一二线城市房地产市场开年遇冷 2015年能否复苏成悬念

与去年春节楼市的翘尾行情不同,羊年春节房地产市场只能用冷清来形容。假期看房、返乡置业等往年的常规“动作”,今年都无法使楼市成交有所起色。库存高企,房价整体停下上涨步伐,不少城市房价连降数月,买卖双方都显得信心不足。政策层面,不动产登记正式实施,各地新一轮政策暗流涌动,楼市能否从当下“暂停”状态下“重启”,成为2015年房地产市场一大悬念。

假期休眠

2015年1月,全国54个主要城市合计住宅签约套数为24.66万套,环比去年12月的31.87万套下调了22.6%。一二线城市下调相对较多,其中一线城市下调比例达到了30%,北京等城市下调幅度更是达到了50%以上。

虽然1月楼市数据“寒意阵阵”,但在春节假期之前,大家还在谈论一二线城市的假期看房,以及三四线城市返乡置业潮可能带来的楼市回暖。从实际情况来看,这种期望显然是落空了。

四大一线城市中,2月北京商品住宅市场预计有10个项目入市,供应量直线探底,开发商在这期间的推盘意愿也不强烈,大多数售楼处都在春节期间关门谢客。广州2月18日至2月20日仅成交5套,且均分布在郊区县,中心六区零成交。深圳2月初至春节假期,没有一个新盘开盘。只有上海长假7天成交商品房33套,近5年来成绩仅次于2013年春节同期。

一线城市楼市的遇冷,很大程度上还与开发商的“有意为之”不无关系。虽然在取消限购限贷等一系列救市政策刺激下,一线城市楼市在去年9月份之后明显好转,但也远远称不上发展势头良好。趁着春节假期休息一下,为2015年“金三银四”的冲刺攒足力气显得更为靠谱。进入2月份以来,一线城市的开发商们无论是领取预售许可证、推出新房源的积极性,还是售楼处推出的促销和优惠力度都十分有限,直接导致销售量表现冷清。

与一线城市不同,二三四线城市的成交遇冷则更多是市场温度的直接体现。这些城市的楼盘,在春节前就将目光瞄准从一线城市返乡探亲的潜在客户。这些人普遍在一线城市工作多年,收入水平相对于家乡城市属于高收入阶层,但是在一线城市大都只能长期租房,这部分人群往年都能给二三四线城市在春节期间带来不少成交量。不过从今年整体情况来看,这个春节成交“窗口期”处于休眠状态。人们利用春节假期忙于探亲、旅游,但是看房和购房在许多人的假期行程单上消失了。

“因为假期全部在2月份,2月份的数据将非常低迷并影响到3月份上半月。本轮从2014年9月开始的复苏,并不强劲。而且持续时间较短。后市走势有待政策继续加码。”中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示。

行业整合

2013年楼市的回暖让人意外,2014年楼市的转冷又让人措手不及。在这个大起大落之中,踏准了步点的房企能够借力加速发展,没有踏准节奏的房企则必然受制于资金等多重因素的制约。在这个过程中,行业的洗牌不可避免,相对来说,大房企的并购机会更多,也更容易分摊风险,而中小房企则面临严峻挑战。2014年全国商品房销售金额7.6万亿元,前十强企业销售总金额为1.27万亿元,标杆房企发展的速度明显超过市场平均速度。楼市“马太效应”越来越明显,大型房企在市场中的主导地位逐步增强,中小型房企想要生存,调整已成必然。

目前公布2014年年报预告的上市房企合计共有67家,这67家企业表现各异,但整体看,降温趋势明显。67家房企中有36家企业业绩相比2013年出现了下滑,其中首亏达到了13家,预减续亏14家。过半企业相比2013年业绩有所下调,2014年整体房地产市场对上市房企的压力非常大。除部分规模房企外,整体市场依然很难维持过去房地产市场的高增长。

据清科集团旗下私募通数据统计,2014年12月中国并购市场共完成297起交易,并购交易案例数上升109.2%,总金额上升79.8%。从并购案例数量上看,房地产行业排在第一,完成32起案例,占案例总数的10.8%。

业内人士表示,行业分化体现在两大方面,一是市场的分化,不同区域,不同城市,甚至同一个城市,都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供求情况而出现不一样的市场行情。二是开发商的分化,大者恒大,有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将更大更强。主动退出和寻求并购的中小开发商增多,大开发商有机会借此提高行业集中程度。

政策博弈

就在售楼处春节普遍门可罗雀之际,关于第三轮救市的说法也悄然兴起。所谓第三轮救市,是在以放松限购和930新政放松限贷为代表的前两轮救市之后,将救市重点集中在税费补贴等领域,进入2015年以来先后有绍兴市、厦门市和四川省等省市出台了类似鼓励购房的政策。央行和住建部等相关部委也在春节前先后发声,支持楼市稳定健康发展。

2月4日央行的降准,也被认为有利于楼市资金面的向好。业内人士分析表示,对于房企而言,随着资金面的整体改善,房地产行业资金紧张局面或将得以缓解,开发贷款以及按揭贷款将有望宽松。对于购房者而言,继去年11月降息之后,此次降准从心理层面将进一步对购房者预期带来影响,增强购房者的入市信心。

虽然一些地方政府对房地产市场的积极救市态度,被认为是楼市利好。不过第三轮救市说法本身,就说明前两轮救市政策并没有扭转楼市转冷的大势。1、2月份,本来就是房地产市场的传统淡季,在这期间楼市的暂停,并不能说明太多问题。若3、4月份房地产市场呈现企稳态势,则新一轮救市并没有急于推出的必要。若3、4月份楼市量价继续下行,则地方政府救市的积极性会高涨。在去行政、重市场的房地产调控思路下,“大放水”的可能性微乎其微。

在房地产政策层面,近期另一个重要消息就是今年3月1日,《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)正式实施。全面启用统一的不动产登记簿证,需要进行登记的不动产,包括土地、房屋、森林、海域等九大类,原先分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门的各类不动产权属登记将合并。不动产登记的主要功能是梳理信息,不过对于房地产市场的影响却引起普遍关注。主要原因在于其有利于实现全国房产信息的联网和信息共享,这是房地产税征收的重要前提之一,是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件。

不动产登记本身和房价涨跌无必然联系,不过在市场冷清,各地出现政策放松预期的时间节点上,不动产登记作为房地产税前提的信号,将在一定程度上影响市场走势。

新常态

从2014年起,房地产市场进入调整期。结束了以前供不应求、价格单边上涨的格局,进入供需相对平衡,甚至局部开始出现供过于求的局面。“以前的市场调整主要是因为政策变动而引起,并不是市场自发性的调整。”张大伟表示,必须理性地正视中国房地产市场正在面临着的增长瓶颈,供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素,将成为影响未来市场走势的主导因素,平稳增长、区域分化,将成为未来发展的新常态。

在新常态下,房企大都持谨慎态度,这在目前已经公布2015年销售目标的房企中体现较为明显。人口红利拐点显现,城镇化速度减缓和整体经济发展速度减慢,使房地产过去“黄金十年”的大环境因素急剧改变,房地产超级大繁荣时代已经完结。随着劳动力人口趋于下降,且人均住房面积已经达到33平方米,房地产的需求高峰已经过去,进入白银时代已经成为行业内外的共识。

不过从整体经济新常态的角度看,一旦房地产行业长期低迷,中国经济下行的压力将更大。在出口受阻,消费的提升需要一个漫长过程的环境下,想要稳住2015年的经济增长,无疑只能靠投资,而房地产投资又在固定资产投资中有着举足轻重的地位,且依然是拉动中国经济增长最重要的一环。这些因素决定了“稳增长”的框架下将倒逼国家扩大投资以及提供更为宽松的货币环境,今后降息、降准有望再现市场,资金面会更加宽松。这对于对资金面极为敏感的房地产行业将带来明显转机。

虽然有转机,但想要重现2009年、2013年那样的根本性大逆转基本不可能。在2015年上半年的相当长一段时间里,去库存仍将是市场的主旋律,房价也有进一步下探的可能。上海房地产研究院最新报告显示,35城连续第五年呈现供大于求的态势。截至2014年12月底,上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米,和11月份基本持平,同比增长15.4%。

在去库存背景下,今年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下,仍将延续回落格局,各项房地产指标都将低位运行。买房人的信心回升也需要一个过程,而且随着过去十多年的高速发展,买房人的心态也已更加成熟,未来首次置业在购房需求中的比例将不断下滑,改善型置业的比例将不断增加,这类需求对所购房屋的要求更加细化,能够接受的从看房到买房的时间弹性更大,对市场波动的接受程度也更高。

长期来看,我国房地产市场将逐步告别过去住房商品化初期的高速发展阶段,且随着购房适龄人口峰值的即将回落以及劳动力人口总量回落,市场出现趋势性变化不可避免。

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