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2015下半年房地产八大猜想:政策利好 能否回暖?

2015-07-14 10:49

下半年房价会不会出现大涨?一线城市限购措施会取消吗?还会有哪些利好出台?在关乎整个经济形势能否好转的大背景下,楼市的走向备受关注。那么,2015年下半年楼市将如何运行呢?

2015年的上半年,各地楼市尤其是一线城市,在利好政策的不断刺激下,如降息、放松限贷、降低购房门槛等等,成交量回升,购房热情被激发出来,个别楼盘甚至出现日光现象,楼市回暖已成定局。那么,2015年下半年楼市会不会在此基础上再前进一步,甚至全面回暖?下面我们结合当下楼市实际运行情况,来做一次展望。

【猜想一】政策刺激会否持续

2015年上半年楼市回暖,政策刺激居功至伟。6月底,央行宣布降准降息,这一次“双降”无疑利好楼市,不论是上游的房企开发融资,还是下游的购房按揭贷款,都会受益。而在此前,刺激政策接连出台,包括降息、放松限购、放松限贷、放松公积金贷款等等措施,对成交量的回升起到了极大的促进作用。

2015年下半年,是否还坚持高频率的政策刺激?未必。中央要求“因地施策、分类调控”,因此不会过分刺激楼市,防止房价出现报复性上涨。可以预见,如果楼市维持现状,即成交状况维持一定的水平,则进一步刺激的可能性不大。不过,对于一些库存压力很大的三四线城市,可能还需强力刺激方能拉动住宅消费。另外,基于宏观经济考虑而降准、降息,还有可能发生,并利好楼市。

【实现概率】★★☆☆☆

【猜想二】限购措施全面退出

北上广深四大一线城市有没有可能取消限购?从目前来看,可能性不大。

自去年二季度以来,全国各地陆续放松限购,随后,随着刺激楼市力度的加大,放松限购力度也随着加大,最终大部分城市完全退出。时至今日,仅有北京、上海、广州和深圳一线城市仍在坚持限购。

随着楼市逐渐趋于理性,加之房价已经失去了大幅上涨空间,房产的投资价值锐减,因此市场开始讨论限购可否全面退出,尤其是去库存压力较大的城市如广州,呼声最高。但从目前来看,一线城市属于人口导入型城市,市场需求巨大,所以放松限购有可能会导致投机性需求反扑,从而造成恶劣影响。因此全面取消限购可能性不大,但是尺度适度放松仍可期待。比如放开豪宅限购,以及适当调整限购年限由5年适当放宽至2~3年。

【实现概率】☆☆☆☆☆

【猜想三】成交能否再上台阶

2015年上半年成交大幅回升已成定局,那么,下半年的成交状况又会如何?

根据市场监测结果显示,重点监测城市中,上半年近8成城市成交量同比上涨。CREIS中指数据显示,2015年上半年中指监测的34个主要城市中,有27个城市成交面积同比上涨,其中杭州涨幅高达142%,涨幅居次的为深圳,上涨121%,东莞位居第三,同比上涨91%。综合来看,一线城市成交回升幅度最大,二三线城市次之。

下半年楼市成交量有望进一步放大。相对而言,“金九银十”为每一年购房最踊跃时期,而三四线城市还会进一步刺激市场需求,即使一线城市维持现状,那么市场整体交易活跃程度也有望再上一个台阶。

【实现概率】★★★★★

【猜想四】是否还有“深圳第二”

今年上半年,深圳房价上涨约4成而备受市场瞩目。那么,在今年下半年,深圳房价会不会进一步上涨,抑或有没有哪个城市取代深圳领涨全国?

深圳房价的上涨,有其特殊原因,比如户口放开、政策接连刺激等,因此才出现今年上半年大幅上涨情形。深圳政府已经关注房价快速上涨,且市场需求已经大幅释放,加之深圳楼市走势无法复制,所以深圳下半年再次大涨的可能性已极其微弱,也不会出现第二个深圳。

不过,由于不同类型项目的集中上市或成交,可能会影响到某个阶段的成交均价。比如上海在近期由于高端楼盘集中成交,使得均价不断攀升。而此类现象还会延续,有市场研究机构统计发现,7月份将有15个单价超过5万元/平方米的楼盘上市,其中有8个在内环内,售价均超过8万元/平方米,一旦成交,肯定会推高均价。

【实现概率】☆☆☆☆☆

【猜想五】市场分化会否加剧

一线城市全面回暖,中西部城市及三四线城市并不乐观。在2015年下半年,市场分化现象会不会加剧?

观察今年上半年各城市表现来看,在一线城市成交量大幅回升的情况下,中西部及部分三四线城市成交状况却不尽如人意。如成都、西安、昆明等西部城市,成交同比微幅回落,徐州、扬州、连云港等三四线城市的成交状况也与去年上半年相似,并无明显起色。

一线城市维持上半年的态势,应该难度不大。那么,西部城市及三四线城市有无改善余地?今年下半年地方城市还有可能会推出更多刺激手段来刺激市场需求,因此市场交易状况改善应该可期。由此看来,市场分化持续存在,但加剧的可能性不大。

【实现概率】★★☆☆☆

【猜想六】股市资金回流楼市

股市里的巨量资金会不会流入楼市,进而推高房价?

近期股市的大跌,让投资者见识到了股市的风险。而随着股市由牛转熊,股市资金的去向会成为接下来人们关心的话题,那么,这些资金会不会进入楼市。

在现阶段,有部分获利颇丰的投资者,已经开始考虑换房并改善居住条件,因此有少量股市资金进入楼市,可基本确认。不过大量从股市退出来的资金进入楼市,已经不太可能,一是房产投资回报不高,难以吸引资金;二是一线城市尚未取消限购,缺乏渠道。

【实现概率】★☆☆☆☆

【猜想七】房企能否完成目标

在经历了今年一季度低迷期之后,在一系列刺激政策的作用下,房企在二季度彻底“翻身”。不过,从上半年来看,销售目标完成情况并不理想,那么,这种情形在下半年会否得到改善?

根据CRIC监测的20家典型房企销售数据显示,完成情况并不理想。数据表明,20家典型房企平均目标完成率为41%。从单个房企的表现来看,目标完成率最高的为恒大的60%,其次为九龙仓的59%。不过从过往经历来看,房企往往会在后半程发力,因此下半年各房企会在营销方面花费更大精力,因此在整体销售目标要求不高的前提下,下半年完成目标应该有戏。

【实现概率】★★★★☆

【猜想八】一线城市地价上涨

房企重兵布局一线和重点城市,会不会导致这些城市的土地价格猛涨?

据中国指数研究院公布的数据显示,在今年上半年,全国前十大“地王”,一线城市占据九席,其中北京、上海、广州各有5宗、2宗及2宗地块进榜。不过从今年上半年一线城市整体表现来看,土地市场并不是很热,如一线城市楼面均价为8829元/平方米,同步上涨9%,溢价率为17%,同比下降16%。考虑到一线城市基本面要好于其他地方,因为下半年还会有更多房企会参与进来,土地市场竞争会加剧,从而导致价格继续上涨。

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