万科一季度末成立商业地产公司 上半年整合200亿资产

万科集团正在试图利用互联网对传统购物中心的冲击,让旗下新生的商业地产业务弯道超车。日前,万科高级副总裁、刚刚履新集团商用地产业务负责人的丁长峰向网易财经透露,万科初步计划在一季度末成立一家独立的商业地产公司,到6月底将完成全部25个商业中心约200多亿元资产的整合,并且建立统一的万科商业地产品牌、工作标准和系统。

多元化战略明晰 2015要转型也要增长

1月16日,作为万科转型和进军旅游地产的重要试水项目,位于吉林省吉林市的万科松花湖度假区宣布正式营业。当日,由总裁郁亮带队,主管商用业务的高级副总裁丁长峰、和主管北方区域的高级副总裁毛大庆集体亮相,显示了对这一项目所寄予的厚望。

松花湖度假区被万科视作在消费体验类地产领域的一次全新尝试。所谓消费体验类地产,包括了旅游地产、商业地产等等新业务方向。根据去年9月郁亮的阐释,消费体验类地产是万科转型“城市配套服务商”的三大业务板块之一,其他两个则是传统的住宅开发和产业地产。

从外部观察,如今万科已经完全摆脱了多元化之争。此前,作为万科占据房地产头把交椅的基石,住宅开发被视为唯一的正业,包括董事长王石就曾激烈地反对多元化,以至于这一词汇蒙上敏感色彩。

受此影响,过去四五年间万科各地公司虽然都在尝试培育新业务,但没有获得集团层面的定论与足够的支持,进展较为缓慢。以上述松花湖度假区项目为例,早在4年前就拿地,但直到2013年才真正动工。

2014年,万科销售总额超过2000亿元。郁亮在集团2014年终述职会上提出,2015年万科“要转型,有增长”,鼓励各公司勇于尝试新业务。按照其管理层阐释,未来每一块新业务成熟之后就会独立成新的事业部,并且寻求上市。

丁长峰表示,未来万科将更为重视市值管理,除住宅贡献的1500亿的市值以外,还要考虑十年以后万科可能做一万亿市值,传统住宅业务占多少两三千亿,剩下五六千亿的市值肯定是由一个个独立发展的业务来承担,度假地产和养老地产都会作为创造市值的重要业务来考虑,但在这之前万科会非常谨慎。

商业地产模式仍在探索 自称没包袱

作为由各地公司自发培育起来的商业地产,上升到集团层面的第一步显然就是整合,将游兵散将集结成一支能打仗的队伍。

丁长峰表示,万科目前在营业、在建中和规划中的购物中心共有25个,总投资约200多亿。这些项目有的是万科主动获取,也有因为所拿地块是综合类型而被动获得的商业项目,历史原因造成的局面确实到了需要整合的时期。

他同时宣布了时间表:到一季度末成立一家独立的商业地产公司,到6月底将完成全部25个商业中心约200多亿元资产的整合,并且建立统一的万科商业地产品牌、工作标准和系统。

作为万科商业地产的现任掌舵者,丁长峰是一名有22年万科工龄的“老兵”,但对于从事商业地产他的经验并不太丰富。对此丁长峰说,“我宁可把自己当成一个初学者,抱着这样的心态,率领万科的商业地产找到新的道路,这是一个挑战,但是我很享受这一点。”

万科商业地产的模式到底是什么样的,即使其内部目前还不太清晰。但有几点是可以预期的:一是轻资产化;二是注重与移动互联网的结合;三是注重与万科住宅小区的结合;四是将引入合伙人机制。

丁长峰说,万科做商业地产,传统的思路并不适合参考。目前,移动互联网对于传统购物中心的打击非常大,也给万科提供了弯道超车的机会。“我们没有包袱,没有负担,我们把万科接下来的模式连接到移动互联的模式上。”

虽然还未整合完成,但万科商业地产已经有了上市计划。“万科商业地产未来如何资本化,在什么地方上市,都是关键问题。在中国整个的资金成本和资金运用的效率情况下,重资产你的回报是没法解决的,只有打通国际资本,建立国际资本的平台,我们才可以在商业地产上找到未来发展的道路,”丁长峰表示。

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