐呕心沥血。

中国房地产行业的各种操作“惯例”,黄橙自然是知道的。只是日子一直这样平淡地过着,从业生涯中从来没有想过,对于单个公司而言不可分散的系统性风险,真的有一天会发生在自己公司。一开始对各种传闻还抱着将信将疑的态度,当11月底看到公布深圳的项目房源被管理局锁定后,他感觉到真的无可挽回了:“速度太快了,就像在做梦一样。”

房源锁定后不久,佳兆业在深圳几乎所有的地产业务也被叫停。集团公告显示,位于深圳的八个处于不同发展阶段的项目,在开发过程中所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请,不能获得政府相关部门的接纳。这意味着这些项目目前处于无限期暂停的状态。

现在黄橙成了自己过去梦寐以求的闲人,每天一大要事就是在媒体刷一下公司的进展。最新的消息是,公司在1月12日第一次出现美元债息违约,多名银行等金融机构债务人向法院申请资产保全,已经有4.47亿元和2.26亿元银行存款被冻结和罚扣,同时以12亿作价出让给万科的上海清湾项目交易也宣告作废。

黄橙说自己和佳兆业其他一万多名员工中的大多数想法差不多,认为此时离开是不道义的,“不过我在老家的父母打电话来,说如果现在在深圳养女儿有压力,可以考虑送回来老家养。虽说只是玩笑,但我也默默做好最坏的打算。”他沉默了很久,忽然低下了头:“要是真到了那个地步呢?”

坠落的达摩克里斯之剑

风云突变之前,佳兆业的成绩单在房地行业排名中尚算令资本市场认可。这家区域性房地产公司成立至今15年,为郭英成的家族企业,2009年在香港上市。多年来,佳兆业以深圳为大本营,主要以经营旧改项目为业界所知。2014年前三季度,佳兆业的销售金额为195.4亿元。近年在国内权威性的房企排名榜单中,公司一般会稳定在前20名。

创办佳兆业4年后,郭英成指挥公司采用新模式,即收购及翻新不良资产,这也成为佳兆业日后在房地产行业异军突起的重要倚仗。记者翻阅佳兆业的上市文件,其中在谈及自己的竞争优势一项,有这么一段:“我们也曾透过收购及翻新不良及未能落成物业而建立土地储备。虽然若干不良物业能有潜力以较低成本产生利润,但使用此土地收购方法须具备能力解决导致物业被扣押的多个问题,并进行评估及适时完成物业收购,制订及执行全面的解决方法扭亏为盈。因此,我们可于往续期间透过以相对较低成本购入不良物业发展项目以收购多幅土地。”香港一资深证券分析师表示,这个“解决导致物业被扣押的多个问题的能力”,就暗含很多玄机:“不同的开发商靠不同的本事吃饭。万科的总裁也说过,万科作为全国最大的开发商,在深圳核心地段也拿不到好地。要做不良资产收购和旧改,开放商的能力可见一斑。”

然而福兮祸之所倚。去年10月份,因为涉嫌深圳原市委常委、政法委书记蒋尊玉案,“失联”两个字的传闻落到了郭英成头上。回到香港的家之后,可能当时的他已然料到,将有很长一段时间决定不再踏足这片让自己十年暴富的土地。不过当时业界都在关注雅居乐主席陈卓林被限制居所的消息,佳兆业并未立刻放到聚光灯之下。

经历了各种纷纷扬扬的传闻之后,陈卓林的限制居所令得以解除,然而漩涡中的佳兆业并没有转危为安。从11月份开始,佳兆业创造了很多自改革开放以来房地产行业中闻所未闻的现象:其位于深圳市龙岗和大鹏新区多个项目共2000多套房源,被政府锁定,这意味着佳兆业的销售和回款都被迫暂停,资金链有可能断裂。

除了在售项目,佳兆业包括“深圳佳兆业中央广场”在内的深圳八个重点发展阶段项目,其进行执照、许可证、批文、登记及备案的常规申请都不再被相关部门接纳,涉及总建筑面积约182万平方米;另外该公司位于龙岗区的所有建设项目的所有规划相关及国有土地相关申请、批核程序均已被暂停处理,其位于龙岗区的城市再发展项目计划也遭暂停。而落马官员蒋尊玉,此前曾任龙岗区委书记、大鹏新区党工委书记,并以在龙岗区、大鹏新区抓旧城改造闻名。

从谣言到政府采取措施之后,漩涡中的郭英成以健康为由,选择辞任佳兆业董事会主席、执行董事、提名委员会主席、薪酬委员会成员及公司授权代表等职务,向外界表明其退出核心管理层。复牌后公司发布了一个重磅内幕公告:其控股股东郭英成家族出售11.21%股份给第二大股东生命人寿,并套现16.68亿港元(约合13.24亿元人民币)。

黄橙内部听到的消息,这是郭英成试图在自己不回内地接受调查的情况下,挽救公司的行为。出售股份之后,郭英成家族持有佳兆业约51.21%股权,仍为佳兆业实际控制人。而接盘的生命人寿持股将增至29.96%,刚好不触及30%的要约收购线。

然而事情并没有如郭英成希望的那样发展,政府对佳兆业的限制越来越严格。佳兆业两家于深圳成立的附属公司即佳兆业集团(深圳)有限公司以及今盛工程管理咨询(深圳)有限公司(原为佳兆业科技(深圳)有限公司),已被限制转让股本权益。同时,佳兆业深圳申请重续国家一级资质证书也遭到相关部门的暂停处理。佳兆业表示屡次接洽相关部门,均没有回音。这些坏消息,意味着佳兆业将无法收购需要国家一级资质证书资格的土地或项目,并将损害其就深圳持有的项目取得融资的能力。

今年一月份,资本市场对佳兆业的反应从流言漫天转而进入实质性阶段。由于主席辞任,佳兆业触发了汇丰一笔4亿港元的融资协议违约,揭开了恐慌序幕。在最新一笔利息支付违约后,多家往来金融机构申请诉前财产保全,要求查封佳兆业资产。据不完全统计,已有19家金融机构递交了申请。公司进入如此光景,此时待在香港不愿回内地的郭英成,内心世界究竟煎熬成何种景象,恐怕只有他自己知道。

成也萧何,败也萧何

要说佳兆业和蒋尊玉的关系,并不是空穴来风。

佳兆业原总裁黄传奇,2003年曾担任深圳水务集团董事长。时任深圳市政府副秘书长的蒋尊玉,也分管涉及市政环保和水务方面,两人同为2004年成立的深圳市治污保洁工程领导小组的主要成员。2005年7月,蒋尊玉任深圳市水务局局长,主管深圳市水务工作,并在此后一年多时间成为黄传奇直接领导。

2009年底,蒋尊玉接替因涉嫌许宗衡案被免职的余伟良,调任龙岗区委书记。龙岗作为深圳关外两区之一,占整个深圳市面积的43%,存在规划混乱,城中村密布等问题。蒋尊玉新官上任三把火,旧城改造成为他工作议程的重中之重。

2010年,佳兆业聘请黄传奇为集团总裁,其在深圳的多个旧改项目也进入大干快上阶段。位于龙岗区以及划自龙岗区的大鹏新区的项目包括龙岗大道1号、悦峰花园、佳兆业中央广场、佳兆业假日广场等。其中,佳兆业中央广场是深圳有史以来最大的旧城改造项目,占地面积32.18万平方米,总建筑面积达180万平方米。这个项目由佳兆业拿下,在当时颇受瞩目。

2012年11月,时任龙岗区委书记的蒋尊玉出席了佳兆业一个活动,并在郭英成的陪同下参观佳兆业中央广场项目。在大鹏新区十大项目集中启动以及佳兆业万豪大酒店奠基仪式上,蒋尊玉也和郭英成一同出席。2010年之后的蒋尊玉参加的多个活动,都有郭英成的身影。在蒋尊玉调任政法委书记后,其管辖的见义勇为基金会进行的一次募捐中,郭英成捐款1000万元,成为当时捐款最多的两名企业家之一。

2010年开始,佳兆业的业绩也出现了质的飞跃。其销售额从2010年的101亿元快速增长至2013年的239亿元。在房地产光景并不太美好的2013年,其销售额更是按年增长38%,超额完成任务。

不过这些曾经大书特书的过去,在黄橙眼里,已然成为麻烦的种子,而老板可能也不会回来了:“听香港那边讲,如果老板愿意回来配合案件调查,或许我们公司还有一线转机。不过老板一向很低调,也入香港籍了,在香港还有富昌金融集团,转让(佳兆业的)股份是他设想的一种弃车保帅的方式吧。没人知道他涉及的事情有多严重,你们说他10月份离境后就回不来了,他想的可能是一旦回来就出不去了。”

事态就这样陷入僵局,而各种担忧违约的合作终止及债务追讨仍在日日更新。不过对于郭英成这样的滞留者,香港也未必是绝对的避难之地。虽然香港和内地尚未签署引渡协议,但作为中国领土的一部分,仍然有互助机制。根据《香港特别行政区基本法》第九十五条规定,“特别行政区可与全国其他地区的司法机关通过协商依法进行司法方面的联系和相互提供协助”。

下午四点左右的光景,冬日残阳的余晖斜照在黄橙身上。他拉开小轿车的门,准备去接读幼儿园的女儿放学。汽车启动的一霎那,车窗里飘出韩寒作词的那首《后会无期》:“当一艘船沉入海底,当一个人成了谜。你不知道,他们为何离去,就像你不知道,这竟是结局……” 

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