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商业地产区域性、结构性过剩 综合体面临4大“缺失”

2015-01-19 23:15

当一线城市商业地产空置率基本得到解决的同时, 二、三城市又遭遇了相同的问题。有数据表明,部分二、三线城市如沈阳、成都等地,在建和计划施工的综合体项目少则二十余,多则上百个,全国商铺待售面积则 超7000万平。由于竞争过于激烈,一些耗资巨大的项目频繁遭遇招商、同质化、高空置率等窘境。商业地产区域性、结构性过剩已经成为中国地产业不容忽视的问题。

中国商业地产中大型购物中心是多还是少

购物中心、商业综合体、商业地产……尽管名称多样,但形式大同小异,就是以大商场为主体,集众多专营店、超市、餐饮、娱乐为辅助业态的多功能商业中心。这 种业态在上世纪60年代前后产生于欧美等发达国家,被称为“Shopping Mall”。在我国,形形色色的购物中心正在中心城市逐渐升温,甚至成为炙手可热的地产项目。国家调控楼市的政策出台后,更多的地产商为寻求新的增长点, 把投资方向转向商业地产。这是一个值得关注的信号,城市是否需要这么多的商业综合体?在传统零售业受到电子商务冲击的形势下,大型商业综合体迅速增长是否会形成新的泡沫?大型综合性购物中心是否需要更准确的市场定位?商业地产项目建在什么样的城市什么位置更有利?…… 

一方面,城市综合体等商业地产项目的出现,一定程度上改造提升了传统商业格局,涌现出万达广场、北京华贸中心、深圳万象城等一批成功案例;另一方面,大量同质化商业地产项目被闲置的现象还在上演,一哄而上导致的投资泡沫还在持续发酵,值得警惕。

一线城市人口接近饱和引发社会终端住宅需求萎缩。以北京为代表的一线城市人口已接近饱和,资源约束明显增强,人口调控已经成为政府重要工作内容。在国家层面京津冀一体化战略的指导与实施下,未来北京部分人口将向周边城市转移,导致社会终端住宅需求下降。同时,一线城市居住面积和环境已经极大改善,保障性住房建设规模也较大,增量住宅需求空间将会缩小。虽然不动产登记条例实施与房价并无直接关系,但考虑到房产税替代土地出让收入的趋势,住宅持有成本增加,房屋自然折旧,维护管理费用与日俱增等,住宅投资在未来并不是一个理想选择,也将一定程度上影响中高端商品住宅市场的发展潜力。

商业综合体面临四大“缺失”

当前,我国商业综合体,或称商业地产正处于起步阶段,行业发展面临四大“缺失”

一是开发与经营脱节,缺少完整的产业链。长期以来,房地产开发与商业经营行业处于条块分割状态,开发与经营活动各自为政,供求关系脱节,产业结构处于无序及缺失状况,导致了我国商业地产项目难以进行综合性的开发,由此带来了效率、效益低以及成本、风险高等一系列问题。

二是规范标准缺失,亟须建立与现代商业相适应的标准体系。在我国现行的城市建设和商业类规划设计规范中,对商业网络以及各类商业区的建设,从项目的评估、定位、功能、规模到产业经济的结构、布局、业态形式等各环节都未能给出明确的标准规定。

三是开发模式落后,项目建设缺乏整体性与系统性。商业地产承担着空间与功能建设的双重任务,城市空间与产业经济体系的建设是商业区建设的最本质特征。但我国商业地产建设普遍存在着以房地产开发为主,重空间轻功能建设的片面做法,分块开发、单独建设的拼凑搭接式无序发展状况比比皆是。

四是商家与地产企业关系错位,导致运营的缺失。商业经营得好坏,直接关系到城市商业区的兴衰。空间建设本应以服从商业经营活动为主,按照商业经营活动的需求,提供空间服务。但长期以来,商家的主导地位未能得到应有的尊重。

未来,提高商家在商业地产开发建设中的参与权,是扭转先建房后招商这种强制供给方式向科学定制模式转变的关键所在。

商业地产过剩风险显现 

经历多轮楼市调控,商业地产已经成为多数房企业务转型的“避风港”。一时间,各大城市的商业综合体遍地开花。不过,当前各地的商业地产已进入集中放量期, 其中以沈阳、天津、重庆、成都、武汉以及昆明等二线城市最为典型。在巨量供应下,供求失衡开始成为舆论担忧的最大风险。

卖场的式微,导致越来越多的铺面空置,进而牵连到商业地产发展受阻。处于自身的利益,尽管商业地产过剩的话题鲜见公开传播,但是随处可见的控制商铺、写字楼租金萎靡不振等等现实状况,让人感受到商业地产陷入低谷之中。这与住宅项目存在大量刚需有着本质的区别。

当前,商业地产依然处于扩张的高峰期,仅仅在市中区,就有多个商业综合体在全面开工建设,而这些所谓综合体,百货卖场、门面、写字楼等传统的构成是最重要的组成部分。一些专业人士认为,商业综合体的大量出现,一方面对于城市商业形象转型升级做出了重大贡献,但是另一方面或也存在着过剩的风险。 

除了产能过剩外,当前商业地产面临的激烈竞争主要来自两方面,除电商的步步紧逼之外,供应量过大,产品同质化日趋严重也将在未来一段时间考验全国的商用物业市场。

业内人士指出,很多进入商业地产的开发商却不懂商业地产。如今,商业地产的赚钱机会依然存在,但中国商业地产的经营水平却落后一大截。对于商业地产而言,重要的是经营,而并非开发,尽管目前很多做商业物业、购物中心的开发商都在提“体验式思维”,但真正做得好的却并不多。

高端商场怎解过剩之忧 

商场越建越高档,客流却越来越稀疏。一边是十几万、几十万平方米的商业大盘扎堆入市,一边是“水土不服”者陆续黯然退场。来自商业地产的一份调查显示,沈阳购物中心的空置率高达24.3%,在全国大中城市中名列前茅。 

5年前还在400万平方米以下徘徊的沈阳商业中心营业面积,到现在包括已建和在售的,沈阳商业中心总供应量达到了2000万平方米。如果算上各类批发市场和社区购物门店,拥有780万户籍人口的沈阳市,人均购物面积已超过3平方米。

众多商业项目如雨后春笋般遍布沈城各处,给人们逛街购物提供了充足的选择。不过选择过多,就等于没有选择。随着购物中心数量特别是奢侈品门店的增多,购物中心的空置率开始上升。沿着沈阳金廊(青年大街)开设的商场无一例外地走高端精品路线,数得上的奢侈品牌都在这里开设了旗舰店或分店。沈阳还属于社会消费 品年零售总额在3000亿元以下的城市,相对于工薪收入不高的绝大多数沈阳消费者来说,这些高端商场的开业似乎与己无关。 

业内专家认为,定位过高,供应量过大,品牌重复,经营风格雷同,再加上网络购物的冲击,导致当前近四分之一的购物中心面临空置的尴尬。同时现在新建的住宅小区,基本上都配建20%~30%的商业项目,完全可以满足小区居民的日常购物需求。也就是说,除了想单纯逛街购物外,购买日常的一些必备品,人们都不需 要到购物中心去采购,这极大地分流了购物中心的客源。

以综合性高端家居卖场为例,最近三四年间扎堆开业,数量急剧增加。而购物人群的增速远不及商业中心的扩张速度。由于卖场扩张,竞争态势加剧,各大卖场不得不频繁地举办一些活动来带动人气,这就需要品牌经销商给出较大力度的折扣。

如何创新,实现持续良性发展成为大型商场扩张的重要课题。目前电商对传统商业模式正在进行革命性的颠覆。越来越多的人们喜欢宅在家里网购,逐步淡出购物中心,其实这也是购物中心不可回避的新问题。 

市场也得跟形势。沈阳五爱集团就成立了专门的电子商务公司,进行网站建设和系统运营。这样五爱市场的产品销售就不仅仅局限于沈阳本地,更着眼于全国。此外,沈阳商业城、兴隆大家庭、百联购物中心、新世界百货等知名商场也都纷纷建立网上商城,与实体店铺同步销售。

对于不愁网购冲击的所谓奢侈品经营店,如何放低姿态,也是不可不面对的转型之痛。 

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