解析未来购物中心类型结构:以家庭购物中心为主流

随着购物中心的发展及市场的成熟,购物中心的类型特征也越来越明晰。以零售商业为复合驱动的地产公司也通过其品牌产品线的战略助力企业的发展和扩张。

对购物中心类型构成的分析,旨在以这些代表市场的领先企业的产品类型策略和发展中发现各类型产品的现状及潜力。结合市场发展现状,将购物中心的产品类型根据不同的地块特征及品类业态的不同组合特点总结出11种购物中心类型。

以家庭购物中心为主的四类主流产品

根据TOP100企业数据监测结果,截止2014年,整个市场以四类产品为主,其集中度高达89%。这四类产品分别是:

1、城市中心副中心区域的Fashion Max(以个人时尚品类为核心的都市时尚购物中心)、Mix Max(针对整个都市客群的一站式购物中心);

2、以局地商圈为主的Family Mall (以区域相对固定的家庭客群为主的家庭购物中心)、社区邻里中心。

3、其中又以区域Family Mall的市场份额占比最高,为38%,这与很多巨、大型城市的快速城市化进而形成的多区域中心的发展密不可分。

4、另一方面,以产品的市场规模和发展速度矩阵的指数分析来看(如图),两类以家庭客群为主的大而全产品仍是市场发展的主流产品。

核心产品趋向与市场能级密不可分

巨型城市和大型城市的构成趋向指数对比图

通过对比,不难发现两类城市的发展趋向的不同之处:

巨型城市随着城市的多中心结构和组团发展,区域性产品(Family Mall和Residential Center)的规模占比明显大于大型城市,其中又以社区邻里中心的快速增长扩大其市场份额,逐步形成其主流产品地位。

然而,即使在11个巨型城市中,不同的城市级别在构成中的变化也存在较大的差异。以增速最快的社区邻里中心产品为例,在11个城市的监测数据中,南京从11年开始出现该类产品,武汉从13年才开始出现,而杭州则是在14年后的潜在项目中才有该类成熟品牌产品。反观大型城市的发展,仍围绕城市中心能级的Mix Max和Fashion Max两类产品为主,特别是针对都市全客群的Mix max产品。

企业的品牌产品线发展战略助推各类产品的快速发展

在通过对该四类主流产品的深入研究发现,近年来越来越多的领先企业通过制定品牌产品线,结合产品线策略进行区域或全国的扩展战略日趋明显。在TOP100企业中,共监测到有63家企业已经形成了1-3条不等的品牌产品线。四类核心产品的累计品牌产品线数量共计78个,占到产品线数量的85%。通过以下图表可以看到,两类区域型产品的品牌产品线数量较高,且他们对于整体市场的发展的贡献率较大,分别为74%和66%。

此外,其他的产品线还包括Luxury Mall-4条;Downtown Travel Retailing-2条;outlets-4条; Travel Retailing-1条;Power Center-2条。

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2004

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