昆明“全民经纪人”时代来临 海伦国际等“拼刺刀”

库存高已然成为目前楼市的高频词汇,从2014年到今年,行业期盼的暖市并未到来,而开发商的资金链也面临着巨大的挑战,而如何把房子卖出去,回笼资金也是地产商面临的最大挑战。面对门口罗雀的各售楼中心,不禁让人感叹楼市的不景气,昆明也是如此。日前,海伦国际推出“转介活动”,无独有偶,金尚俊园相继推出“壹栋”全民经纪人,为了争取成交量,开发商的营销花样越来越多,“老带新”的营销模式逐渐升级为“全民经纪人”,而这样广泛散网、重点捕捞的营销方式又真的适用于昆明吗?

转介成功奖励上万元

昆明海伦国际项目目前正在举办“转介活动”,目标单盘冲100亿。在3月内,每人转介成交1套房源,可于客户下定当天现金奖励5000元/套,转介越多奖励越多,不设上限。据悉,该项目于3月10日上午在9号地块菲诺区广场举行了中介千人誓师大会,吸引不少市民前往参与,另有全城多家媒体进行报道。

紧接着,金尚俊园项目推出和海伦国际一模一样的奖励政策,成功推荐新客户成交,推荐人可获得奖金5000元/套。据凤凰房产了解,这两个项目的代理公司为同一家。

这样的方式早已在全国范围内全面展开,在昆明尚不属首例。就在去年年底天宇澜山集团与合作单位携手推出成功转介成交一套房源,奖励5000元现金,上不封顶。从前年开始,以全民经纪人示人的营销手法,就已经在全国尤其是南方城市如广州、杭州等地率先启用,高举高打的碧桂园堪称全民营销的始作俑者。去年4月,大连万科携手搜房推出的全民合伙人及背后交易平台,堪称大连房企全民营销手段的公开试水,该平台面向房产经纪人或万科老业主,诱人的奖励机制曾令业界哗然。之后刚进入大连的碧桂园、恒大进入大连后又将全民营销陆续发挥到极致。

以青岛卓越世纪中心为例,推荐人转介成功一套写字间,就可以获得至少万元的奖励。据了解,卓越世纪中心的写字间每间的总价在120万左右,只要转介成功,就可以得到成交总价1%的奖励。也就是说,一套120万元的写字间,转介奖励可以达到1.2万元。据卓越青岛公司相关负责人介绍,因为多数客户都是一次性购买两间以上的写字间,所以转介奖励通常达到2万元以上。

库存高企 营销模式急需转变

2014年,所有地产人都感受到了前所未有的压力,也推动了地产互联网营销变革。可以说当下的房地产已经从拼拿地,拼关系,拼广告费,拼价格的旧时代进入到拼营销技术,拼渠道,拼互联网化,拼管理,拼创新能力的新时代。

据数据显示,2014年,昆明累计商品房成交量为128537套、1097.9万平方米。我们先来和2013年的数据进行比较,2013年昆明商品房总成交量为120028套,1017.63万平方米。相比之下,2014年昆明商品房的成交量上涨了7%左右。那么,是否2014年昆明商品房成交量是处于上涨阶段。

对于楼市现状还需结合供应量进行判断,数据统计,2014年昆明新增商品房供应量为1773万平方米,加之2013年新增供应量为1738.21万平方米,成交量为1017.63万平方米,剩余库存量就为720.58万平方米。由此计算,这两年昆明预计有超过2493.58万平方米的待售面积,但2014年昆明楼市成交量仅有1097.9万平方米。

由此不难看出,在新增供应量和库存量不断增加的情况下,2014年昆明商品房成交量同比上涨7%甚至可以忽略,所以2015年去库存依然是昆明楼市的主旋律。

凤凰观察:

“大牌”并未万能 不去抢就是“死”

面对居高不下的库存压力,越来越多的房地产企业纷纷把营销费用用在“刀刃”上。以“全民经纪人”为例,由于房企营销费用减少,房企不得不选择更为直接、效果更快的“点对点”方式;另一方面,购房群体分布零散、需求差异化大,用“全民经纪人”的方式,同步整合了线上线下渠道,能够最大限度地覆盖到的各类人群。

“全民营销除了利用自身的客户积累外,业主对开发商的忠实度以及项目本身的品牌影响力也相当重要,如果没有这样的实力,则很难达到预期效果。”对此,业内人士分析表示。

不可否认的是全民经纪人已经成为趋势,在经历了过去几年的政策调控,房地产市场已经开始从卖方市场转换为买方市场,这种转换让更多的企业把寻找客户、促进成交列为快速去化、赢取现金流的头等大事。

另外,由于消费者对房产的认知程度和消费心态的理性变化,传统置业顾问坐店等客的时代已经进入尾声,如何走出去寻找客户,是众多房企一致思考的问题。因此全民经纪人模式的运用在2015年越来越接近于我们身边。全民经纪人模式的推行,对于整个楼市来讲,将推动房企由依赖信息不对称的营销模式向楼盘信息的及时公布与开放方向变革,也可以理解为全民经纪人在间接的推动房地产行业的变革。

但我们需要注意的是,全民营销手段并非万金油,对于房子这样动辄百万的大宗消费,事实上影响消费者最终决策和掏腰包的因素,很大程度上仍然和房企“品牌效应”紧密相关。

从本质上而言,展开高调的营销行动,与它背后的资源支撑有紧密关系。除了品牌的作用,受到客户的垂青才是重中之重。当开发商的每一个步骤都稳扎稳打做得很踏实,新老客户的口口相传就形成了必然,这应该是最原始的“全民营销”。舆论在某种程度上把通过网络获取客户信息的一个通道误解为全部交易环节,这种“噱头”其实是一叶障目。开发商和购房者、经纪人中间很多的环节,都需要精力投入,远非想象的简单。

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