风之铃石远:房地产市场需创新转型 未来快鱼吃慢鱼

2014年的房地产市场,一个“变”字贯穿了整年。政策在变,经济在变,市场在变,开发和营销也在变。在这个大变局中,创新转型,谋求发展,已称为共识。近日,风之铃地产研究机构常务副总裁石远做客凤凰下午茶,讲述了他眼中2014年昆明楼市的种种变化和对这个大变局时代的期许。

房地产曾经是有钱人的游戏

“去年的变化在于,第一确实房地产不像以前那么好挣钱了,整个企业开发、速度、营业这一块也产生变化。第二无论降价也好,政策放开也好,我们可以看到国家对政策的导向没有改变,现在宏观调控看得见的手,更多是看不见的手在调节,要按市场化游戏规则去运作。”石远分析。

2014年地产界似乎不像以前那样掌握在地产商手中,已然超出原本的范畴,这一年的状态迫使整个中国地产转变,所谓从黄金时代走向白银时代。

“曾经房地产市场是有钱人的游戏,或者可以说是官僚资本、冒险家的竞争,现在这种情况开始改变。除了大型国企以外都想降价,处于中间层面的成长型房企碰到困难,资金特别吃紧,要么做不下去,要么转让。就是因为以前太好过了,现在才会受不了,其实就是一个期望值的问题。和有的行业相比,房地产还是过得下去的。”也许对于中小企业、差异化企业需要有不同的发展方式,这未尝不是一种创新方向。

在2014年出现很多囊括自住和投资需求的购买行为,很多高端豪宅也在市场上出现,例如俊发滇池ONE。购买豪宅的人很多考虑到未来的升值空间,石远对此有着自己的看法,“投资和自住兼并是一个层面,第二个层面这也是他资本运作的一个方式。这是这部分人在资金方面配制的一种方式,希望通过这种方式让资产得到更多收益。这不单纯是为了买房而买房,还有一个更大的算盘,这只是整个资产投资理财中一小部分。还有一点,我们要分清真豪宅和假豪宅,里面有很多的水分。”

改变“盈销”走营销  创新尤为重要  

创新是有成本的,很可能面临惨痛的失败挫折,所以企业创新是需要勇气的。对此,石远是这样看的,“原来企业都讲营销,盈利的盈,销售的销,在盈的这个领域中,目前这个真正具有产品研发能力和意识的不多,基本上交给规划设计单位去完成,设计师对客户,对市场的了解有一定的限制性,造成最终的产品同质化,这个主导还是有决策性还是由企业来完成,如果企业不重视研发的话,最终的结果就是这样,大家只能销量PK了。”

石远说,现在从传统坐销向行销转型,渠道营销,圈层营销,最终目的是走近客户。“很多互联网开始更广泛的信息传递,产品和市场无缝的连接,都打破了传统房地产比较单一的销售渠道,销售方式,对以往的模式进行了颠覆。”

从去年到今年,我们看到了市场上出现的各类营销活动,万变不离其宗,花哨的本质就是为了提升业绩。“最终营销不单是活动宣传,最终还是要靠产品去说话,创新有很多种,花样,大家都可以去学习模仿,但是根本的东西还是要靠产品,产品价值的回归,这种可能性,未来的预期,这一点的话要加强。”石远在谈到营销时这样认为。

石远说,2015年已经开始,大鱼吃小鱼似乎不足以概括,快鱼吃慢鱼的更显得贴切,目前来看房地产的这种分化和多元化的情况,不是所有的大企业能够生存,还有特色行业,这种趋势也日益明显。

2015怎么走? 优生优育

人生在世,离不开吃穿住行四个字,甚至有段子是这样说的:丈母娘抬高了中国的房价。可见房子的重要性,现在似乎没有房子连老婆的娶不到。石远说:“现在购房者的购买动机发生改变,以前我们首先讲自住,第二改善,第三投资,现在越来越多元化、综合化。第一有能力,第二有投资意识,特别在投资意识当中,大家已经开始去评比,所以叫全民炒房。现在投资不动产依然是第一选择,虽然在政策上受到一些抑制,其实只要产品好,情况就不会差。”

“现在万达广场弄得如火如荼,第100个万达中心,我们很多开发商还在生头胎呢,万达都生了第100个孩子了。所以昆明的商业地产,特别是购物中心怎么去做,差距挺大,不管从产品、经营、管理,还是整体的营销设计,这方面不得不去承认他的优势。”石远感慨,的确,万达开业时的盛况历历在目,车水马龙好不热闹,各类综合体崛地而起,商业中心如雨后春笋般生长,在生长的同时如何长得更好,确实是需要考虑的问题。

白银时代,转型已经成为房企的生存之道,石远说,“在2014年,我们思考的事情更多了,房地产从大量兴建,开发,销售,最后向产品清晰化研发,运营和管理,未来十年已建的、在建的、要建的怎么办?”

建筑本就是充满灵性的,它赋予生活更多可能性,商业需要能够真正运营起来,才能创作出真正有价值的东西。“未来房地产面临的问题,生活怎么样去提升,而不是大拆大建,要沉淀下来,几千万方的大商业,存在巨大的风险也存在巨大的机会,中国的城市化进程怎么消化?卖掉并运营起来,整个价值能够提升。我相信2015年能够带来很多的商业机会,包括写字楼,都是面临空置,闲置的局面,所以在这个方面我们的注意力还得多做一些转移,不能只是再次买地,盖房子。基因很重要,以后优生比优育更重要,如果只是想生,不想质量的话,那是很严重的。”石远分析到。

石远说。“未来我们能不能做出一些真正服务于人的好东西,提升影响力,在产品研发上取得一些新的水平。我们中间机构去做得更真,更专,更精,更深,体现出我们在未来市场竞争中的价值。”这是石远对2015年甚至是未来的期许。 

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