广州中心区项目遇冷 市场库存高企拖累商业公寓复苏

曾经是指导小伙伴们买楼投资的铁律“地段,地段,还是地段”,似乎已经有了变化。

1月24日,方圆·越秀时光推出小户型37-80平方米单间至两房公寓,带装修,吹风价为3.5-3.8万元/平方米,最终开盘价格为3.1-3.5万元/平方米。

据观点地产新媒体现场了解,该项目此次推出货量100套左右,从2014年底开始认筹以来,开盘当天有30多户解筹。

与此同时,同在广州(楼盘)中心老城区的中庸·金寓早前也于1月15日开盘。

据知情人士向观点地产新媒体透露,中庸·金寓共20层,每层层高4.5米,两梯7户,首推41平方米一房、60平方米两房、73以及79平方米三房的Loft公寓产品,楼盘均价约4万元/平方米。

经过一个多月蓄客之后,中庸·金寓最终开盘时推了105套,最终去化10余套。

住宅与商业

一直以来,广州老城区的投资项目是投资客们的最爱,而“超人”李嘉诚的“地段,地段,还是地段”也一直是众人投资买房指南。这种情况下,越秀时光和中庸金寓还是遭遇到市场冷遇,似乎有点不合预期。

合富辉煌市场研究员黄琼对观点地产新媒体表示:“因为虽然有项目位于荔湾区并靠近地铁站、地段不错,但是不靠近商务区,也不靠近大型商业区。”

中原地产项目部总经理黄韬则分析称:“广州中心六区稀缺的是住宅,公寓的价格已经与住宅相近,若非极具吸引力或降价优惠刺激的项目,投资客出手几率较低,仅有四十年产权的公寓后期市场成交走高预期不大,很难在销售上有大突破。”

“前段时间住宅市场成交下滑间接影响以投资为主的商业性公寓,进而影响到公司销售表现。如今,住宅市场开始回暖,但投资性消费为主的商业公寓的复苏依旧缓慢。”

广州的住宅放开限购已经传了一段时间,经过发酵,市民也越来越期待这一政策的落地。经过去年的降价之后,广州市民在楼市的投资更理性。

“所以就造成了现在,中心六区的公寓去化平平的状况。但值得注意的是,和购房者一样,开发商也在观望。”黄韬继续分析称,“因为项目所在区位稀缺,所以开发商有一种皇帝女儿不愁嫁的心态。‘货量就这么多,慢慢卖,一定会卖完。’”

库存与去化

广州城中两个公寓的开局遇冷,似乎给众多开发商提了一个醒,市场的春天并未如约而至。

数据显示,2014年1月14日,广州一手住宅库存量为749.05万平方米。而到了2014年12月17日,库存量增至1001.95万平方米,并且2014年广州一手住宅成交持续低迷。

广州市国土房管局1月20日公布的数据显示:2014年一手住宅成交量下滑两成多;消化率为近十年最差,只有约0.7。

换言之,即使没有新增供应量,单靠库存量也足够广州楼市卖一年零两个月。

和住宅的库存高企一样,广州的公寓也面临类似的处境。据统计,广州2011年公寓供应面积约65万平方米,2012年升至近80万平方米,2013年增加近六成,达到126万平方米,同时创下了历史新高。

这个历史新高在2014年再次被打破,下半年广州就新增近110多万平方米的公寓供应。

仅在9月9-16日的一周时间,广州就有奥园康威广场、萝岗万达广场、万科派广场共有1400多套公寓拿到预售证,按照60平方米计算,预售面积达到8万平方米。

过高的库存带来了广州公寓供过于求的现象,经计算,广州上半年的公寓消化率只有0.66,尚不及一手住宅的0.7。

为了从激烈竞争中突围,全新发售的公寓价格普遍低开,部分旧盘新推的公寓出现降价。

据中原地产报告显示,广州公寓市场成交趋于谨慎,呈量价齐跌的趋势。2014年前11个月公寓的网签均价约为15903元/平方米,同比下降12.6%。

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