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刘晓兰:购物中心谁赢得了“屌丝” 谁就赢得了市场

2015-07-02 11:38

据权威机构发布的数据显示,2015年武汉将有至少13家商业体入市,包括武汉天地壹方购物中心、凯德1818、联投广场万汇Mall等,这些商业体届时将带来约133万方的新增面积。武汉的商业版图正处于多点开花、急速扩张的进程之中。为什么有这么多商业旗舰选择武汉?巨量商业体涌入,利润和风险如何平衡?随着武汉新老商圈的交替,传统商业还有竞争力吗?出路在哪?日前,三益中国执行董事刘晓兰女士在接受采访时表示,来武汉做商业地产,光"玩得起"是不够的!

玩得起资本的企业才敢来武汉

中国商业地产已经结束了高速增长期,从增量资产的时代转变到了存量资产的时代,刘晓兰女士强调,如何盘活和退出已成为考验市场的新命题。

商业地产与普通住宅产品不同,投入大、对经营能力的要求高、风险也更大,许多项目开工时热热闹闹,最终经营惨淡“濒死”。“盲目扩张的商业项目在未来几年会集中爆发问题,可能会有很多项目陷入空置、亏损甚至烂尾。”这些,正反映出大陆开发商在资金、理念、运营能力上还非常欠缺。这样的情况也会在武汉发生吗?谈到武汉本土的商业发展,刘晓兰女士表现出乐观。

武汉位于中原腹地,古称“九省通衢”,是商贾云集的地方,商业氛围非常浓厚。随着武汉成为现代的“中国立交桥”,便利的交通更带来大量人流和物流的集散,众多商业项目正是看中了武汉发展商业地产具有先天优势。

从商业地产专业运营的角度看,像越秀精武路、武汉天地、凯德商用这些综合体项目或企业,无一不是具有国际化的背景,与国际资本的联系十分紧密,这有几大好处:一是资金来源广泛,二是融资成本相对国内更“便宜”,三是有利于变现退出。成功的商业项目带来的投资收益是住宅产品的数倍至数十倍,且具有持续增值的潜力,优质的商业项目产生的利润并不像住宅来自于买卖,而是来自于资本市场的升值。

“然而大部分的开发商可能是中小型的商业地产开发商,本身的资质、过去的规模、或者是企业内部的合理化的专业管理如果达不到一个评级的水平,这些金融机构对它的开发贷是有限制的,而且会非常慎重,这就导致很多开发商在融资渠道上寻找新出路。”

为了更好的融资,三益中国目前正在进行一种境外融资的新尝试,通过像三益这样的专业运营平台来征集新加坡等国外资产,解决开发商的资金运转和安全退出等问题。“国外很多集团手上都握有巨额资金,他们很愿意寻找一些自身资产良好收益有保障的项目投资,而中国的开发商会因为同时开发多个项目而导致流动资金短缺,这时就可以借助三益中国这样的平台来征集国外资产。在这个金融融资过程中,三益中国就起着孵化器的作用,更好地去帮助开发商进行专业运营管理。”

购物中心要学会思“变”

谁赢得了屌丝,谁就赢得了市场

“双11”、“双12”……这些被电商界制作出来的集体盛宴,如今以迅雷不及掩耳之势冲击着消费市场,逐步改变着中国的商业业态和经济发展格局。

刘晓兰女士坦言,电商从量化和现象来看,已经对购物中心的传统消费,尤其是零售行业产生了一定的冲击,不过购物中心并不会被电商所完全取代。

“现在的消费者已经习惯了在各类电商网站上去进行消费,吸引大众的更多是因为价格优势。但就体验感而言,电商是及不上购物中心的。那么如何在降低成本的同时,提升客户体验感、加强互动,这就是未来购物中心的变革所在。”刘晓兰女士表示,“我非常相信一句话,谁赢得了屌丝,谁就赢得了市场!”

如何应对这一变化,帮助购物中心更好的思变,刘晓兰女士分析,电商对传统商业的冲击主要是两个方面:一是促使零售商自己创新,例如线上线下结合——实体店作展示、体验,消费者可以通过扫二维码或网购来消费,顺便传播商家信息。二是促使商业项目运营商改变思维,调整零售业态。所以说这轮冲击是良性的。

事实上在国外,网购十分发达,但实体商业仍旧做得非常好。未来的实体商业应该是体验、互动、社交三种属性相结合。当消费者外出就餐时,等候区设置美甲店、饮料吧等;当带着孩子去商场里的儿童乐园时,周围有陶艺吧、母婴店等……还有许多产品是无法被电商取代的,零售商对相关资源的整合,必将令消费者最终回归到线下。

面对眼下电商发展,不仅购物中心在调整,许多零售商也在谋新思变。“最近刚刚有新三板的优秀零售商与我们三益中国联系,希望融合码上物流的反应速度和三益中国旗下的购物中心,搭建新的商业模式——顾客在购物中心看到心仪的商品,即时扫码,然后品牌商根据顾客需求按需生产配送,降低库存,优化渠道,最终让利顾客。”

“唯一可能的短板是产品最终配送到顾客手中有一个时间差。即时扫码,可能需要等3-4天才能到达。但是我们能解决两个关键问题:一,所见即所得,这一点是网购无法完全解决的;二,商家因此节省了库存,价格进一步降低,线下与线上的价格差会在一定程度上得以弥合。”刘晓兰女士在采访中透露,目前的码上物流的反应速度已经完全可以满足这一要求,未来这一商业构想也有望于2015年年底在三益中国旗下的购物中心推出。

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