2015年成房地产真正转型之年:需破除六大惯性思维

轻资产化,你还囤着车库商铺慢慢卖吗?全产业布局,恒大都卖米了你还只顾着卖房吗?低周转状况下,如何提高赢利水准?因为房子不好卖,周转越快越亏本?金融化愈发明显,怎样巧用经济杠杆?以万科为代表的合伙人模式,究竟怎样深化?转型服务商,如何为社区提供全链条生活服务,掌握未来……六大房地产惯性思维,2015不破不立,谁先破,谁破得彻底、干脆,谁的转型之路就更加顺畅!2014是分化元年,2015则是破旧立新的真正转型之年。

新思维

高利润1

高周转就是牺牲利润,薄利多销。当“薄利不能多销”时,一些企业开始转而做高利润率。

高周转“梗阻”

高利润率破局

鲜活案例

日前,成都某标杆房企东北三环项目以单价5800元/平米疯狂促销,与当初土地价格持平,如果再计算其他基础费用,犹如股市中的“割肉”。“项目去年入市后销售速度很慢,加之周边竞争激烈,连促销都无法实现快速去化,压力很大。”一位接近该房企的消息人士告诉成都记者,销售速度趋缓的话,开发商的利润几乎可以忽略不计,基本上就是在给基金公司、银行打工。销售周期过度拉长的话,开发商的利润甚至抵不过资金成本。“在多亏和少亏之间,开发商只有认账。”

惯性

之殇

高周转梗阻危及企业生存

对于高周转,绿地集团董事长张玉良数年前曾有过一段经典的论述:“别人1000亿的现金流,两年转一次,一年就500亿;我500亿的现金流,一年转四次,就是2000亿。”他认为,高资金流动性和高运营效率是绿地做大的关键。

而回顾过去十年,高周转无疑是国内楼市最主流的开发模式。环视当前一线开发商豪强:万科、恒大、绿地、保利、蓝光等,无论是轻资产模式还是重资产模式,业绩高增长都有赖于高周转。反观招商、金地等一部分成名较早、近年来表现却乏力的企业,我们亦不难发现,他们的症结就在于对市场反应迟缓,开发速度较慢。

“过去,企业追求高溢价的前提是高周转,否则年化收益率和业绩增速通常很低。所以,主流企业普遍在主流市场上做主流产品,并采取高周转的主流开发模式。”成都某标杆房企副总裁在接受成都记者采访时表示,高周转之所以能够成功,离不开国内经济走势连年攀高所催生出的火热房地产市场。“当中国经济进入新的发展期,房地产爆发式上涨的动能不足,高周转事实上已失去赖以生存的土壤。”

“通俗地讲,高周转就是牺牲利润,薄利多销,在规模做大的同时,提高资金利用率,获取规模收益。”盛世新源执行董事廖建华表示,如今市场更趋理性而需求表现并不旺盛,往往会导致“薄利不能多销”,形成高库存,资金流转速度很快就降了下来。“无论哪一方面,房企都难以承受。”

高周转模式遇阻之后,房企该如何抉择?

新模式

解读

高利润率将成首要目标

“无论企业选择何种运作模式,有两个核心问题是不会改变的。”一位投行人士指出,第一、规避高存库,确保资金链安全;第二、提高利润率,实现高质量增长。事实上,这也是万科在实现千亿规模后明确提出的“质量效益型增长方式”。

年前,蓝光地产高调发布招聘广告,为2015年三大新项目金悦城、金悦华府、Ishine优家吸纳优质置业顾问。蓝光地产相关负责人告诉成都记者,2015年蓝光产品线将升级换代,战略重心转向改善型住宅。而蓝光地产内部一位不愿意透露姓名的人士亦向成都记者透露,在刚需上大量铺货、做高周转不再是企业的发展思路,“做利润率、做改善住宅,将成为蓝光转型的核心。”

新思维

轻资产2

一些企业开始尝试向轻资产模式转型,而开发商选择的轻资产主攻方向是互联网金融、互联网产品和品牌输出等。

卸“重”就“轻”

开发商必由之路

鲜活

案例

两大企业转型锁定“轻资产”

1月,王健林在工作报告中重点阐述了万达的第四次转型,他说,这次转型主要内容是转向服务业为主的企业,包括万达集团的转型和万达商业地产的转型,到2020年形成商业、文旅、金融、电商四大板块。这也意味着万达在逐渐去房产化,将变得更“轻”。产业规模最庞大的万达商业将率先变“轻”,抽离房地产销售环节,通过万达品牌输出进行准金融投资。据万达内部人士介绍,万科的合作伙伴可以以出资或土地的模式进行合作,而万达则专注品牌输出,万达靠与投资方从净租金收益中分成。

成都本地的一品CG也尝试转型。据了解,一品CG想要融合一品天下数百家餐饮商家组成商会,再用餐饮商会的名义组团进入综合体、商业街或者社区商业,包下数十个商铺打包运营。

惯性

之殇

抱守高端住宅导致存量周转率下降

与万达和一品CG相反的是以抱守高端住宅为主的绿城中国。绿城中国2009年存量资产周转率一度达到0.78倍,销售额直追万科,但2011年降至0.28倍,显著低于同期其他企业。政策和市场的频繁波动,不仅冲击了激进扩张的企业,在目前以重资产为主的模式下(主要依赖土地规模扩张),也削弱了地产行业整体的运营效率。由此导致九龙仓趁机成为绿城第二大股东,宋卫平的绿城和孙宏斌的融创之间的收购和反收购风波。

绿城是注重打造产品价值以实现利润及回报的典型传统开发企业,绿城项目的规划设计水平很高,各种产品细节的打造受到业内外追捧,而对产品的痴迷还造就了绿城的产品主要集中在高端住宅。但是反过来,这样的产品结构亦决定了绿城产品系身处市场下行之时,高库存成为最大隐患。熟悉绿城的业界人士评论说,绿城现象产生的根源有两点:一是对于此轮房产调控形势估计不足;二是相对单一的产品线。以单一产品扩张和销售为主要模式,在面临市场风险时,出现资金回笼过慢,导致资金大量沉淀于土地和存量房上,企业负债率激增。

在此背景下,不少企业开始尝试向轻资产模式转型。而开发商选择的轻资产主攻方向是互联网金融、互联网产品和品牌输出等。

新模式

解读

品牌输出卸重就轻

企业想要做到“轻资产化”,并不是一件容易的事。轻资产一方面要求企业有足够的品牌度,凭借口碑就能促进销售的目的。另一方面还要求企业有足够的资源整合能力,能将旗下的资源整合打包对外进行输出实现现金回流。

在轻资产化方面,一品CG项目尝试的是后一种路线。他们想从一品天下数百家餐饮商家品牌中挑选出合适的企业进行资源整合,在全成都的商业街区、综合体和社区商业进行品牌输出,以承包商铺的模式进行合作。该模式被大部分开发商所接受,海亮地产、建发地产等都在和一品CG进行接触。一品CG模式之所以受青睐,一是保证了商业街区在未开售之前就已成功招商;二是一品CG的餐饮商家商会可以根据不同的项目,在全成都范围内复制输出。

新思维

金融化3

房地产被认为是传统行业,但当它与金融、证券等联系在一起后,产生“化学反应”的结果就是房地产金融化。

从自己开发赚钱

到带领大众一起赚钱

鲜活

案例

2014年年底,在蓝光地产发起的一波“零首付、零月供”商铺营销风暴之后,“房地产金融化”这个名词突然被摆在了所有从业者面前。以前房地产被认为是个传统行业,但当这个传统行业与金融、证券等联系在一起时,所引发的化学反应更值得业界关注。

蓝光的“零首付、零月供”为何成功?

去年10月,蓝光地产推出了商铺“10年零月供”的营销模式,令业内惊愕。这一模式较完整的表述应为,“10年零月供”之前再加上一个“零首付”。蓝光商铺创新模式除了集中发挥“零首付”金融杠杆作用之外,更为关键的一环在后端,投资人须以无偿让渡商铺10年经营权以置换月供负担。

蓝光地产成都公司负责人称,这一营销策略的主要目的是降低投资人门槛,通过专业商业公司整体运营,实现比投资人单独找中介出租更高的回报率。

另一个金融杠杆在于蓝光地产为投资人省去了10年的月供负担,但投资人须无偿让渡所购商铺的10年经营权及租金收益。对此,投资人的疑问是:“10年零月供”与“售后返租及其以租还贷”这两种方式,到底哪一种回报率更高?

新模式

解读

多种模式走向金融化之路

蓝光在卖商铺上的选择只是房地产金融化的一种模式,目前的市场上还有其他做法。

位于市中心的某项目负责人告诉成都记者,这个项目有面积庞大的购物中心,按照传统做法,开发商要么持有,要么散售,如果散售,只有把大量的铺子物理切割。但现在他们尝试的做法是:开发商依然拥有物理上的产权,但是将这个购物中心的运营收益打包进一个基金之中,普通投资者可以用理财的方式来购买,相当于购买了一个理财产品。

而万科等开发企业正在开展的项目跟投制度,在有限的范围内吸引少量社会资金介入开发,投资者从开发收益中按照规则获取收益,类似于私募股权投资。事实上,由包括员工在内的普通投资者在开发环节投资已经成为很多开发商解决开发资金来源的一种重要形式。

几年前,住建部政策研究中心主任秦虹在接受成都记者采访时曾对未来普通投资者参与房地产投资的模式进行过路径预测。秦虹认为,在投资房地产的问题上,从单纯炒房到证券化是趋势。这两者的本质区别在于,过去投资买房是增加需求,推动房价上涨,加大供求矛盾;现在买证券化产品是增加供应,是反向调节,不会增加需求的压力,有利于调节房价。带来的结果是:过去开发企业是自己开发自己赚钱,现在是带领大众一起投资一起赚钱,这也分摊了开发企业的风险,开发商最终变成投资的组织者。

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