昆明旅游地产:居位中心的困惑 未来该如何破局?

昆明,享“春城”之美誉,是云南的政治、经济、文化、科技、交通中心,亦是中国面向东南亚、南亚、东盟开放的重要枢纽城市。

踏过历史云烟的昆明,如何在占据区位、资金、气候优势的基础上,跳出钢筋林立的“千城一面”的中国城市群,注入新的时代内涵、贴上个性标签,更好地建设成为一个世界独有的旅游名城?

记者走访发现,目前昆明的旅游地产项目,要么依山、要么傍水,往往占据着地域优势或环境优势。项目开发商为了提升片区价值,往往就势圈地,并竭力引进世界级商业品牌、景观公司、酒店管理公司等。但是,部分开发商一味求“大”,对项目的个性、特色开发的重视度并不高。

并且,先有资源后有旅游地产,这本是旅游地产发展的常规模式。然而,当旅游地产项目开发商力图颠覆常规模式,绑架甚至是“创造”旅游地产项目时,面临的风险与挑战将会更大。

毋庸置疑,大型旅游地产的一二级联动开发模式,可以实现开发商、政府、投资者、游客等多方的共赢,也可推动当地旅游业与经济发展。但当旅游地产一味走大,对项目的个性、特色挖掘不够突出,并由于过大的开发建设规模和前期投入时,缺乏长期的战略眼光和准确的客户定位,营销模式不合理等因素,让紧绷的资金链卡得开发商无法动弹。“旅游地产项目一旦经营失败,即是万劫不复,尤其是大项目。”有业内人士发出了这样的感慨。

昆明风之铃市场调查与研究咨询机构总经理石远告诉记者,并非所有的戴着旅游帽子的地产项目,都能被称作旅游地产,真正的旅游地产项目具备三个重要的也是最基本的特征:首先,项目必须是能为旅游度假服务的;第二,它必须成为旅游目的地的配套设施之一;最后,关注它以及使用它的群体大多数都是外来者。向外来说,一个真正的旅游地产项目的运营,能为一个区域带来价值,带动的人流、物流、信息、资金流,也可顺势推动区域相关产业的发展。

云南大学教授郭树华也曾表示:“昆明市区与郊县因土地稀缺,规模性旅游地产项目并不多,但体量并不是项目评估的唯一标准,尤其对旅游地产项目而言,项目运营商一定要多产业联动,注重差异化、特色化发展。”

事实上,旅游地产项目涉及“吃、住、行、娱、玩、购”,能给人带来一站式的旅游体验。所以,旅游地产项目的开发并不仅仅关乎地产,它应是一项关联性极强的系统工程,除了传统的地产开发外,旅游策划、财务策划以及运营策划都应是整个项目开发的核心。

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