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2015年昆明楼市走向如何?14个地产预言能否成真?

2015-01-26 08:55 编辑

2014年,昆明楼市过得并不寻常:“限购令”解除了、“限贷令”松绑了、“公积金”放宽了、央行降息了。这一年,楼市告别“疯涨时代”,迎来“新常态”:库存量多了,房子不是那么好卖了,楼盘优惠幅度越发大了,房企的资金周转难度更高了。

2015年的昆明楼市又会如何?还会有些什么楼市政策出台?房企还是变着花样营销吗?楼市会全面回暖吗?七折利率会落地吗?政府将推出救市政策吗?

作为地产界著名的“预言帝”,尽管任志强已交接了 “指挥棒”,但影响力却丝毫未减,原因无他,唯其极其精准的“预言”。2014年初,任志强就预言,销售的问题会比较大:“我做了十几年房地产报告,2014年第一次提出‘风险’两个字。”

回首2014年楼市的种种事情,事实证明,“任大炮”的预言又一次成真了。时至今日,2015年,任志强再次预言,“房地产需求仍在,年底或将回暖”。在“新常态”之下的昆明楼市,未来要怎么走?房企如何出招应对?有哪些值得期待的政策会落地?2015楼市又会发生哪些“大事件”?现在,就让云信黄金楼市的记者们也来当一回“预言记”, 为您大胆猜测2015年楼市可能会出现的变化及走势。

无论预言是否能成真,且让我们看看这些变化的可能性有多高,提早做好预防及准备,让2015过得更加丰富及稳当。

告别了2014年的大起大落,不平静的一年,2015年楼市进入“新常态”,但楼市将往哪走,备受关注。2014年昆明房地产市场持续低迷,库存压力大,刺激政策频出,限购令取消、限贷令松绑、公积金放宽等等,然而进入2015年,房地产市场将何去何从,扑朔迷离。

在经历了过山车般起伏后,2015年,昆明甚至整个云南楼市又将会有哪些看点。对此,云南信息报黄金楼市记者各抒己见,大胆预测2015即将上演的十四台“大戏”。

猜政策

关键词:政策

楼市调控“去行政化”

对于人气明显“降温”的楼市来说,在2014年即将收尾之际,《不动产统一登记条例》正式发布,《条例》将从2015年3月1日起施行,引发人们延伸性思考。加重官员“抛盘”也好,被解读是为房产税出台奠定基础也罢,《条例》的实施,将是楼市迄今为止最重磅的长效措施,低收入者、无房户的楼市春天来了,而整个行业也将告别野蛮时代。此外,2014年中央经济工作会议连续两年未提“楼市”,全国住房城乡建设工作会议未涉“房地产调控”、“房价”、“限购”等词汇,均使2015年楼市调控“去行政化”更加明朗。

点评:不动产登记将为楼市进行市场化调控提供基础数据和信息,掌握了存量房、出租房信息,将为下一步推开房产税提供条件,真正发挥市场配置住房资源的作用,实现供需结构优化。但是《条例》要到3月份才施行,房产税难以在短期内出台。

关键词:公积金

公积金贷款购房更实惠了

住房公积金作为“五险一金”中重要的一项,深受广大市民的关注,住房公积金存贷款利率、贷款额度、缴存比例、是否可以实现异地互认等新政策都牵动着参保人员的心。那2015年“住房公积金”将如何?在小记看来,公积金的民生路线将更加明晰和宽广。首先,就贷款利率来看,2014年11月22日,央行下调利率通知才出,包括昆明在内的住房公积金管理中心发布通知称,自当天起调整住房公积金存贷款利率。其中,贷款利率下调0.25%,5年以上贷款利率降至4.25%。其他住房资金,住房补贴存款比照住房公积金存款利率计息,进行相应调整。就贷款额度方面来看,提高比例的趋势亦十分明显;另外,缴存比例、异地互认等新的政策正在逐步推广,就《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》的执行来看广深地区已经走在前面。

点评:别的不说,“2015公积金利率下调”新政策,是对于购房者实实在在的省钱,减轻了还贷压力。若未来贷款额度、缴存比例、异地互认等能够进一步推广,公积金的实惠民生路,也将更加宽广。

关键词:信贷

七折利率或难现

9·30政策出台之后,信贷一直是全国关注的焦点。虽然四大国有银行明确表示积极响应国家号召。但从10月开始算起,全国并没有任何一个城市首现七折。对此,记者也针对此做了一些采访。银行相关部门领导表示,虽然国家鼓励个人房屋贷款,我们也在贷款周期以及贷款审批条件上做了相应的提升。但出现七折这样低的折扣,或者较难。当前房贷年利率为6.55%,打七折后为4.6%,接近公积金利率水平,“现在融资成本高,按照这个利率,银行基本无利可图,所以七折利率2015年想落地也较难。”

落脚昆明,9·30政策之后,昆明没有出现利率折扣,但也没有国内其他城市的基准利率上浮情况,除非购房者的征信非常差。从以往经验可以看出,如果要昆明出现七折利率,一定是全国大范围执行之后,昆明即会跟风。要想昆明领头,估计很难。因此,2015年,昆明利率是否有折扣,还看其他一线城市如何发展。

点评:银行利率低,客户满意,但银行方却表示压力很大。可见,2015年信贷调整落地难在上半年呈现。

猜市场

关键词:现房

现房将成置业首选

期房还是现房,这个让人纠结的问题在2015年或将不再纠结,在昆明住宅库存高企的背景下,选择现房将成为置业者的必然选择。

选择现房有两大优势,首先,众所周知,现房就在眼前,随时都可以进入房子去看一看,可以将工程质量及房子现状细细考察一番,选中了买下便可。无论是面积、质量、户型等都是实实在在的东西,交钱就拿钥匙,非常省心。而其次,最关键的就是安全,买了现房也不用提心吊胆地等个一两年,还会为是否能拿到约定的房子而揪心。

点评:去年楼市出现不少楼盘因资金短缺而造成延期交房或是停工的情况,今年,现房自然比期房更为吸引置业者购买,风险小了不说,还能实打实地看到房子的真实情况,给置业者安了一个定心丸。既然置业者的首选变成了现房,那对开发商的开发能力也提出了更多的要求,因为需要给置业者提供给眼见为实的产品,开发商所打造的项目就必须在品质、环境、配套等方面有亮点,毕竟有品质的产品才能打动人。

关键词:改善型

2015年置业中坚力量

在度过了政策面趋于宽松的2014年后,新一年昆明楼市,置业人群结构也必然潜移默化地发生着变化。在限购限贷风行的年代,首置刚需置业者成为各大开发商的必争之地,而在限购取消,限贷宽松的背景下。被压抑已久的改善性需求必然将接棒首置人群,成为2015年市场的亮点。

正如住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮之前所说的,现在已有住房的昆明人,未来至少有八成人要换房子,这无疑是改善性需求蓄势而发的最好专家佐证。而从2014年底以来,市场的表现看,置业者对于高品质住宅的关注度也日益提升,豪宅产品热销已是不争事实,改善性需求置业者正在发力。

点评:在针对刚需主打价格优惠的营销策略后,相信随着改善性需求的逐步释放,置业者对于产品的需求也将发生改变,未来市场城市豪宅的需求将逐步放大,品质和配套将成为改善性需求置业者考虑的最关键因素。

关键词:商业

体验式商业成重头戏

回顾2014年,昆明商业地产十分热闹,昆明西山万达广场、滨江·俊发广场、同德昆明广场、昆明爱琴海购物公园、七彩云南·花之城五个大型商业体年底扎堆开业。而2015年昆明还将会有近十个商业体酝酿开业,昆明商业地产也将进入白热化阶段。随着餐饮、儿童、快时尚等业态的不断发力,体验式业态必将成为商业地产的“重头戏”。未来,O2O线上线下互动、手机支付、免费WIFI、智能点餐等新技术的运用,将会把商业地产推向智能化的新高度。社区商业方面,记者注意到,昆明多个片区的小区比较集中,但商业比较匮乏,加强社区商业配套显得尤为重要。此外,社区人口集中、日常消费需求旺盛,就近消费也可以让居民的生活更加便捷,必定给社区商业带来全新的发展机遇。

点评:商业地产的发展不再是“大而全”,而是“精而美”,最终要给消费者带来最舒适的享受和满足生活的需求,因而商业地产的体验式消费将越来越凸显。未来购物中心将以社交、体验等需求为主,社区商业则是满足日常生活,两者在功能上互补,必将呈现出崭新的局面。

猜数据

关键词:供应

呈贡供应量或将增加

有这样一组数据,截至2015年1月22日,昆明主城区仅4个项目获得预售许可证,新增供应面积为18.8万平方米,相比2014年同期的144万平方米的新增供应面积,降幅为86.9%。值得一提的是,除了主城,呈贡区房产信息网新增预售信息也依然停留在2014年12月。由此不难看出,在经济、政策等多重因素影响下,开发商的开发、入市热情有所不足,直接导致新增供应量大幅减产。

从片区来看,预计2015年呈贡新城供应量或将有所爆发。主要因2014年金融环境紧张导致房企资金链紧张,房企放缓推售速度,不少项目推迟入市,从而堆积了货量。另一方面,前期呈贡新城备受关注,房企拿地积极,因而促使后续供应量大增。另外,受规划、政策,以及固有资源的影响,巫家坝、环湖路板块的供应量也或将有所增加。从供应的产品类型来看,随着投资需求的限制或退出,预计2015年,整个昆明市场还将与住宅为主要供应放量。

点评:随着呈贡新城的发展,其供应量的增加,主城的压力也将随之分流,从长远的城市发展来看,势必利大于弊。

关键词:成交

楼市回暖动力不足

从数据上看,虽然2014年昆明楼市成交量同比2013年增长了7%,但整体来看,昆明楼市仍存在有较大库存量,再加上2015年预计入市的新增供应量,无疑,2015年降价走量去库存仍将为昆明楼市的主旋律。

从市场来看,在2014年整体成交增长缓慢的大背景下,市场购买力得到一定积蓄,进入2015年市场需求本有望得到一定反弹,但受2015年国内经济增速下行预期的影响,加之不动产登记制度施行及其他不确定性因素对房地产行业的干扰,导致购房者意愿受到一定制约,并减弱有效需求的释放,令2014年末降价促销及政策宽松推动成交回暖的局面难以持续。

与此同时,在经济下行预期背景下,地价走高及商品房价格趋于平稳,将进一步制约开发企业利润空间,从而导致其热情和信心逐渐减淡,这势必也将在一定程度上影响楼市成交。

点评:经济形势、房价、开发商销售策略、购房者意愿、需求原因等,都是组成楼市成交量变化的元素,缺一不可。要想判断2015年昆明楼市的成交发展,还得看组合。

关键词:土地

供应或小幅缩减

日前,2015年全国国土资源工作会议在北京召开,国土资源部部长、国家土地总督察姜大明根据中央经济工作会议和农村工作会议部署,分析经济发展新常态下国土资源工作面临的形势任务,总结2014年工作情况,部署2015年重点工作。在去年调减30万亩基础上,2015年新增建设用地计划将继续作适度调减。

就昆明而言,在响应中央部署的前提之下,土地供应或小幅缩减,这与昆明最新提出的关于暂缓城中村改造项目的思路或十分吻合。但就局部地区来看,在2015年或可能出现土地供应井喷。如呈贡新区、巫家坝区域或草海区域。

点评:“土地财政”的困惑必然不会瞬间消失。2014年“城投系”的债务危机,也将土地供应推向了风口浪尖。这也让整体楼市并不景气的前提下,土地供应成为了关注的焦点。如何供应,供应多少,怎么样的供应等都成为市场关注常态。就昆明而言,暂缓城中村项目、新区建设、网络交易等土地应对措施,也将在2015年有新的表现和突破。

猜房企

关键词:营销  房企创新花样不会少

说起营销手段, 2014年是房企营销花样比较多的一年。其主要与2014年低迷的大市场有关。如果猜测2015年云南楼市营销的关键词,个人认为“多”或许将成为2015年楼市营销的主要表现。

其原因主要有,第一,目前昆明商品房的存量大,面对如此大的销售压力,开发商如果不把产品特征找准并有效宣传,则很容易被市场淘汰。其次,昆明楼市此前开发的企业较少,但从2013年起,不少一线品牌房企、新型房地产企业进军市场,诸如,绿地、金地、中海等。在这样的大环境下,如果营销方案不够吸引人,想引起购房者的关注就更难。最后,直白营销或成今年大趋势。遮遮掩掩的营销只适用于房地产大环境较好的情况,但如今,国家对房地产市场严控,虽然放开了双限,但购房者对房地产市场的理性对待,不得不让开发商尝试最直接的营销方式,打消购房者的顾虑,出手买房。

点评:营销的主要目的是吸引目标客户出手,所以营销的方式跟房地产大市关系紧密。2015我们静待开发商创新营销,点燃市场热情。

关键词:转型  多元化发展 跨界转型成热门

楼市进入调整期,“坐着卖房”已经成为过去式,2014年房企走过 “艰难”的一年。房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场消失。转型是需要资本的,房企要么被淘汰,要么开拓新的发展思路。目前,万达、万科、恒大等多个一线房地产企业正在加速转型。恒大跨界足球、饮用水、粮油、乳业、家装等行业,万达涉足儿童乐园、电子商务等行业,万科筹建儿童医院、进入电子商务等行业。根据记者观察,地铁轨道、医疗养老、儿童消费、食品行业、电子商务、文化旅游等多个行业,是目前房企跨界经营、走多元化经营战略的方向。“求稳”是今年经济发展的基调,而房地产行业的利润或将进一步下降,探索新的盈利模式也将成为房企在新形势下的一种必然。

点评:房地产大佬们的新玩法,也让很多业内人士持观望态度,毕竟跨界转型也存在着很多风险。当前,房地产开发转变到产业地产、养老地产等方向,创新房地产开发模式,加强地产服务意识,或也不失为一种好出路。

猜区域

关键词:郊县 特色发展逐步显现

2014的昆明郊县片区在老石安公路取消收费之后,着实吸引了一把眼球。2014年的昆明市政府工作报告指出,要打通城内城外交通任督二脉,带动北部地区快速发展。而轨道公司此前也有传出消息,未来,昆明轨道交通规划目标总长将达到602公里。同时线网规划了连接嵩明、宜良、安宁、富民等城市总长达298公里的6条“都市快线”。

太平新区森林覆盖率高,符合分流部分主城人口置业的条件,未来区域的发展将有不错的动力;富民的情况与太平相似,一旦交通的大框架支起来,容易把人口带过去,自身作为农产品辅助区的形象目前已经树立起来了;宜良因为有阳宗海等度假旅游资源,在郊县之中,它是很独特的,对高端客群的吸引能力很大。

点评:昆明的郊县片区相较于昆明主城,拥有独特的区域特色,森林覆盖率高,温泉特色,旅游度假资源,休闲度假定位,在交通越来越便捷,郊县与主城的联动越来越密切的情况下,这些区域特色将逐步显现并成为优势。

关键词:呈贡  交通配套提升带动区域价值

近期,2015年昆明100项重点基础设施项目清单出炉,将全面加快新区开发,呈贡备受瞩目。

聚焦呈贡新区,加大支持力度,一系列的规划将再次让呈贡成为开发商眼中的“价值洼地”。 未来,呈贡最值得关注的就是昆明火车新南站的建设。新南站将是兰昆通道、沪昆通道、南部沿海及西南通道和泛亚铁路四大枢纽通道的会合点。昆明市委书记高劲松透露,今年将启动建设从昆明到呈贡的最便捷、不收费的城市快速道路。未来区域内必将凝聚大量人气,提升商业氛围。高劲松还提到,昆明还将着手新建包括呈贡大立交在内的多个立交,保证交通服务城乡建设发展。2015年呈贡将有大批房企“圈地”,争抢这个“香饽饽”。

点评:呈贡作为现代新昆明建设的主战场,承载着“一湖四片”战略的东城片区建设。高铁建设、区域配套将快速“增肥”呈贡,高铁提升沿线楼盘价值,势必会带动新一轮的涨价潮,未来呈贡发展将更加值得关注。

关键词:州市 多盘入市业态丰富更可期

2015年,楚雄、大理、丽江、景洪、玉溪、曲靖、昭通等地,将有众多项目入市。从各项目的规模及业态类型来看,商铺、写字楼、酒店、别墅、洋房等业态的投入和建设,将为云南州市房地产注入活力。众多大体量的综合体,将有效提升州市房地产项目的品质,更能够有力地提升城市发展,成为该区域城市化的有力助推剂。不仅有家乐福、沃尔玛、肯德基、横店影视等一线品牌和企业入驻,也有温德姆、豪生等知名酒店品牌。州市各地均有打造与国际城市同步的大型城市综合体,具有内容多元化、城市功能集约化、城市形象现代化的特点。

点评:2015年将会有更多的地标性商业项目落成,未来云南州市房地产整体的现状值得期待。运营方面则均与国际连锁的物业公司合作,通过民族文化、旅游等方面对当地的商业进行开发。

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