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李铁:房地产的未来和机遇在哪里?如何实现转型?

2015-07-06 11:34

虽然在一系列利好政策的支持下,上半年楼市如愿回暖,但所有的开发商都已经感知到房地产增长天花板的到来。未来,随着政策作用的逐渐被消化,楼市是否依旧能向好成为他们所困惑的问题。

寻找新的增长点,对开发商来说已是当下之急。但未来房地产的机遇在哪里?给予他们寻找的时间还有多少?该怎样摆脱传统模式?就这三问,国家发改委城市和小城镇中心主任李铁给出了答案。

房地产的未来如何?

城镇化为房地产提供了机遇。

第一,我国城镇化率才54.77%,固定人口城镇化还不到40%。所以,未来农村人口进入城市还有非常大的潜在需求。

第二,越是人口多的地方房价越高,千万人口以上的城市,房价增长速度最快。我国一千万人口以上的城市有6个,五百万人口的城市有5个,五十万左右人口的城市434个。

我国的城市化率在世界上增长速度最快,但质量始终不高。中国特别是中等城市,城市的产业结构不尽合理,服务业发展速度严重滞后,这是由房地产发展模式导致的。

但对于房地产发展的预期,我想我们还是应该比较乐观的。

首先,从人口来看,截止到2014年,我国存量农民工有2.74亿,外出农民工1.7亿,他们对房地产有强大的潜力需求,怎么样来解决这些问题是扩大内需的最大前提。

到2030年,如果按每年0.8%速度增长,城镇化率还会增加2亿,5亿人口进入城市会产生巨大的空间挪移。加上八千万流动人口、城镇间流动人口,他们无论是租房还是购房,都是房地产潜在的客群。

其次,从收入来讲,统计局的数据显示我国收入水平并不高,但实际上我们有一大段的数据没有被包含在内。城镇化发展不到55%的时候,我国就有3亿高收入人口相当于美国人口的总额,这会对未来住房产生什么样的需求?所以不要担心房地产没有需求,我们面临的问题只是暂时性、过渡性、结构性问题。

第三,关于中国的房地产泡沫。在城镇化率饱和、进城人口达到80%之后,日本、美国的房地产出现了泡沫,但是我国的城镇化率还只有55%。日本出现泡沫的时候GDP增长速度在4.5,是2.2,我国还维持在7左右,依旧处于高速增长过程之中,人口进入城镇化速度还在加快,高收入水平人群还在不断增加,社会结构发生深入的变化,怎么说会出现严重的泡沫呢?房地产出现的问题只是暂时的一个结构性过程,它有它深层次的制度性。

超大城市房地产价格处于上涨阶段。50万人口以下的中小城市还有充分的发展空间,只是在一部分城市,特别是二三线城市出现了供给严重过剩。原因在哪里?就是地方政府发展的利益动机和发展商利益动机是一样的。

房地产波动和其他商品波动不一样,主要表现在两个方面:第一是产业链过剩,房地产过剩是大量材料闲置;第二政府企业家双重推动,市场经济之下,国家推动和放大库存不会那么多,可是我们是政府和企业双重推动,可能放大效益远远超出我们想象,所以就出现了暂时性、结构性的波动,这是中国特色的房地产。

目前的情况下,所有的房地产企业都面临压力。因为只要是赚钱的行业,我们的企业家就会无限涌入;而只要能赚钱,地方政府就会大规模复制这个发展模式,这使得土地扩展遇到暂时性需求饱和。

为什么说是暂时性需求饱和呢?因为我们相应的制度并没有进行调整,后期制度改革进展依旧缓慢,土地制度改革几乎没有进展,新的需求人群没有增加。

房地产的机遇在哪里?

新城镇化提出了三个1亿人,如果政策落实,就是三亿人对房地产的需求,房地产未来发展怎么样呢?怎么加快改革,推动户改,释放中小城市发展压力?

新型城镇化给了房地产商机会,我想大概有这么几个方面。

首先,传统单一的地产发展模式已经滞后,房地产不再是单单建房子卖出去,它是要解决整个市区发展综合的问题。

第二,房地产需要从视觉模式向综合性模式转变。在这个社区内,开发商要满足城市提供给市民的各种服务。不仅仅是消费需求,多元化的需求,甚至包括公共服务需求。房地产不再是一个独立居住的社区,它要将大服务和城市所可能提供的功能连接在一起,给我们带来医疗、教育、卫生、商业、文化等等。

我国最近提出建设智慧城市,政府推广大数据,成功概念非常低,为什么?首先,解决数据整合改革难度不低于其他改革;第二,政府利用大数据效率会低;第三,政府没钱,拿什么搞大数据?

可以看到,互联网已经改变了我们城市的生活,但是我们怎么通过互联网+房地产来颠覆传统呢?跨界就是未来房地产发展甚至中国所有产业发展的一个非常重要的前景。

我们要发生根本的变革,现在考虑房地产不仅仅是卖房子,要考虑到如何将金融、医疗、社区服务和政府服务融合到房地产社区的每一个要素之中。

如何破解城市转型?

怎样解决房地产的结构性问题呢?一方面,我们要把希望寄托在未来的生产改革上;另一方面,也希望对城市的发展路径进行调整。

中央政府实行的新型城镇化发展战略有几个非常重要的点:第一以人为本,这为改革指明方向。第二要可持续发展,就是以房地产带动大规模土地扩张的模式要转向集约、可持续性、低碳紧凑型发展模式转变;第三要实现城市发展的创新。

转型的核心问题是要降低城市发展成本,我们现在城市发展成本过高,投的越大基础设施供给战线越长,城市为了卖地,把视觉效应放在首位,这中看不中用,且基础设施会出现大量的闲置浪费。

第二个是提高城市资源配置效率,促进紧凑型城市发展,而不是过去的一个地产就是一个大的花园,一个城市空间大生态公园、大广场等等。只有提高城市人口密度、基础设施供给才能达到最大的规模效益。

第三激发城市活力,中国有等级发展观。怎样让中小城市能在不受上级各种管理、上级财政剥夺的情况下找到发展空间,这恐怕是我们未来改革中面临重要的难题,但是也必须要破解。

第四个怎么样管理城市?虽然已有三十年高速增长,但我国的管理模式还处于农村的管理方式水平,追求形象,对城市发展的规律并没有形成了解。

很多城市长官并不懂城市发展的规模,通过交通枢纽的结合带来交通流量的剧增才能带来发展。世界上所有高铁都是修在市中心的,通过各种流量促进中心人口来带动地产、带动所有的发展。可是中国的高铁却修到了城外,希望建立新城,高铁快速流通的地方,到了新城半个小时到半个小时下车,效率何在?

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