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“1拖N”儿童主题商业 承租能力与进驻条件发展趋势

2015-07-12 10:44

当下,“1拖N”的儿童主题商业已成为购物中心们“热烈追求”的对象。怎样才能追到手呢?本文总结了4大攻略:承租能力与进驻条件、组合方式、消费特性、发展趋势。

攻略一:熟知6类体验式儿童业态承租能力及进驻条件

1、早教、培训

竞争力:品牌性、师资服务、装修人文性;

拓展能力:以加盟品牌输出为主;

需求面积:200~500平方米,更大的可达约1500平方米,需要上下水;

针对客群:0-14岁儿童;

承租情况:低,1.5~2.5元/㎡/天(月承租力在打包110元内)。

2、儿童职业体验馆

竞争力:是否有政府宣传支持、科技仿真程度、赞助品牌商数量;

拓展能力:主要是运营管理输出,大多施工及硬件投资由开发商完成。投资额大,一般上千万,多则上亿,回报率低;

物业需求:面积8000-10000平方米,层高8-10米,小型的面积可实现500-1000平方米,需要上下水;

针对客群:3-15岁;

承租能力:一般采取扣点合作,租金打包在100元/平方米/月以内。

运营特性:营业高峰期集中在周六、周日,平时的白天和晚上客流少。

选址要求

由于儿童职业体验乐园选址需要便捷的交通与完善的餐饮配套,所以物业选择上商圈条件较好的购物中心具有先天优势,此外户外大型公园由于租金低廉且便于规划设计,政府建设的少年宫、科技中心文教设施由于有政府政策扶持也是选址方向。

招商预估

以儿童职业体验馆为核心,可作伴的业态有电影院、电玩城、动漫城、美食广场、书城、健身中心、玩具城、儿童主题商城、儿童培训中心等大面积的主力店和次主力店以进一步增强楼层的吸客能力。

如果购物中心处于成熟的商圈客流理想又或儿童职业体验乐园吸客能力极强,则可以考虑在儿童职业体验乐园周围开设高租金的小店铺例如儿童服装、儿童鞋帽、玩具、教育等专卖店和冰激凌店、快餐店、儿童餐厅在所在楼层形成儿童主题商城。

由于儿童职业体验馆通常分为上午下午二场每场四小时左右,陪同入场的家长通常最多只有一名,所以围绕这4小时的商机可以在儿童职业乐园周围布置各类餐厅以及供孩子父亲休息的咖啡馆、书店或者母亲放松的美容院、SPA、足浴中心甚至相关购物商店实现客流共享。

新一代儿童体验馆盈利模式:体验式培训综合体

3、儿童零售

需求面积:30-100平方米;

物业需求:购物中心一般可以满足,最好配合制作玻璃外墙;

租金承受力:较高但低于成人零售,每月120~200元/平方米打包价。

4、儿童集合店

需求面积:300-5000平方米;

租金承受力:视城市级别、地段、面积大小而不同,1.5-3元/平方米/天;

乐友承租能力最高可达150元/平方米/月,爱婴岛约70~100元/平方米/月;

mothercare、好孩子星站扣点一般低于10%;

整合项目:可以提出需求,组合项目多样性强;

物业需求:最好准备上下水。

5、儿童服务

竞争力:品牌性、装修人文性;

拓展能力:以加盟品牌输出为主;

需求面积:200-500平方米,更大的可达约1500平方米,需要上下水;

针对客群:0-14岁儿童;

承租情况:可以达到150~200元/平方米/月。

6、儿童软体娱乐

竞争力:品牌、器材;

拓展能力:直营、加盟为主;

物业需求:面积300-2000平方米,有上下水为佳;

针对客群:2-6岁;

承租能力:低,扣点、租金模式。

攻略二:把握3类体验式儿童业态组合方式

第1类:将儿童业态作为辅助业态进行组合

1)传统购物中心以零售为主,结合部分儿童零售,将儿童业态作为辅助业态进行组合,此类购物中心儿童占比约为3%-5%,高者达到8%。

2)购物中心定位高端,对儿童业态的组合选择性比较强,如万象城、恒隆广场,将儿童

业态作为项目的配套,但会考虑儿童业态的完整性,组合零售、培训、娱乐等项目。

3)购物中心更多组合品牌级数高、租金回报高的零售项目,对儿童业态谨慎组合。

第2类:将儿童业态作为主要业态进行组合

1)购物中心重视家庭消费,将儿童业态作为主要业态进行组合。甚至在1、2楼布置租金水平相对偏低的儿童业态。占比超过10%,甚至达到25%。

2)儿童业态组合丰富,强调功能组合,比较全面地满足儿童的需求,通过儿童业态拉动人气增加粘性。

3)整体购物氛围偏休闲,适宜家庭购物人群闲逛与消费。

第3类:将儿童业态作为独立购物人群进行组团服务

1)以“儿童城”、“儿童主题购物中心”命名,或作为购物中心推广的主题,为儿童业态提供独立空间,将儿童作为独立购物人群进行组团服务。

2)或以游乐项目配合,藉此吸引儿童,拉动儿童业态。

3)多采取主题式购物中心,儿童业态比重较大,超过30%。

4)同样重视家庭消费群体。

此类儿童主题购物中心与百货类的儿童城最大差别是业态组合丰富、商业体可逛性强,如:武汉后官湖室内游乐中心、北京蓝色港湾。

攻略三:明确体验式儿童业态的消费特性

1、儿童不是消费群体

儿童不会花钱、不会主动消费,注定儿童这个群体在消费环节的被动性与特殊性,由此带来了儿童业态与其他业态的差异特色:

2、儿童是体验主体

了解客户特性,才能更好地为客户营造一个客户喜欢的购物环境。

了解儿童的消费特性,才能很好地组织儿童业态的招商工作。

攻略四弄清体验式儿童业态发展趋势

受线上消费冲击和新增项目竞争加剧的背景下,更多的购物中心被迫进入主题重塑和业态调整,向家庭型消费转型,通过提升项目的活动类或体验类业态,延长消费者在购物中心的停留时间,已经成为购物中心调整的主流方向。

在向家庭型购物中心转型的过程中,儿童类业态已经成重中之重。据权威机构统计,中国一线城市购物中心消费者中,70后占47%,80后占到36%,两者加在一起占到83%左右,这个年龄阶段的人口拥有较强的消费能力,而他们已经由2口之家向3口之家进行全面转型,家庭重心已经开始逐渐转移至孩子身上,单独消费的机会呈现下降趋势,孩子成为家庭出游决定的重要决定因素。

一定程度上可以说,中国购物中心已经进入了“得儿童者得全家”的发展阶段。这就造就了“1+2+2”的购物模式。

据统计,传统的购物中心中儿童类比例大约在5%左右,而目前很多新建或调整的购物中心将儿童业态比例增大至10-25%。

相关数据显示,自2013年初开始,全国就已有近百家购物中心先后扩大儿童品牌招商,并对儿童区进行改装升级,以扩大对家庭型消费的争夺。

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