2015年将是商业地产洗牌元年:社区化、碎片化成趋势

在福卡智库最新发布的《商业地产洗牌格局》中指出,2015年将是商业地产洗牌的元年,自此的五年时间里,行业洗牌、并购将大面积发生。而由于商业地产以有形资产为主,沉淀资本巨大,一旦洗牌开始,所有参与者都将难逃平仓的宿命,即便是行业领军者、率先转型者也难以幸免。这对于那些被淘汰出局者或是没顶之灾,但却是形成产业集中度的黄金时代、兼并重组的大好时机,也是时代赋予的机缘。届时,商业地产又将找到新的肥田沃土。

正面临存量过剩的难堪现状

商业地产注定要面临过剩平仓的命运,这是由资本的本性决定的。世邦魏理仕报告显示,去年4月全球在建购物中心面积3900万平方米,中国占一半以上。成都购物中心在建面积320万平方米,全球城市排名第二。同策咨询研究部对35个大中城市商业地产供需情况监测显示,成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市商业地产过剩。

对此,上海易居房地产发展研究所所长李战军表示,商业地产直接带动了产业结构的调整、劳动就业的增加、GDP和财政收入的提升,因此商业地产成为政府主导的城市形态改变和功能升级的主要抓手。但国内的商业地产发展是高速的、超前的、过量的。当前由于商业资本、互联网资本和房地产资本的结合,正在颠覆着商业生存和发展的传统模式,深刻的改变了人们工作和生活方式。

知名房产专家蔡为民则指出,国内的商业地产正面临一种难堪的现状,尤其在成都、长沙这类消费性城市。有调查表明,成都在私车、豪宅、奢侈品的消费额位居全国前三。由此助长了商业地产如春笋的崛起,但大部分的地方商业地产缺乏整体的规划,商业布局存在失衡,甚至部分开发商都未考虑过商场的定位,就一味地吸引品牌的进驻,最终导致商场无可持续的生命力维持经营。

整合并购加速运营战略调整

由此可见,供应的过剩与需求的紧缩导致了商业地产的高空置率。在福卡智库的论坛上,专家指出,从商业地产的类型来看,城综合体普遍存在同质化、低端化的问题;商铺则在市场中或被边缘化,但值得注意的是,社区商铺则可在逆境中突袭,由于目前电商的迅猛发展,令社区商铺成为了电商配送的有力支撑。

面对困局,福卡智库《商业地产洗牌格局》报告中提出,商业地产需要在做出三大战略上调整,其一从散售转向持续有,其二差异化经营,其三开发模式的创新。包括产业+地产开发模式,先做产业,再做地产开发;又或是例如万达这类的嵌入式共存模式,以及1+N开发模式,即一个知名品牌介入,拉动N 个其他品牌的导入。

此外,李战军也发表意见表示,经济转型升级和新型城镇化将成为商业地产发展的内生动力。未来商业地产整合并购将加速,因此该产业的投资机会关注在价值洼地中。而互联网与商业地产紧密结合,并会创造新的商业模式。商业地产整体业态将向体验型倾斜,无自持能力的企业将被淘汰。在运作立体型的综合商业时,一定要有清晰定位。商业地产应与社区结合,提供便利生活的商业模式。总体来说,社区化、碎片化、智能化、宅生活、短购物,是未来商业地产的趋势。

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