“鬼城论”已破产:昆明呈贡新区等鬼城该如何复活?

3月1日,一篇《中国最大“鬼城”逆袭郑州新区房价超1万5》的文章引发轰动。曾被认为是“中国最大鬼城”的郑东新区,仿佛在一夜之间“复活”,也让忧心二三线城市楼市前景的人们看到了希望。然而在郑州当地,很多人却认为“鬼城”“复活”是个伪概念。“(郑东新区)在郑州以外的人眼里是‘鬼城’,但我们眼里不是。”郑州当地一位房地产业内人士这样对《每日经济新闻》

截至2013年底,郑东新区100平方公里左右的建成区内,共有人口103万,在郑州市16个县区中,仅次于金水区。“买鸡蛋都比别的地方贵,这是河南省的富裕人群聚集区。”郑州永威置业副总经理马水旺说,由于房价带动地价,该区域地价也是郑州市最高的。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,郑东新区的例子说明,“鬼城”的概念也是相对的。随着时间的推移,“鬼城”可以变为富有活力的新城。其他“鬼城”也一样,这需要根据当地实际,结合当地资源优势,以居业联动、产城融合为基点去规划、设计,制定相应的政策来促使“鬼城”的转变。

“鬼城”是一个误会

2010年底,美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片,称其可能是中国最大的“鬼城”。这一报道遭到郑州官方强烈反弹,新区管委会发布数据称,郑东新区CBD入住率达到90%。

克而瑞郑州机构的研报指出,2014年,郑州市各区域成交土地价格波动相对较大。从具体区域来看,郑东新区土地单价最高,为10678.26元/平方米。

上述研报称,进入2014年,郑州市土地市场延续之前的火热态势,土地市场价格持续走高,“地王”频出,普通住宅溢价率达到21.77%。其中金水区、郑东新区居于全市前两位,分别为100.96%和62.29%。2014年全市出了4块地王,金水区1宗,郑东新区龙湖板块3宗。

上述郑州当地房地产业内人士表示,郑州属刚需性城市,但郑东新区属于河南省的高端住宅片区,价格在郑州也处于第一梯度。“前几年因为是新发展区域,在认知度方面都相对低,再加上郑州老城区为二七区和中原区,客户地缘性比较强,郑东形成了‘鬼城’的误区。外地的金融机构来郑了解过,但后来发现不是(鬼城)。”

中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,郑东新区原来也不是真“鬼城”。郑东新区发展到今天,是河南省乃至中原经济区发展的缩影,也是郑州市发展的一个必经阶段。“不去进行房地产的开发、基础设施的建设,不会有今天城市的承载力。”

赵秀池认为,郑东新区“鬼城”的复活并不奇怪,也不乏前例。前些年的上海浦东也是一个例子。当初人们流传的“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”的说法,早已成为过去。

1亿人口的金融中心

一个区域的经济扩张,诚然离不开房地产业的发展,但也需要产业的支撑。

2008年前后,郑东新区的产业定位为8个方向,其中金融业尤为重要。早在2003年,时任河南省委书记的李克强对郑东新区未来发展提出了“城市建设与产业发展必须协调一致,实现双轮驱动”的要求。随着郑东新区完成“三年出形象,五年成规模”的目标任务,到2008年,3.45平方公里的CBD区域已吸引了多家金融机构聚集。

2011年,《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》(国发〔2011〕32号)明确提出“加快推进郑东新区金融集聚核心功能区建设,适时申请开展电子商务国际结算业务”。

据了解,郑东新区目前已累计入驻各类金融机构226家,人民银行、河南证监局等机构,汇丰、渣打、东亚等多家外资银行,中行、农行、工行、民生、广发等12家全国性银行省级分行,中国人寿、中国人保等20余家保险机构以及中原证券、中原信托、郑州银行等本地法人金融机构均汇聚于此。

牛凤瑞认为,对河南来说,郑州是中原地区的中心,河南本身有1亿人口,欧洲任何大国都没那么多人口。人口的支撑和政策的支持下,郑东新区作为中原地区的区域金融中心,快速摘去“鬼城”帽子,也是顺理成章的。

赵秀池表示,郑东新区的“复活”,经验就在于政府主导,规划在先,通过打造中原经济区的金融中心,吸引多家知名企业入驻,使城市具有了产业生命力,加之郑州作为省会城市,人口不断增加,随着郑东新区交通、教育、医疗等优质公共资源的不断改善,郑东新区“筑巢引凤”才逐渐成为现实。

记者观察

哪些“鬼城”有望“复活”?

在郑东新区“复活”的同时,其他一些“鬼城”也慢慢有复苏迹象。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为,城市的发展是有一定规律的,有自发的过程,也有人为因素。城市本身就是人口与产业的集合体,尤其是第二、第三产业的集合。有人口聚集、有产业带动,城市才有活力,城市规模才会不断扩大。宜居宜业是城市发展的动力。

在中国城市经济学会副会长牛凤瑞看来,新区建设起来,也不能立刻住人,配套设施、产业跟进、产城融合等一系列客观条件,都需要时间。郑东新区的今天,恰恰说明某些地方“鬼城论”的破产。

如何给鬼城纠偏?

有观点指出,“空城”、“鬼城”的出现,反映了当前城镇化流于房地产化的倾向,城镇化的核心是人的城镇化,目前的做法方向偏了。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,对城市的定位,不能轻易冠以“鬼城”的说法。比如说,短期内一定数量的空置,是为城市建设做出的提前量,这一类算不上“鬼城”。

他认为,确实有一些地方,违背了经济规律,本来应该容纳10万人,结果造出了容纳100万人的规模,这就是名副其实的“鬼城”了。

对于如何给“鬼城”纠偏,上海易居研究院研究员严跃进认为,首先,要给房地产去“功利”,既要防范“GDP第一”的政绩观的出现,也要防范地方政府借机大肆卖地的行为;其次,要有一个新常态的意识,比如要从“造城”转变到提供宜居生活空间的思路上;最后,需要有务实的精神,比如在城产融合过程中,通过落户政策、社会福利保障制度等,引导人口流入此类新城。

此外,严跃进认为,培育新市民任重道远。举例来说,部分进城农民的文化素质和技能都不高,对于此类新城的居住也缺乏较好的市场需求。通过提高此类群体的素质,提高此类群体的收入等,能够加快此类新城居住社区的气氛形成。

鬼城如何复活?

据《投资时报》报道,“鬼城”的出现与我国城市过去五年来的扩城有关。国土资源部2013年的一项调查显示,全国391个城市的新区规划,人均城市建设用地197平方米,已建成区人均城市建设用地达到161平方米,远远超过人均100平方米的国家标准。

去年4月21日,据国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示,90%的中国地级市正在规划新城新区,部分城市新城总面积已达建成区的七、八倍,“空城”、“睡城”、“死城”等现象频现。

牛凤瑞表示,“鬼城”往往是指二三线城市的新区。

究竟什么样的“鬼城”会率先改变面貌?牛凤瑞给出了一个公式:鬼城改变面貌的时间,等于其依附的主城区的发展势头,除以主城区与鬼城的距离。换句话说,主城区发展势头越强劲,依附于主城区越近的“鬼城”,越容易“摘帽”。

严跃进分析,鬼城能否复活,要看几类“鬼城”出现的原因和要素供给能否跟进。第一类是土地资源供给规模大的城市,此类城市出现“鬼城”,在于资源供给过度,忽视了市场需求。此类城市“鬼城”阴影的消失可以做到,关键在于控制土地出让规模。

第二类是资金供给规模大的城市,比如一些滨海城市“忽悠”外地购房者买房,结果产生了大量空置房。第三类是城市重心转移背景下的城市,比如郑东新区就逐渐承担了老城区人口的转移,此类新城未来出现繁荣,是必然的。

那么,具体哪些鬼城正在“复活”,或者已经“复活”?开发商和个人购房者能否抓住机遇“拣漏”?《每日经济新闻》将制作《“鬼城”“复活”白皮书》,供投资者参考。

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