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2015二季度地产金融发布会:聚焦房企转型与价值重构

2015-07-09 10:52

2015年上半年的房地产行业,憧憬与焦虑弥漫。

330为代表的新政之后,尽管行业利好纷至沓来,但却难掩房地产业新常态的现实。迷思之际,房企探路创新与转型发展的势头愈演愈烈。

在这样的十字路口,房地产行业究竟该何去何从?7月8日下午,CRIC研究中心举办了第十四届地产金融形势发布会,总结当前的房地产市场,并从典型房企以及资本界的视角出发,深入探讨现阶段的房企转型与价值重构议题。

主题演讲嘉宾:

丁祖昱 易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长

吴绮敏 易居资本合伙人、总经理

章 华 鼎信长城(北京)投资管理有限公司董事长

圆桌论坛:房企转型的势、道、术

主持人:丁祖昱

魏宪忠 绿地集团营销管理部总经理

朱进康 泰禾集团副总裁兼商业地产总经理

梁 兵 中奥到家董事、副总裁

吴绮敏 易居资本合伙人、总经理

一.市场维持回稳态势,七八月份谨慎应对

继一季度“3•27”“330”等诸多行业利好之后,二季度政策面并未针对房地产行业出台实质性的利好,但二季度的市场成交总量却出现了突飞猛进的飞跃。CRIC数据显示, 2015年上半年,52个主要城市成交总量约16535万平方米,同比2014年上涨26%,其中二季度同比涨幅超过4成。这其中,一线城市的北上广深尤其表现明显,二季度成交量同比去年上升83%,而环比今年一季度增幅也达到68%。而从库存消化周期来看,重点城市在六月末也普遍出现了下降。

对此,丁祖昱表示,这意味着这段时间整体的市场风险越来越低,反映出市场在二季度有所好转。而从企业的销售表现来看,二季度也出现了爆发。“企业也是蛮拼的,”丁祖昱说,“大多数企业上半年的目标完成率都在40%以上。”

事实上,CRIC研究中心6月30日刚刚发布的《2015年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP100》显示,TOP10的入榜金额门槛首次突破了300亿元,面积涨幅更是达到52%。丁祖昱分析:“这里面也有股市的原因,二季度股市的上涨带动了房地产板块,深圳卖得最好,北京、上海都卖的不错。”

然而,“成也萧何,败也萧何”,近期的股市下跌也涉及到了楼市。展望三季度市场,丁祖昱表示不容乐观——真正的需求,特别是有购买力的需求,在二季度已经提前释放了。三季度房地产可能要度过一两个月艰难的时光,但之后应该还是会继续保持回稳的态势。

“今年整体回稳问题不是特别大。但是七八月份大家得咬紧牙关,勒紧裤腰带非常谨慎非常认真地对待当前的市场。”

二.新常态下房企转型已成大势所趋

目前来看,一些企业在股市热之后又开始冷静思考,回到实体经济,房企到底是升级还是转型。事实上,最近几年房企在转型之路早已作了很多尝试,而2015年似乎更成了名副其实的转型年。这当中,既有房地产主业内的开发模式转型、产品战略转型等,也有地产开发之外的投资选择,比如大健康、大消费、互联网金融等。

对此,丁祖昱表示,转型已成大势所趋。大型房企转型以分散风险,提高竞争力,优化产业组合,小型房企更要转型以谋求生存的动力。

对此,身处房地产一线的泰禾集团副总裁兼商业地产总经理朱进康也深有感触。

“我们不断地在转型,一个是内在的策略性要求,还有一个是外部环境的逼迫。”他说,到了今天整个房地产又发展到另外一个阶段,泰禾一样又面临着转型的时机。

中奥到家董事、副总裁梁兵则从物管公司的角度出发,谈到了转型的必要性。他提到,如何把干脏活累活的物业企业转变成赢利型的企业,从传统经营角度来讲,这个是天花板。遇到这个瓶颈遇到之后企业的转型是必然的。

易居资本合伙人、总经理吴绮敏也表达了类似的观点,“房企如果还是传统的以开发为主,现金流是受到质疑的。如今房企的价值要作出改变的话,首先要把单纯的开发变成持续稳定的收益,然后也可以尝试资产证券化。”

三.五大维度,聚焦房企价值重构

对于房企目前的转型路径,丁总提出要从规模、产品、营销、多元化以、管理与创新五大维度转型,促进房企价值重构。

具体到企业的操作层面,朱进康表示,泰禾的转型主要有两方面的布局,一个是大金融的部署,泰禾连续投资了福建海峡银行、农商银行、东兴证券等;第二个转型是房地产开发尤其是商业地产板块,走轻资产模式。

而中奥到家的运作则更多的体现在了轻资产运作和O2O的概念上。

“管家可以起到online和offline两者中间的连接和互动作用。我们的互联网思维是从用户的需求来发起,能做的自己做,不能做的可以链接专业的社会资源来做。”

鼎信长城(北京)投资管理有限公司董事长章华则从投资的角度,表达了对房企在行业内转型提升的看法。“一是从传统开发到轻资产运作;二是从‘老三高’(高杠杆、高周转、高激励)到‘新三高’(高品质、高品位、高服务);三是从住宅提供商到居住解决方案提供商;四是主题地产,进行新物业拓展;五是拥抱‘互联网+’与互联网;六是积极启动跨境资产配置。”

“转型不是都好的,转型并不是容易的事情,很多时候要打破自己的思维,做一些颠覆式的创新。”丁祖昱说,今天企业更应该从战略的角度,从企业价值的角度必须重新思考,要想清楚未来怎么做。

预告:本文为CRIC研究二季度地产金融形势发布会内容概要,明日,我们还将发布更多的现场发言实录干货及嘉宾PPT分享。

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