中国房地产遭遇世界差距:未来十年瓶颈如何破局?

3月29日,任志强在美国费城拍了一张校园照片,发了一条微博:“连续三年到沃顿商学院学习。旧景却感觉很亲切!”作为已经退休的中国地产大佬,任志强并没有停止专业学习,似乎想用身体力行来为缺少学习氛围的中国地产人带来一些正能量。

而在大洋这头,“不爱学习”的中国房企们依然焦虑重重。2015年开年以来,房地产市场还未起色,企业却遭遇了高管频繁流失,房地产行业正遭遇着前所未有的“危机”,从外部环境的变化,内部体制的变革,再到海外拓展的不顺利……地产行业急需突破发展瓶颈,缩小与世界大牌产业化房企的差距。

新十年,房地产产业化迫不及待

跨过粗放暴力型的房地产发展黄金十年,精细、微利、产业化的地产白金十年已经来临,近两年来房地产内外形势正在发生巨变。

最典型的就是,互联网的渗透正从多个角度影响着房企的生存模式,规模房企纷纷开启“新战略”,用自我转型应对市场,尤其是项目运营方式和公司组织架构等方面的大胆尝试。

在运营模式上,万科提出要走“轻资产重运营”路线,选择了转型城市配套服务商,绿地加强了全球化和多元化的力度,恒大进军了快消品及能源行业,万达则将做大文化旅游版块,其他房企也都对原有的运营模式进行了调整。在公司的组织架构上,房企推出了“合伙人”制度,万科推出了员工持股的盈安合伙,并持续增持万科股票,以增加管理层控制权,激励员工;绿地升级职工合伙人制度,掌握集团运营主导权。

目前房企的这种转变无疑给未来发展带来了很大转机,然而仅仅是这些并不能带动整个房地产行业的发展。走出国门后,中国企业发现,在世界房地产商的排行中,只要与项目管理和项目质量有关的排名,中国地产商都是靠后。

这首先是因为在近几年的营销模式上,中国企业依然习惯套用住宅的销售回款模式去运作商业地产、产业地产,这已经被市场证明是“十做九输”。其次表现在产品开发上,国内传统的以大量手工劳动、高耗材量为主,缺乏统一标准的建筑模式越来越制约着产品的升级和企业的发展。再次,在运营理念上,前期因为不懂得国外政策、建筑标准、购买客群,而在海外市场遭遇滑铁卢,也使得绿地、中航、碧桂园等房企正无奈不断调整自身商业模式。

种种迹象表明,无论是内部发展还是外部拓展,中国房地产行业的工业化、产业化越来越显得迫不及待。近代史上,但凡重大进步,无论大到工业革命、技术革新还是小到各行业的改头换面,推动者都是“人”。中国房地产要与世界接轨,首先也应是企业管理者的转变,只有当人的判断能力、运营能力、拓展能力与世界接轨,整个房地产行业才能更迅速地发展。

缩短“世界差距”,换人不如换脑

未来十年,房地产行业的集中度和竞争可能在未来几年比过去十年更激烈,只有具备很强的专业能力、精细化的运营能力、投资能力、管理能力的企业,才能在下一轮的竞争中继续发展和扩张。如何结合自身情况,制定出适合并切实有效的可持续发展战略,是关乎所有房地产企业生死存亡的重要议题。

克而瑞信息集团董事长丁祖昱认为,随着时代的发展,房企现在所拥有的资金、规模、技术等都将成为过去,只有合理构筑房企的核心竞争力,不断调整自身的人才结构,拥有不断成长创新的人才体系才是大变革时代房地产企业竞争的根本。

而目前的现状是,房地产行业的专业人才水平始终参差不齐,从业人员大多非专业出身。此外,随着近几年,城市综合体、主题地产等复合型产品类型的发展,以及互联网对房地产开发、销售各阶段的影响,加上房地产金融的兴起,单一领域的人才已无法满足众多企业的转型要求,复合型人才日渐走红,但缺口依然很大,这成为制约地产企业再度发展的一个瓶颈。

人才的普遍缺失迫使企业去外部寻找人才,但仅仅靠挖来的一个地产高管是远远不够的,他的背后仍需要强大的团队。另外,即便挖来的是业内实战经验丰富、管理方法优秀的专业团队,“空降兵”与企业自身的磨合问题依然突出。

当然,有不少企业通过内部培养体系来加强中高层人才的整体实战能力,但无论是企业内部培训还是与培训机构合作,现状还是“头痛医头,脚痛医脚”,房企对于未来的人才需求始终难以把握。

整体来讲,我国目前的人力资源的贫乏仍是阻碍房地产行业发展的重要因素,其根本原因是培训体系相对落后。因此,行业亟需一个能支持房地产企业转型及创新的培训平台。

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