市级商业中心改造受上空限制 商业街开发有何特性?

在市级商业中心旧城改造难,商业扩容受到上空的限制的情况下,地下商业的开发展现了巨大的商机,地级市地下商业的开发已经如火如荼,如地一大道和时尚集团,已经形成产品化在全国内复制。

地级市地下商业街一般只在市级商业中心能够生存,它必须借地面旺盛的商业人气和商业氛围,同时进行与地面商业差异化定位,从而取得经营成功。

1、适合开发的区域

市级商业中心

2、一般的规模及其业态组合特征

30000-50000平米,以零售+餐饮+娱乐(电玩)为主,如果有广场,可以考虑招超市。

3、开发及操盘模式

持有和销售比例:销售85%以上,持有15%左右。

持有区域和可销售区域:除超市、电玩和部分餐饮次主力店,其余皆可销售。

4、对发展商经营管理水平要求

对经营管理要求极低,类似于地面步行街开发。

地下商业适应的业态

地下适宜的业态主要包括:超市、电器、家居、主题商城(潮流前线、女性主题、儿童母婴主题)、数码通讯主题、餐饮休闲文化娱乐主题等;

如:

1)即时性消费商品:包括报刊杂志、点心、饮品等;

2)便利性商品或服务:包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、个人护理、旅行社和便利店等;

3)流行性、时尚化商品:诸如手机、MP3、MP4、CD、DVD碟、流行软件等电子类消费品,时尚潮流服装饰物与精品等类别;

4)餐饮休闲文化娱乐类:如美食广场、咖啡西餐、快餐店等(该类店铺的设置需要重点考虑满足消防条例的规定)。

地下商业开发8大特征

从选址来看:目前国内地下商业街主要在传统核心商圈的核心地段或依托火车站、轨道交通枢纽站点、购物中心发展,是商圈扩容的需求;

从规模来看:单个主题定位的在2万平米左右,综合性的在3—5万平米,甚至更大;

从空间结构上来看:目前北方多为二层甚至是三层的多层,南方地铁物业一般有2层,单通道宽度在4-6米,双通道宽度在2-2.5米,楼层净高在4米以内;随着人们对购物环境要求的提高,楼层净高要在4米以上比较有利于地下空间的营造;

从定位来看:多与商圈及地面商业互补戒融入性定位,呈主题化、时尚化的特点;

从消费群体来看:多以年青人为主,年龄段集中在15—25岁;

从业态组合来看:一般以服饰、饰品为主,但基本都配有一定量的餐饮;

出入口的设计:通过下沉式广场、灯光舞台演出广场、自动扶梯以及各具特色造型的出入口设计来吸引消费者进入地下商业街消费的兴趣和几率;

交通动线:除规划好自身的主次通道、中庭、室内小广场、休息区等外,还需考虑与地上物业之间的连接便捷性,以及承担城市公共交通的功能,以增加生意机会。

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