旅游地产的云南式尴尬:大体量 同质化严重 开发过度

“全国旅游看两南”,走在前面的海南已经为云南旅游业发展做了优秀示范,但海南大体量旅游地产项目的控制,也为云南旅游地产发展敲响了警钟,大体量、同质化、旅游资源挖掘度较低等因素成为限制云南旅游地产发展的最大桎梏。

旅游地产作为一种享受型的物业,起步相对较晚,而随着近几年旅游地产物业收到越来越多的关注,也被看做是投资型物业的一片价值洼地,越来越多的开发商开始进军旅游地产,开发一系列旅游地产项目。

但大批旅游地产项目的持续开发,也带来了严峻的问题,目前的海南旅游地产已面临过剩开发的危机,而效仿海南旅游地产开发模式的云南,也开始问题显现,发展期的云南旅游地产开始面临同质化、单点趋同开发、特有资源开发率低等难题。

大体量同质化开发

拥有独特资源优势的云南,25个少数民族区域文化,热带、亚热带的独特气候资源,作为旅游地产开发的又一热土,云南旅游地产也被更多人看好,但也正因为这些资源被更多人挖掘,容易造成同区域的同质化开发。

以距离昆明主城较近安宁为例,温泉资源丰富的优势,也形成了安宁以昆明主城为辐射对象的温泉式旅游度假模式,基于此发展起来的温泉旅游度假项目也不胜枚举。自安宁温泉得到开发后,温泉心景、龙山别墅、温泉山谷、温泉半岛等地产项目接踵而来。而这些项目开发的模式主要是温泉SPA酒店与住宅的结合,温泉、生态环境与住宅的结合,温泉与运动、会议、酒店、住宅为一体的旅游综合体以及温泉度假产权式酒店等。

尽管这些项目有效的利用了安宁的温泉资源,但由于区域资源的限制,该地区的旅游地产还是不可避免的出现同质化。同一区域内的地产项目定位基本相同,缺乏创新的开发模式,加上趋同的物业类型,给投资者和购房者的选择也相对单一,供需的饱和等问题也加大了这些项目后期开发的难度。

大体量同质化旅游地产项目的开发,也造成了地区旅游地产项目开发过剩等问题,同类型物业的需求逐渐饱和,使得很多陷入同质化项目的推广销售陷入危机。

独特资源开发利用不高

虽然拥有着得天独厚的旅游资源优势,但云南的旅游地产开发似乎也一直在“复制”中前行,而缺少了独有的开发模式,特别是对本地独特资源的开发。

其实,作为仅次于海南的旅游资源大省,云南拥有极为丰富的旅游资源,无论是气候、自然资源都有较高的竞争力,与此同时,作为一个少数民族聚居的民族融合大省,云南25个少数民族文化资源也吸引着外界的关注,形成了特有的地区旅游文化,随之而来主打民族文化风情的旅游地产项目也应运而生。

龙湖以抚仙湖为依托开发的龙湖仙湖锦绣项目,将打造一座宜娱、宜购、宜游、宜居的国际化的低碳生态旅游度假小镇;云南城投在大理开发的梦云南海东方项目甚至吸引了一线明星来此置业;雅居乐则以腾冲原乡风光投资了云南原乡项目;万达则在西双版纳投资了万亩旅游度假项目……这些一线品牌开发商的进驻,也让云南旅游地产不论是模式还是形态上带来了巨大的变化,云南的旅游地产也掀起了一股投资热潮。

然而,由于旅游地产项目开发存在的一些普遍问题,使得单项目的开发面临特有资源开发利用率不高等问题,这些独特的资源反而没有充分的利用起来。

加上大多数开发商以借鉴其他地区的开发模式来开发,容易陷入生搬硬套的格局,没有项目本身的特色,也没有本地化的特色,云南旅游地产的独特资源优势也没有显现出来。

开发过度注重地产效益

众所周知,旅游地产是地产开发与旅游资源开发相结合的产业,也是以满足旅游度假需求为目的而进行的房地产开发和营销活动。基于此,旅游地产涉及地产开发和旅游产业的整合。

但就目前的云南旅游来看,开发商过度重视地产效益,地产开发程度偏重,与旅游资源及旅游产业的结合偏废,使得云南旅游地产陷入僵局。

有业内人士指出,以旅游和地产相结合的旅游地产项目势必区别于一般的住宅物业,投资价值点以及有卖点的旅游资源优势是购买旅游物业的客户首先考虑的,实际开发中,也应看到这一需求,区别于一般地产项目的开发。但地产商最关心的莫过于地产部分的经济效益,恰恰也是过渡重视地产效益,反而忽视了项目本身的开发。

而据不完全统计,云南省的旅游资源开发不到四成,很多旅游热点还没有进行二次开发,随着东南亚枢纽中心的确立,云南旅游业能够创造的效益还有非常大的潜力。

在旅游地产项目的开发中,如何更好的将这些旅游资源有效利用起来,融于地产开发,是旅游地产项目开发面临的一些难点。

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