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王健林的快生意里:两种钱与一个万科扮演什么角色?

2015-07-04 10:23

向老百姓借小钱,向机构大户借大钱,向万科借人力,首富先生的轻资产玩法,正在重新定义当下万达商业地产的工作任务清单。

过去半年,万达很忙很红,位于北京长安街北侧、建国路93号的万达索菲特酒店7层成为不折不扣的最佳新闻现场。

7月2日,代号“稳赚2号”的万达广场众筹产品,继“稳赚1号”大卖之后,启动第二轮众筹试验。与1号产品被机构大户哄抢一空不同,由于2号产品主要向散户众筹资金,因此,它被认为是万达版众筹真正意义上的公测产品,受捧程度,关乎深远。

时间倒回一个半月,万达万科巨头结盟,王健林与郁亮亲自背书站台,“我们合作的领域不仅仅是拿地,要有更深远的合作。

1月中旬,万达商业地产一纸公告披露,要和多家机构投资者在两年内投资240亿元,建造20座万达广场。

再往前,2014年12月26日,万达集团宣布出资20亿元收购快钱控股权。

这四件事之间有什么关系?它们都服务于年初以来一条越来越清晰的串联线:万达要提速扩张,那么,谁来做金主?

半年多来,王健林的每一个动作几乎都始于此,为此他曾在内部不断微调路径,而他的部下也越来越多地感受到轻资产的真实画面感。

董小姐从多位知情人士那里了解到,在业务层面,这场大转型已经重新定义了万达商业地产公司当前的工作清单:

那些处于经营期的项目,现在需尽快销售可售面积。

除无法修改规划的项目不变外,万达未开工项目将采用轻资产的融资开发模式。

新拿地项目,金融机构成为万达主要的合作对象,也将采用轻资产之路。

“现在我们领到的指标是赶紧把房子卖掉。万达从重资产转向轻资产,对我们来说,就是把存货中的可售产品尽快消化掉。”一位万达人士告诉董小姐。

而被修改成轻资产开发模式的项目,现在处于万达内部人称“总包交钥匙”阶段。万达主要负责开发过程中的重点节点的把控,比如项目设计标准的制定。

“现在只是把图纸、标准给到施工方,去掉了我们的售卖环节。我们只做运营管理。”另一位不愿具名的万达内部人士说。

简化流程的目的是,令接盘的施工方快速按标准打造新的万达广场。他们认为,这是万达未来一年盖40—50个万达广场的现实基础。

除了放权给施工方,不再大包大揽,节约人力,提升速度之外,万达也瞄准了金融机构的钱袋。

“金融机构出钱,我们出力。项目规划,建设,业务层面运作是我们。商场开业后,获得的利润金融机构拿65%,我们拿35%。”上述万达内部人士说。其中,金融机构资金大多用于新获取地块的开发。

这正是1月14日万达从之前的单干王转变为拥抱金主的初衷。按照规划,万达与光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署了投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场。

但半年来,王健林并未对此感到满意。“找了一些产业基金后,老板后来发现全靠基金走还是太慢了,跟他的期望值不符。”王的一位部下说。

王健林曾在多个公开场合说,到2025年万达要有1000家万达广场开业。“虽然与机构合作拿到的钱多,但从拿新地,到新签项目,总要有过程。今年与机构签的合作项目,要等到明年才能建起来。”上述万达内部人士说。

为了尽快实现战略目标,王健林需要更多的“外部钱”以支撑他的快速扩张。除了与机构投资者合作,“现在老板想到做理财产品,他觉得这样速度才会更快。”

于是,之前收购的快钱公司找到了大放异彩的用武之地。

王健林把目光瞄准了普通投资者。他的理财尝试是,众筹大众资金盖商业项目。即日前万达与快钱联合热推的“稳赚1号”。暂且不论这个准REITS产品在中国存在哪些监管风险,其短短推出数天,一期已被一抢而空,现二期正在发行中。

不同于筹措金融机构的钱大部分用于拿地,万达向大众众筹来的资金多用于地已拿下,尚未开工,仍处于规划阶段的项目,即快钱快用。

“稳赚1号”预期年化收益率达12%—20%,收益来自万达广场租金与物业增值收入。据董小姐了解,这个众筹产品一期上线前一周,在机构认筹完毕后,一度只面向万达内部员工开放。“我们有优先权。”一位万达总部人士说。

在万达总部10层,他们专门为此辟出一间办公室,成立了稳赚1号工作组。万达内部员工多去那里咨询。

“最开始我们也搞不清楚这是什么东西,当时内部人对项目租金收益最有信心,但对物业升值有疑问,比如商场要是不卖了,怎么体现升值收入?后来接受了几期培训,了解了REITS。现在我们内部人去买‘稳赚1号’的,大多数人都不是寄托于7年后广场会被收购,而是觉得如果它能上市,我们的收益会更多。”一位万达内部人士说。

目前,这一众筹产品在三四线城市受追捧最甚。“我们内部认购很多,尤其是万达项目上的人。但当时认购时我们不知道钱会投放在哪个项目上。”目前,“稳赚1号”已筹得50亿元,其中机构投资45亿,个人投资5亿。

现在这期上线的“稳赚2号”,仅仅面向个人投资者。万达想要钻当下股市滑铁卢的空档期吸金。“现在股市不好,好多人撤出来,来投我们的二期。”

打了个人散户与机构的主意后,首富先生还有第三条路走。

一个半月前,万达万科公开携手,万万合作引爆地产圈。此番合作万达主动伸出橄榄枝,而万科接招之意亦耐人寻味。

董小姐从万科某知情人士处获悉,郁亮曾对内部人表示,万达找上门来,不合作还能如何?如果万科不与万达合作,万达转身找别家合作,万科的处境会格外尴尬。话语间颇有对行业老大地位动摇的危机感。

自两万宣布合作后,两家合作模式与细节并未对外透露。数天前,原定宣布具体合作模式的一个新闻发布会也因故取消。

万万合作究竟进展如何?目前,万达内部由集团副总裁、分管万达发展中心的刘海波主管万万合作事宜,而万科内部则由副总裁王海武主管合作一事,其原主管万科东莞公司。二人均为1978年少壮主帅,各自率队对接。

知情人透露,自5月14日两家签署合作协议后,郁亮带了十余人高管团队到万达开过一次深度沟通会。之后,王健林邀请郁亮及万科高管团队去武汉,参观万达武汉汉街等标杆项目,向其介绍万达在武汉的发展模式。万达方亦有十余人高管陪同。

董小姐从内部获悉,万达现已圈定一众项目与万科合作。其中,成都、上海均有项目在洽谈,在万达商业北区、南区、中区和文旅板块,均已划分具体的项目合作。其中在万达商业地产北方区,已确定划分18个项目与万科合作。

“万达有的项目会和万科做交叉性合作,不排除双方都派出管理层人员,万达万科合作工作组共同来运营项目。”

但是多位知情人均表示合作进度不会有预想中快,“自上而下的合作还得等一段时间。起码到今年年底,各合作项目多还是自家人员主管。”

在具体项目合作之前,其实,万达万科已经在各城市公司的营销资源上进行互换、分享。

“现在万万的合作都是只在营销层面。拿地的合作基本还没有开展。”一位万科城市分公司内部管理人士说。

从万达的转型来看,万达与万科在营销层面合作,有利于万达加速消化旧货,也能彻底剥离住宅部分,跨向轻资产化。

但两家内部测算模式不同,随之而来的投资需求、内部经营需求也需要相互匹配。

“其中也有许多地方要磨合,比如两家公司的算账模型不同,会增加合作难度。如果万达给我们住宅卖,算账是个难题。”前述万科人士透露。

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