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佳兆业惨遭香港恒生指数除名 债务困难引发信任危机

2015-07-09 11:38

自2014年末,深圳坂田城市广场等4个项目超过2000套房源为“管理局锁定”后,佳兆业的日子一直不太好过。经历出让股权、债务违约、高管离职等一系列事变后,这个规模曾经一度接近全国TOP20的地产开发商,在2015年年中又一次遭遇危机。

标准普尔(Standard & Poor’s)日前表示,由于佳兆业财务极度不透明,将终止对其长期信用评级和大中华区信用评级。同时,因为庞大的财务问题,自7月13日起,佳兆业将被香港恒生指数剔除。由此可见,资本市场对佳兆业能否恢复财务状况并不乐观。

企业年终奖缩水严重

在已经公布的《2015上市房企高管薪资排行榜》TOP50中,并没有出现佳兆业高管的名字,那么,债务危机下的佳兆业,薪资福利到底如何呢?“中等吧,总体来看,属于比上不足比下有余的那种。另外,工资也没有每年固定比例的增长,主要根据业绩、职务来调整。如果同行业有一个整体的调整,佳兆业也会调整,最起码不会落后于同行业。”佳兆业前员工透露。

由于深陷债务危机,大家的年终奖严重缩水。“从佳兆业的业绩来看,2014年是表现非常好的一年,拿到了销售冠军。如果项目可以继续卖的话,销售情况应该会非常不错。但是年底突然出现了这些事,我们的年终奖一下变得遥不可及。后来因为融创入驻才发了一点,但是和正常的比起来还是少了很多。”

资金运作能力高于经营能力

根据集团近年来的财务数据显示,相对于资金运作能力来说,佳兆业的经营能力显得有些薄弱。截至2013年底,佳兆业的资产为878亿元。表面上来看,佳兆业的资产负债率较低,毛利率较高,但实际上,依靠经营活动产生的现金净流量已经连续多年呈负值。企业生存主要依靠多种渠道融资及变卖旗下资产,企业规模扩大则主要依靠债务推动。这也是为什么佳兆业项目被锁定后,集团会陷入恐慌的原因之一。

债务困难引发信任危机

尽管佳兆业已经度过最艰难的时刻,但对于一些佳兆业的投资者和债权人来说,还是希望能够尽快找到机会,从与佳兆业的合作关系中退出来,哪怕前期投入的资金有所损失。因为佳兆业当下的开发模式对于资金运用的情况让他们感觉到非常不安。当然,他们不希望佳兆业破产,因为这会给他们带来非常不可估量的损失。有专家分析,佳兆业想要重新获得信任并不是没有可能,因为他拥有比较充足的土地储备。只要合理并充分的利用目前的土地储备,将风险较大或价值较低的项目尽快处理掉,专注于重点项目的开发,还是非常有可能让债权人重拾信心的。

佳兆业风波大事记:

#2014年#

11月28日,佳兆业深圳坂田城市广场等4个项目超过2000套房源为“管理局锁定”。

12月4日,佳兆业宣布主要股东郭氏三兄弟出售11.21%旧股给生命人寿,总代价16.68亿港元。交易完成后,生命人寿的股权将增至29.96%,郭氏家族的股权将由61.35%降至51.16%。

12月10日,佳兆业公告,郭英成因健康理由辞任公司执行董事、董事会主席等职务,孙越南和第二大股东生命人寿代表叶列理接任。

12月21日,佳兆业发布公告称,位于深圳的所有项目处于冻结状态,开发项目被暂停办理手续、在售项目无法销售,自持项目无法抵押。

12月31日,上海万科接手佳兆业上海青湾兆业房地产开发有限公司100%股权及股东贷款,后交易终止。

#2015年#

1月1日,郭英成辞职触发强制性提前还款,共涉及贷款本金4亿港元及利息,此次债务违约事件可能引发有关贷款融资、债券等的交叉违约,后被豁免。

1月6日,有媒体报道称,佳兆业海外债券暴跌,价格蒸发超过6成。同时,佳兆业龙岗区旧改项目合作伙伴称佳兆业已违反合作协议,要求终止合作协议,并退回已经支付的12亿元人民币。

1月8日,佳兆业无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元利息。

1月10日,媒体报道,银行、信托共计24家金融机构向法院申请查封佳兆业资产。

2月1日,融创和佳兆业先后发布公告,融创将收购佳兆业上海四个项目(上海荣湾、上海青湾、上海赢湾和上海诚湾),总代价23.75亿元。

2月6日,融创发布公告,将以每股作价1.8港元、总价45.52亿港元,收购郭英成家族所持有的佳兆业共计25.29亿股股份,占总股本的49.25%,若交易完成,融创将成为佳兆业第一大股东。

4月9日,生命人寿公开宣布借给佳兆业13.77亿元,用于支付佳兆业和生命人寿共同买下的一块商业用地地价尾款,借款年利率12%。

4月13日,佳兆业公告宣布郭英成回归董事会,融创收购事项变得不确定。

4月14日,佳兆业内部挂出人事任免通知,免去佳兆业总部执行副总裁王旗凯、人力及行政管理中心总监王志勇、行政及人力资源部总经理助理李兴强三人职务。这三人均为融创派驻佳兆业的管理团队核心成员。此外,融创派驻佳兆业团队还有多人被“集体免职”。

4月16日,孙宏斌下令,融创团队撤出佳兆业总部,融创的收购计划再次受阻。

5月28日,融创宣布正式终止兼并佳兆业的事项。

6月11日,佳兆业集团公告宣布,佳兆业置业公司总裁郑毅被委任为行政总裁。

6月16日,佳兆业宣布解除了其与融创就上海项目的交易。

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