昆明房地产加减法:向绿化靠拢 迎来城市化品质之路

困局

钢筋水泥“造城”

二三线城市成重灾区

刚刚公布的《2014年中国国土绿化状况公报》中,虽然国内植树面积增长明显,但人均绿地面积仍增速缓慢。这中间,城市绿地尤为明显。数据显示,2014年我国城市人均公园绿地面积为12.64平方米,相较4年前的数据,绿地面积增长还不到2平方米。值得注意的是,还在四年前,不少发达地区的城市人均绿化面积就接近40平方米,远远高出国内的水平。此前一份数据显示,仅从国内城市人均绿化面积来看,二三线城市往往是重灾区,目前仍存在钢筋水泥“造城”的时期。“城市人均绿化增速不快,除了城市化进程中人口集聚带来的增长差距外,很大程度上还在于目前城市发展规划存在的制约。”西南林业大学教授叶文接受采访时直言,受城市用地的限制,城市绿地建设一直都存在短板,而绿化率矛盾在城市化水平较低的地区尤为突出。

阻碍

密集开发之后城市急需更高标准规划出台

事实上,在今年年初的一次采访中,丁祖昱曾直言,目前昆明城市建设,多数仍是钢筋水泥的堆砌,包括城市绿化和建筑容积率在内,都与国内一线城市有着很大的差距。而这也造成城市人居的品质很难直接提高。就在去年发布的《中国城市竞争力报告》蓝皮书中,新一年度的宜居城市新鲜出炉,十强城市分别为珠海、香港、海口、三亚、厦门、深圳、舟山、无锡、杭州和上海。拥有天然气候资源的昆明在此榜单中却并不在列,而在发布的宜居竞争力报告中,昆明甚至低于深受雾霾的河北部分城市。无独有偶,在去年年底中国健康养老产业联盟发布的2014中国养老城市排行榜50强名单中,云南仅丽江上榜。在给出排行榜标准中,城市绿化和居住适宜度也成为进入该榜单的一个关键。“城市用地限制也让本地开发商很难有太大的绿化工作作为,特别是过去几年大面积集中的城中村改造,密集开发也造成人均绿化面积的进一步下降。”本地一位开发商表示。

城市人均绿化的差异,也让昆明方面有所行动,就在去年年底,昆明市规划局出台了《昆明城市景观风貌及高度控制规划研究》,对昆明区域建筑进行了控高限制。不过,从区域范围来看,该规划仅仅是针对城市周边的景观区域进行限定,而直接与城市居住相关的主城区却并没有更多的陈述。

市场

改善性需求“主力”品质人居成购买关键占比

事实上,由城市人均绿地面积等标志的城市人居品质,在近些年越来越为市场所关注。在去年昆明举行的一次行业发展论坛上,身为建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长的陈淮就指出,在经历前期的快速扩张之后,去年开始逐步放开的限购等政策,也让改善性需求逐渐成为房地产市场需求的主力,而这中间,人居品质也成为各开发商重点打造的吸引力所在。

从市场来看,这种人居品质也逐渐为开发商所重视,除了率先提出品质人居理念的国内“巨头”保利、万科等品牌外,对于部分区域房企来说,品质人居也成为打造市场吸引点的关键。根据记者不完全统计,仅去年昆明本地市场,除了传统的富氧、山水理念外,包括华润、城投在北部山水新城打造的“湖居”理念;官房、俊发湿地人居生活方式等,也在昆明市场掀起不小的居住方式提升潮流。

在去年本报所做的一份购房问卷中,对于购房需求,在绝大多数受访者那里,居住品质和价格、区位等,也成为购买人群购买时考虑最多的问题。

未来改善性住房需求或促品质人居爆发

就在正在举行的全国两会上,住房和城乡建设部新闻发言人倪虹8日在中国政府网接受访谈时说,支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。住建部公开言论支持改善性住房需求,也将刺激新一轮品质人居的发展潜力释放。

而这中间,拥有气候优势的昆明,无疑也具备打造品质人居的天然条件。而对于昆明来说,品质人居发展不仅是具备“天然优势”,城市发展本身的空间也让其朝着品质化方向进行。

就在去年10月,昆明市委书记高劲松在调研时也表示,昆明将对未审城中村改造项目不再审批。此要求出来之后,不少业内人士也直言,昆明市城中村改造“刹车”,不仅避免昆明集中建城带来的高库存压力,也为更多品质人居的打造提供了空间。

本地文化界名人风之末端认为,“昆明城市人居的品质,除了向绿化等元素靠拢,很大程度上也可以向文化等因素借力”。而持这样观点的也不在少数,“借助城市绿化等硬件打造,加上文化内涵,也能为市民引领更具品质的生活方式。”大宥城项目的工作人员说。

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