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《2014年中国房地产创新发展报告》之写字楼与综合体

2015-01-29 11:30 编辑

一、2014年中国写字楼的发展现状及特征

1、市场分化明显

2014年中国写字楼市场分化明显,主要体现在三点:

第一,销售市场与租赁市场的差异。一方面写字楼销售市场由于持续的住宅市场限购政策,挤压出大量投资性需求,转投向不限购的商业地产,促进销售类型写字楼量价齐升。另外一方面,写字楼租赁市场由于受经济疲软和企业搬迁等影响,租赁类型写字楼租金进入下降通道。

第二,不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起,而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长,在这样的背景下,一线城市写字楼市场租售需求相对旺盛,其前景保持乐观。与此同时,只要全球流动性过剩的格局没有发生根本改变,人民币稳步升值的态势仍然保持下去,那么国际资本对一线城市成熟写字楼的收购需求仍将存在。而且,亚洲REITs市场的建立,为这些国际资本的退出提供了一条便捷通道,从而解决了其后顾之忧。相对而言,二、三线城市的写字楼市场起步较晚,有待进一步的市场培育。

第三,不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。事实上,这种需求差异在市场上客观存在。一些企业的研发中心倾向于选择在城市边缘区域、强调自然环境的办公物业;一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业;一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带。我们认为,在未来几年中,国内写字楼的进一步细分趋势值得关注。

2、竞争激烈助推转型创新

2014年,写字楼市场也处在激烈竞争的格局。据戴德梁行研报统计显示,截止2014年第三季度,仅仅北京写字楼存量达到约573万平方米,2014年第四季度,金融街、亮马河、中关村、望京等核心区域将有20万平方米以上的新增供应投放市场,另外非核心商圈望京等地区也将供应10万平方米以上,因此预计第四季度北京写字楼空置率将有所上升。这样对企业在营销手段、运营手段上提出了更高的要求,如何抢占市场,快速去化,这是一个当前乃至未来需要考虑的课题。

二、2015年中国写字楼的发展趋势

1、专业信息服务——未来写字楼发展的大趋势

在目前写字楼服务体系中,大部分项目仍沿用两大服务中心,即租赁中心和物业中心,而将信息服务归并于物业服务。但是,随着信息技术的不断提升,以及信息服务的不断完善,服务内容的不断增加,以往以物业提供信息服务的方式,已经不能满足客户对信息服务的需求,不论是技术能力还是整合能力,物业公司均不能达到专业信息技术公司的水平,因此,在写字楼中引入信息服务中心,由专业信息技术公司提供专业服务,必将成为未来写字楼服务的大趋势。

2、绿色和可持续将进一步发展

世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。同时,建筑节能也已成为开发商和业主共同关注的问题。

目前开发商对于绿色建筑标识的兴趣可能在于促进市场销售,而并不仅仅是环境意识。长远来看,绿色建筑可节能30%到70%,维护和运营费用便相应地减少,而且出租率也将得到提高,因为许多公司都更青睐健康的办公室;对于业主和使用者来说,他们承担运行费用,更多考虑的是室内环境品质、服务以及舒适性对他们商业活动的影响。要想综合解决写字楼保温隔热、遮阳、自然通风、防火、防噪音、便于清洁等方面的要求,只有在设计上深入研究,才能开发出适合中国不同气候的外墙系统和整体节能技术。预计未来的一年绿色与可持续写字楼将得到明显的发展。

3、楼宇经济商机迎来新机遇

2013年中央城镇化工作会议提出,城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地,不是每个城镇都要长成巨人。预示着未来城镇化的过程,一定是土地集约化的过程。北上广深等一线城市已经进入存量房时代,当前,以旧楼改造、存量提升为特征的楼宇经济尽显商机,楼宇经济将迎来前所未有的新机遇。

4、独立性企业总部写字楼模式将进一步发展

独栋写字楼虽然是一个小众的,个性化的产品,但是它是市场细分的结果,对于"中"字头企业、外地进驻一线城市的企业、各行业的龙头企业来说,有着强烈的需求,是一个很有前景的建筑形态。2015年将会有适应新需求的写字楼产品,如BDA国际企业大道、创意产业型写字楼等大量出现。同时将会针对独立性企业总部写字楼的办公场所相对独立性、代表企业特有形象、高品质生态及绿化环境、办公环境高舒适度及高档次、高配置生态节能等技术进一步探索和实践。

5、单一业权物业将成为更多写字楼开发企业的方向

近年来随着写字楼市场的快速发展,原写字楼产品本身所具有的强烈的投资价值越来越得到认可,从最近2-3年的市场成交数据看,整栋购买写字楼和业主自建高档写字楼的事例呈增加趋势。在这一趋势下,写字楼的开发模式已经发生重要变化,以自持为导向的单一业权物业将成为相当一部分开发企业的选择,也将逐渐成为市场的主流。

6、一线城市写字楼市场的“多中心化”趋势日渐明朗

随着郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工,商务区的“多中心”格局得到发展。在这一过程中,核心区域的客户将会发生选择性地外迁,产生更富有层次性的写字楼区域集群。同时,一线城市郊区的基础设施建设正在逐步改善,促进郊区来承接大量的写字楼市场需求,从而催生郊区“公园办公”的发展。在北美、欧洲等国家,环境优美、配套设施齐全的郊区公园化办公早已成为潮流。一线城市的经济发展势必向郊区拓展,驱动郊区写字楼市场进一步发展。

三、2014年中国综合体的发展现状及特征

从最初的概念引入阶段、到中期的理念成型阶段,再到如今的开发高潮阶段,中国城市综合体的发展已有10年。截止2014年9月,据不完全统计,在全国50座主要城市中建成、在建、待建城市综合体项目超过2000个,非住宅物业总体量突破6亿,已然呈现供需失衡趋势。

尽管当下城市综合体已供大于求,但是从现有土地储备和规划来看,在未来两年,城市综合体的数量还将持续大幅攀升,市场竞争将更为激烈。

1、综合体市场供应呈现“井喷”态势,供过于求导致经营困难

根据莱坊研究成果,至2014年年底国内主要城市综合体存量面积(综合体存量面积指不含住宅部分,下同)将达到3.3亿平方米,较2013年增长17.8%,2014年主要城市的商业综合体规模将突破平均1,000万平方米/城市。至2015年中国主要城市的商业综合体项目规模将达到3.6 亿平方米,而2016年以后综合体规模将突破至4.3亿平方米。

根据前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国城市综合体行业发展前景与投资价值预测分析报告》显示,在全国重点城市综合体存量中,沈阳、重庆、北京、上海等城市综合体的存量领先全国,其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市分别为沈阳、重庆、北京、上海、成都及天津6座城市;而广州、南京、苏州、深圳、西安、武汉及贵阳的综合体存量介于500-1000万平方米;其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。

2、综合体两极发展趋势明显,超大规模和小型精品综合体各领风骚

以万达文旅城为代表的“巨无霸”型综合体大行其道,以合肥万达城为例,项目占地面积100公顷,总建筑面积90万平方米,规划文化、旅游、商业、酒店四大内容,酒店群包括1个六星级酒店,1个五星级酒店,2个四星级酒店和3个三星级酒店,共3500间客房,5000个床位。酒店区还建有大型会议中心,将合肥的旅游、会议设施提升到国际水平。还拥有一座占地600亩的主题公园及室内水上乐园,此外还将有两个电影科技馆。此种超大型综合体囊括了人们衣食住行、吃喝玩乐的方方面面,可谓一网打尽。

而小而精的产品也在激烈的竞争中显示出顽强的生命力。以远洋“未来汇”为例,除两栋量身定制的写字楼外,商业部分只有1.88万平米,包括了餐饮美食、时尚购物、休闲娱乐等业态,可谓麻雀虽小,五脏俱全。

这种两极化趋势体现了领先企业在吃透区位,抓住细分客群上下足了功夫。

3、综合体驱动要素升级,文化、旅游、艺术、医疗、养生、教育粉墨登场

变化是永恒不变的主题,除去传统的HOPSCA业态外,为增强综合体的综合竞争力,行业内综合体营造的巨头纷纷打出特色牌以求杀出红海,万达的文旅城及“汉秀”声名鹊起,新世界地产和九龙仓的艺术购物中心方兴未艾,绿城又祭出学院式养老的法宝,可谓你方唱罢我登台。

4、地标综合体建设后继乏力,城市承载力极限受到挑战

中国最高建筑、世界第二高楼——上海中心的接近建成,标志着中国城市地标综合体建设达到顶峰,并可能迎来转折点。曾经热火朝天的摩天楼建设潮渐趋冷却。2014年,号称世界第一高楼的长沙“天空之城”迟迟没有动工,据消息人士称,该项目即使技术论证通过,但其经济性仍然是个黑洞。开发商很可能更改甚至放弃此计划。之前一度在各个城市屡创新高的绿地集团也悄悄放慢了超高层建设的速度,其抚顺绿地中心项目已经停滞,其他城市的超高层项目也开始出现跳票。其后的追随者,如恒大、世茂、宝能等企业,尚未来得及品尝树立丰碑的快感,却被技术和经营两大门槛绊住动弹不得。

四、2015年中国综合体的发展趋势

1、综合体数量及面积将进一步增多

一方面城市综合体未来的发展存在隐忧,另一方面却是众多发展商趋之若鹜,纷纷进军综合体。据权威机构预测,2015年中国主要城市的商业综合体项目规模将达到3.6 亿平方米,数量将突破1,000个。另外,1.5线城市(介于一线和二线城市之间的城市)综合体规模发展势头最为迅猛。

2、战略创新势在必行

城市综合体之前是属于人无我有的竞争环境,项目更多是通过业态组合而非内质赢得竞争优势。在市场环境发生变化的大背景下,就需要从之前的人无我有向人有我优甚至是人优我廉的战略经营模式转化。在战略方向结合当前中国宏观政经范畴和房地产发展现状、赢利模式结合企业的发展战略和资源整合能力、产品定位结合地域特征和市场环境的战略创新,将成为未来创新的重点。

3、资产证券化将成为城市综合体发展的核心关键

优秀的城市综合体建立在高投入建设的基础上,但是高额投入在当前市场竞争和资金趋紧的环境下短期内无法快速回笼资金。不少综合体只能通过降低投入成本来解决资金回笼,在一定程度上制约了项目品质。换而言之,城市综合体只有解决了资金通路,才有可能以高投入换高品质,通过时间换取利润空间。因此资产证券化是未来城市综合体发展的核心关键。

4、综合体的形态将呈现多元化

发达国家和地区城市综合体开发的核心理念并不是简单的关注业态组合,而是更注重于业态的合理性和驱动引擎的特色性,对于中国未来城市综合体有很现实的指导意义。结合发达国家和地区的城市综合体的标杆案例,中国城市综合体的形态将呈现3大趋势:小而精——通过精品发展路线赢得市场占有率,获得稳定的物业投资收益率,最终在资本市场上回收资本;大而全——在一定的体量规模支撑的基础上,通过科学的业态布局来实现功能的全面覆盖;主题特色——在城市综合体的驱动引擎规划上,通过主题和特色形成差异化,使之成为整个项目的推动器。

5、运营将逐渐前置化

中国城市综合体开发建设中,不少发展商都贯彻了“招商在前”的理念。但是“招到了商不等于招好了商,招好了商不等于招对了商”。未来城市综合体发展商在项目规划之初,需要将视野由引入主力店提升到确定经营方向。以此为前提,考量未来的商业定位和布局以及主力店的定向引入。

五、创新大事记

1、金地集团正式进军美国,拟开发旧金山CBD核心写字楼

2014年,金地集团与美国知名开发商林肯公司通过合资公司收购了位于美国加州旧金山市CBD核心区域的两幅商用地块,拟用于未来的写字楼建设,金地集团正式进军美国。

2、中粮欲拓展高端写字楼市场

2014年11月27日,中粮集团携旗下9个写字楼项目亮相“协作共赢、悦动未来——2014中粮集团旗下写字楼项目联合推介会”,在本次推介会上,中粮方面表示,围绕大悦城的发展及市场需求,未来中粮集团的地产酒店业务将重视写字楼产品的开发与运营。业内推测,中粮此举意在探索与拓展高端写字楼产品开发领域。

3、星河WORLD写字楼入市 150亿超级城市综合体创新面世

2014年星河集团精心全力打造的总建筑面积160万㎡、总投资达150亿元的超级城市综合体星河WORLD面市。2014年7月11日,星河WORLD的W系写字楼产品率先面世,为星河WORLD商务首发作,样板间已正式对外开放。

4、环保节能的可持续设计理念日渐普及

各地政府日益加强对于大型综合体项目节能环保的要求,例如北京商务中心区制定了绿色设计导则,济南市要求新建大型综合体必须达到建设部绿标标准等。这也是国家绿色GDP政策的一大体现。而从发展商自身,也日益重视客户对减少运营能耗,保护生态环境的诉求,新建高档综合体项目往往引入美国LEED等国际标准以吸引国际客户关注。

5、复星地产首度收购东京写字楼,全球化布局再下一城

2014年,复星通过IDERA资产管理公司已完成对日本东京天王洲花旗银行中心的收购,IDERA同时也将负责该物业的资产管理。

6、李嘉诚抛售上海写字楼,泛海控股40亿收购和记港陆

2014年8月,李嘉诚抛售上海两栋写字楼,这次不是资产交易,而是把他在香港持有和记港陆股权转让了,接盘的是山东富豪卢志强名下的泛海控股。

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