中国商业地产思考:谁来给中国地产装上互联网心脏?

从崇尚群居、乐趣、轻生活的小米公寓,

到偏重后续运营、培植IT企业的产业地产,

互联网地产浪潮波涛汹涌。

在这股浪潮里,不只有互联网大佬的线上创新,更有传统地产的线下逆袭,

但在尘土喧嚣、各种跟风的时代,

什么是真正的互联网思维下的地产实践?

想回答这一问题,必须懂得中国最大商业地产商是谁?

王建达的万达地产?NO

当之无愧的只有马云。

万达商业地产市值2092亿港元,阿里巴巴市值2314亿美元,相差8倍。

阿里巴巴,把线下商铺,腾挪到线上网店,形式变了,思维没变。

所以,真正的互联网思维下的地产,绝不玄虚,只有两个字——“平台”。

撇开线上平台不谈,回到实体地产领域,谁是真正的平台?

3种角度,商业地产、产业地产、旅游地产。

百货商业地产已死

艺术商业地产诞生

百货商业地产的死亡,源于大众消费的死亡。众随的消费习惯,早已切换成个性消费模式,无特色的商业品牌以及商场,注定在高成本、低收入下,走向没落。

于是,个性化消费时代,艺术商业开始成为新型力量。

从台湾兴起,绵延至大陆各地的创意市集,有东莞·大家艺术区、深圳OCT、广州红砖厂的创意市集,也有上海田子坊、北京798的艺术商品,这些独具特色的商业形式,正在成为大多数人的第一选择。

一个印有切格瓦拉的搪瓷杯,激光雕刻的纸板艺术品,纯手工做的三弦吉他,孤儿院里儿童们亲手缝制的布袋,外国小伙和姑娘烘焙的英式玫瑰花茶,一批青年插画师的作品集……所有的这些商品,最大特征即是远离模式化的批量制作,定制、艺术、情怀、特色,这些关键词引发个性化消费的追捧。

艺术商业,即是给予消费者一种独到的艺术体验。

以东莞松山湖畔的大家艺术区为例。

试想未来有这么一家面馆,墙上挂着安迪·沃霍尔的波普版玛丽莲梦露,天花板上吊着越南风的象牙色幔布,脚底下是碎裂的西班牙马赛克瓷砖,桌子是一株年轮分明的原生木桩,盘子、碗上都用着金镶嵌工艺,没有不环保的纸巾,只有每人专属的手帕,饭毕请带走,持续使用。店里放的音乐大多是你没听过的,揉混了洞箫声音的非洲打击乐,伦敦地下乐队的不知名歌曲,巴黎旧书店里淘来的黑胶唱片,甚至有教堂里儿童礼唱的真实录音、赤道上原始森林里的原声记录……

在这里,连服务员的衣服都是一水儿的简约设计风……

记不得是哪部电影里说的了,“生活就是这种感觉”。

未来的商业需求,不是单纯的物品消费需求,更重要的是附加在商品上的生活体验。在一家毫无特色的湘菜馆吃饭,与在一家极尽艺术气息的面馆吃饭,必然是不同的感受。

从2014年起,万达就开始关店。同时将餐饮比重提高,服装店比例调低,也正是为了增加体验感。但这种缺少极致体验的商业模式,必然无法成为商业地产的救赎之道。

与之相比,大家艺术区之类的艺术商业才会是未来的发展趋势。

模式化产业地产正在奔向死亡

文化产业地产终将为王

提到产业地产,总是离不开李克强总理的“全民创业”,也离不开互联网经济这一未来的国家支柱。从2014年起,产业地产概念开始风靡全国。北京、上海、深圳、广州首当其冲,然后各地纷纷模仿。

但真正的产业地产又怎能只是建几栋办公楼?

比如某些三线城市,市领导班子大手一挥,规划出产业园片区。然后是建写字楼,推出政府政策,以之率队招商引资。最后,得到一个结果,产业园成为小猫三两只的市郊荒地。

缺少资本、人才资源、创新企业、孵化平台、一站式生活配套的模式化产业地产,必然别无生路。

即便是互联网高新产业地产,重点发展什么?

IT业?信息产业?

网络时代创业,也不只是开发几款APP,获取粉丝,随后插入广告或其他切入口,带来收益这么简单。没有孵化基地,没有风险投资,没有人才引进氛围,没有创新创业生态圈,就不会有成功生存下来的产业园。

按照行业惯例的“弯道超车”思维,当前情景可描述为:“天气变了”——经济环境、市场格局;“路径改变”——资本、土地,政策、区域市场、目标产品;“换车型”——园区卖房卖铺的模式较难延续;“车技提升”——基于创新后的组织和运营服务。

产业地产已经进入到转型升级的阶段,必须有一套自己的核心杀手锏。

当掺杂在网络创业大潮中的迷雾水落石出,投机型产业园必将回归寂静。

那为什么文化产业地产终将为王?

一个不变的道理,人类永远离不开衣食住行。

巴黎的左岸,好莱坞,这些究其本质,都是文化产业地产类。

中国从上个世纪90年代起,就在发展文化产业地产,比如后来的羊城创意产业园、广东音像城广州从化动漫产业园区、广州华创动漫产业园、广佛数字创意园、深圳大芬油画村。

到现在为止,文化产业地产已然演变至3.0时代。

人类生活精细化之后,最能转化为产业的文化莫过于设计文化,大到城市规划设计、建筑设计,中到服装设计,小到工艺品设计,它们在转化过程中能得到最大化的价值释放。

例如东莞松山湖畔的大家艺术区。

以国内外设计师为上游主力,金顶奖获得者、APEC国家领导人服装设计师罗峥,亚洲唯一获邀参加巴黎古董双年展的珠宝设计师wallancechan,共有数十位艺术家、设计师加盟,集合成最全最顶尖的设计力量。

在下游又有着东莞服装、家居等生产厂家,以及国际风投协会为资金平台,形成全体系的产业生态圈。

可以说,未来10年,产业地产若能占据地产蛋糕的30%,而文化产业地产将至少抢占其1/4的份额。

单一的旅游地产还剩10年

文化旅游地产才能永生

巴黎的文物建筑,从来不缺游客。

欧洲的各大教堂、艺术馆,也从诞生起就一直未曾被冷落过。

所有的大诗人、词人,到了长江都会赤壁怀古,到了四川都会拜访乐山大佛、杜甫草堂。

反观旅游地产,曾经炒热整个中国的海南现在怎样?西班牙大批量座山观海的别墅空无一人。

地球上不缺山,不缺湖,更不缺粗制滥造的湖山别墅。

只有文化的,才是最有生命力的。

谈到文化旅游地产,2014年举办中国互联网大会的乌镇已然全球闻名,还有浙江西塘、丽江古镇、云南大理、阳朔、台湾花莲、山西乔家大院……

在房地产大佬们的诸多动作中,我们能看到万达集团长白山国际度假区、武汉中央文化区开业之后、无锡万达文化旅游城等项目的启动,也能看到茶道、酒庄、设计等各种文化元素的加入,让文化旅游地产愈加风风火火。

可以说,文化是旅游的灵魂。

撇开传统文化不谈,新兴文化旅游地产怎么做?

没有过往的名人故居,可以有当代艺术家的居所;没有千年文化流传,可以有日后流传若干年的文化元素;没有沉淀许久的文化深度,可以有更新锐更贴近的文化体验。

像大家艺术区一样,引入名师私房菜、健身会馆、I-spa、红酒吧、设计花店、文化面馆、茶艺馆、私家影棚、咖啡馆、设计书店、名家画廊、定制服饰坊,形成现代版的清明上河图旅游体验。

给中国地产装上互联网心脏,这是一个很大的课题,也是一个再平常不过的课题。

抓住平台精髓,让地产不只是房子,更是生活体验地、产业价值转化站、文化旅游点,充分的艺术附加值和文化服务属性,将让中国房地产迅速转型,搭上时代列车。

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