房地产分化上演五十度灰:三四线逃亡 一二线肉搏

一线城市占比创纪录,标杆房企全线回归一线

截止3月16日,销售额排名前20的上市房企,在一二线城市拿地比例创历史纪录,占比高达92.5%,历史首次突破9成。其中最主要原因是,回归一线,在一线城市拿地高达62.5%,这一比例也是历史最高。相比2014年的38.8%,上涨比例超过25个百分点。(个别地块未拆分权益)

房企拿地分化,针对三四线城市的明显过剩风险,标杆房企开始全面回归一二线城市。

市场明显分化,从全国楼市看,市场已经严重分化,一二线城市虽然也处于调整中,但需求基础依然庞大,从2014年四季度依赖的市场看,明显一二线城市快速复苏。

三四线城市天量库存积压。一二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下,一二线城市房价易涨难跌。

整体市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,依然酝酿崩盘风险。

分城市来看,一线城市最被标杆房企看好。

特别是降息后,一二线城市,楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于0。三四线因为库存绝对值过高,这种情况下,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

房 地产进入新常态已经难免,投资需求一直是过去楼市高增长的动力之一。由于可选投资渠道匮乏,房地产在过去十多年中,一直是居民的最佳投资选择。不仅门槛 低、回报稳定、还能借助银行杠杆放大收益。但近年来,短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少。长期投资也受到影响,一方面国内房价过高、 交易限制多,部分高端需求开始转向价格更低、产权稳定的海外置业;另一方面,对普通投资者而言,由于银行理财产品、互联网金融投资的兴起,低风险收益大幅 提高,而且投资门槛更低。沉寂已久的股票市场也于近期开始回升,加快了资金的转向。相比之下,大多数城市住房供大于求,价格过高,未来增值不确定,已经不 再是最佳投资选择,因此房地产投资需求也出现显著回落。

2015年,房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路

并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开,地方政府还将非常直接的出台税费减免,购房补贴等多种救市政策。长期来看,我国房地产市场将逐步告别过去住房商品化初期的高速发展阶段,且随着购房适龄人口峰值的即将回落以及劳动力人口总量已经回落,市场发展出现趋势性变化不可回避。

展望2015年,房地产政策将宽松

今 年中央经济工作会议并未提及房地产业,这反而说明房地产业在国民经济中的地位暂时未被撼动,房地产业无论是对于经济托底还是民生保障,都将继续承担重要作 用。在宏观经济承载下行压力之时,伴随着经济步入“新常态”,中国房地产市场也有望回归理性,进入平稳增长期。然而,我们也必须理性地正视中国房地产市场 正在面临着的增长瓶颈,供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素,将成为影响未来市场走势的主导因素,平稳增长、区域分化,将成为未来发展的新常 态。

3-4月份一二线城市房地产市场值得期待

首先:大部分企业对2015年持谨慎态度,目前公布2015年销售目标的企业大部分都非常谨慎,这代表了大部分企业的态度,在3月份大部分城市的大部分项目将依然处于一个平价走量的促销状态

其次:信贷政策将继续放松,预计在3月份及之后,预计再次降准、降息的可能性依然较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力。预计在3月份将会出现首套房85折左右的折扣,对于购房者而言,相当于房价变相的出现了下调。另外各地方政策也会从其他政策角度给楼市松绑。

第三:从土地成交情况看,2013年来的这一波地王将逐渐开始入市,虽然定价难度依然较大,但商品房高端化,将影响购房者市场预期及市场的平均定价水平。

第四:2014年的一整年调整,各地楼市成交大幅萎缩,对于一二线城市来说,在3-4月份市场的惯例旺季,成交必然会有一定幅度的释放。

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