专家观点:商业地产未来5年将会进入存量重整的时代

电商的冲击一度惹得商业地产从业者焦虑万分,但挑战来袭时,总伴随机遇,近一年时间里,大数据、定位服务等互联网技术,正在被商业地产越来越多地使用,这些技术能在多大程度上改变商业地产的运营?运营之外,商业地产良性发展的根本——长效低成本的资金支持什么时候到来?

针对上述问题,经济观察报举行沙龙,邀请中国人大房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员鲁炳全,北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁李亚明,北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬共同探讨。

关于运营

经济观察报:今年购物中心在业态重构和体验创新领域有什么新尝试?

李亚明:从我们现在掌握的情况看,三四线城市包括一些五线城市,都在力推城市综合体或商业MALL。这里面有政府的引导问题,不顾人口、产业、消费能力,为招商引资大干快上,有的省政府年初开会定指标,要求2014年所有的县级市一共建一百个购物中心,都搞这种政策摊派了。

但品牌并不跟市场的供应量同步发展,开店越来越谨慎,因为他们储备的人才、管理的半径、管理的效率都面临问题,尤其是在三四五线城市,消费力达不到,货卖不动,这些城市,还是在原来的传统百货为主的形式下,做第一个购物中心,我认为对这样的城市来说,也许单体的效益会好。就怕一下子出来一大堆。

在一线和一些二线尤其是沿海城市,创新的概念做得比较多,包括围绕宠物的,围绕着儿童娱乐和成年娱乐的,有类似鬼屋这样惊险刺激的尝试。

而业态重构,天天都在发生,从资产管理的角度来说,这是常态化的东西,不存在要不要,是天天都要面对的问题。

经济观察报:之前都在讲商业地产面临电商冲击。

李亚明:电商对传统百货的冲击是最厉害的,对购物中心冲击不是那么明显,百货之所以被冲击,是因为百货这么多年来不思进取,没有应对市场变化的触角了。

国外发展到这个阶段之后基本转化,卖不出去的奥特莱斯就打折促销了,国内走的是联营的模式,有人和成本的付出,没有拿货的压力,一般的情况是搞店庆促销,根据绩效和坪效来排行,淘汰末位,谁贡献大就留谁。

电商出来之后,线上和线下的价格差距太大,我们考察,美国是线上引流到线下拿货,黑色星期五不会通过物流,美国的物流太贵了。

鲁炳全:是的,受电商冲击的主要是传统百货,互联网被作为运营的补充手段,实际是在压扁中间的空间,因为有些消费,比如家庭类、儿童娱乐类、餐饮类等消费是电商无法取代的。购物中心重在体验,跟电商是相辅相成。

美国的电商起步那么早,到今天谁取代谁了?我不相信在中国这件事会倒过来发生。

经济观察报:很多购物中心正在利用大数据和互联网的理念增强体验,新技术和新理念对购物中心的体验提升作用明显吗?

李亚明:包括互联网、热感应、商场Wi-Fi、停车场导航等,第一需要投入,第二需要改造费。线下需要准备好系统和线上端口对接。搜狗地图、百度地图、大众点评的端口、微信、微博的注册会员信息等平行资源的整合,都是要花费的,否则整合不起来。

愿意花钱投入才能连接,目前绝大多数购物中心都处于试验的阶段,无非是线上打广告吸引人,线下做点引流。

关于资金

经济观察报:最近大家都在提资产证券化的问题,如何看待这方面工作推进的前景?

李亚明:以前借助银行的杠杆,开发利润可以达到100%多,现在上市公司利润不超过8%。前几年做商业大家能卖就卖,因为市场有需要,捞一把就走了。现在已经开始有政策调整,土地出让时政府便规定了后期的持有规模,结构和产品必须转型。

现在怎么做商业?商业如果要持有,一平方米造价5000块钱,十万平方米5亿,开发60万平方米的住宅,一平方米比如挣3000块钱,也不见得能持有一个MALL。

如果要解决前面的资金,找信托、基金,找银行贷款,成本都很高。国外的比如CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)回报率是在银行和基金之间,比如说5%-8%之间,现在国内银行存款理财收益都5%了,谁能把国外的钱弄到中国来花,那是最合算的。

商业地产第一属性是金融,金融性没有破局,没有退出机制,商业地产想做好很难。

鲁炳全:房地产企业尤其是一线房企,大部分是上市公司,为什么要进入商业地产?因为传统的存量土地滚动开发模式已经走到头了,为使上市企业保持核心竞争力和盈利能力,只有进入持有性、经营性物业的投资开发:一是调整资产的结构,增加抗风险能力;二是通过运营,获得经营性物业的现金流,提升资本值,获得投资回报最大化。

中国的商业地产要解套,需要突破两个难题:一是运营能力,二是金融配套。商业地产不像住宅地产,马上就能够产生销售,开发期加养铺期,6年能否熬过去?很多熬不过最后死了,烂尾了。

做商业地产一开始就要从金融的角度设计产品,而且不要盲目追求大,中国人干事,动不动几十万平方米的商业,我不相信它会活。证券化在中国还是一个空白,但是在国际资本市场是一个常规产品,我们真正可以满足证券化需求的物业、优质的商业物业,少之又少。

不用证券化解决持有商业物业,就不要做持有也不要做商业地产。开发商是急功近利的,第一是有资金链的需求,没有金融工具,专业的基金类的金融产品来支撑他,很难做;第二是本身就没有想在这里玩,只是为了应付政府,或者是投机,看商铺一平方米比住宅高两三倍的价钱,感觉赚钱为什么不做一点呢?这就是行业的悲哀了。

经济观察报:商业地产领域是不是正在面临洗牌?

李亚明:会有这样一天,只有让他们死掉一批,有金融的进来,并购一批,重新做,也许证券化能来,目前很难。

郝炬:未来五年内一定会进入商业地产的存量重整时代,要有人破产。我们资源支持没有到位,美国商业地产的快速发展是在REITs的政策出台之后。这几年的牛市,把资产价格炒起来了,土地房子全算上,谁都算不下账来。前几年住宅价格快速上涨的时候可以反哺商业,亏了没有关系,有住宅的钱撑着,整体业态结构里住宅的部分,支撑不了商业成本的时候,没有办法,出路一定是市场的价格,而不是简单的所谓的资产快速上涨之后的价格。一个商业十万平方米,看净现金收益,收益高的是100亿,收益低的可能一分不值。

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