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商业地产依旧红火:产品“差异化”将成为制胜法宝

2015-01-28 10:14 编辑

和住宅市场的略显低迷相比,福州商业地产项目的开发依旧火热。福州商业地产格局迎来新的突破,在经历近三年的井喷式增长之后,福州市区内城市综合体、购物中心等商业地产项目已遍地开花。纵观市场,无论综合体,SOHO产品,还是写字楼,商铺等,整体表现仍旧较为强势。

特别是大型城市综合体的市场表现优异,包括华润在内的国内巨头正紧锣密鼓地布局福州市场,超高端商业综合体进驻福州,而SOHO产品也不遑多让。大规模放量达到了福州历史新高度。整体来看,福州的商业地产迎来了新的发展周期。

政府推波助澜开发商集体迎合

在这轮商业地产的井喷放量中,不可忽视的是政府的推波助澜。在采访过程中,更有开发商直言,这波商业地产的热潮,真正唱主角的其实是地方政府。

“城市发展的一举多得成为政府助推商业地产的主要原因。”福州先知先觉营销总经理张炜胜分析称,商业地产的开发建设,在提升区域土地价值、拉动就业和提高税收、提升城市形象等方面,都将起到不容忽视的作用。

比如,福州金融街万达广场和仓山万达广场的崛起,五四北,东二环泰禾广场的崛起,都带动了周边区域和地块价值的提升,而华润综合体的入驻,也让鼓楼区的商业价值开始进一步被挖掘。这些,的确给福州城市发展带来了“甜头”。

反映到市场上,值得留意的是,除了综合体项目,SOHO产品,写字楼产品的开发也进入了井喷的阶段,业内人士声称,由于福州城市地位的提升,在政府各项优惠政策的推动下,不少外地的企业进驻,将带来大量的需求,开发商也“乐此不疲”。特别是与和政府合作的综合体项目,土地价格往往比较低,无疑降低了开发和运营的风险。

福州先知先觉营销总经理张炜胜分析称,在这股商业地产发展的热潮中,开发商的“集体迎合”与“厉兵秣马”也引人注目。除了泰禾转型商业地产,包括融侨在内的本土地产巨头也将陆续推出各自的大型商业项目。与此同时,华润、华侨城、恒大等国内房企巨头十分看重福州市场,纷纷确定将在福州打造大型综合体项目。所以从市场来看,福州商业地产的热潮正在延续,可谓是“芝麻开花节节高”。

加上当下,政策对住宅市场持续调控,让住宅市场上涨的空间有限,未来,住宅市场能否持续上涨,开发商心里都没有一个绝对肯定的答案。所以在政府推波助澜、开发商集体迎合之下,这波商业地产的开发建设必将成为未来3-5年福州商业地产角逐的焦点。

商业地产数量激增挑战大福州的消化力

一座又一座城市综合体拔地而起,SOHO产品放量达到福州历史最高位。在革新城市面貌的同时,也严重挑战着福州城市的消化能力。采访中,不少业内人士都对这些大体量商业扎堆的情况表示担忧。天知观点总经理王锋分析,城市综合体“以点带面”地辐射周边地区,确实有助于推动福州改变原有的“单中心”城市发展模式,向“多中心”格局发展。然而,他也指出,“城市综合体项目开发需要较长的培育期,也需要合理规划和政策扶持。”在

他看来,目前新规划的商业地产大都分布在晋安、仓山,甚至马尾、闽侯等非传统商业区域。而城市综合体在新区大量过早涌入,很可能会缺乏相应的需求和人口支撑。

但不少业内人士则对福州商业项目的发展前景有充足的信心,支撑他们观点的依据是福州的城市容量和辐射范围正在不断扩大。张炜胜就认为:“福州城市地位不断提升,市民消费能力很强,未来城市发展潜力巨大,这正是越来越多大鳄争相投资福州的原因。”

项目扎堆,差异化产品才能突围

商业地产遍地开花,就以如今福州市面上综合体项目为例,大都具有居住、商业、酒店、办公四大基本功能,同质化竞争异常严重。

如何在众多商业地产的竞争中脱颖而出?

业内人士分析,差异化定位是关键。王锋指出,“特别是城市综合体,应该有其独特的主题理念,应根据不同区域消费者的特点和文化特质,确定该城市综合体的主题定位。”他认为,城市综合体项目的前期规划非常重要,必须对项目周边情况、所处区域价值、商业发达程度、居民购买力及消费习惯等进行深入研究,结合自身项目的特点做出恰当的规划。

中原地产福州区域资源中心总经理温江霞也认可差异化定位的重要性,她补充道,毕竟不是每个城市综合体项目都像万达一样拥有稳定的客户群,“其他商业地产,如何形成特色,吸引人气,是必须研究的问题。尤其是一些处于城市近远郊的项目,更要在业态的定位及商家的引入上做好规划,才能避免空置率过高。”

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