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2015上半年房地产行业数据点评:投资回落 销售回暖

2015-07-16 14:25

7月15日,国家统计局公布了2015年1-6月的房地产数据。房地产开发投资增速继续回落,商品房销售明显回暖。

一、房地产开发投资增速继续回落

2015年1-6月份,全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长4.6%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资29506亿元,增长2.8%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。

点评:从总开发投资和住宅开发投资同比数据来看,投资增速持续下滑,同比增幅创6年来新低,尽管下滑幅度有所收窄,但仍未见底。虽然上半年稳定住房消费的政策利好不断释放,但开发企业主要以去库存为主,重点在消化而不是投资。房地产开发投资增速惯性下降,对宏观经济增速形成拖累性影响。下半年在一二线城市房地产市场回暖的带动下,房地产开发投资或将触底缓慢回升,但不会出现大幅反弹。

二、新开工降幅持续收窄

1-6月份,房屋新开工面积67479万平方米,下降15.8%,降幅收窄0.2个百分点。其中,住宅新开工面积46891万平方米,下降17.3%。

点评:1-6月新开工累计面积同比下降15.8%,住宅同比下降17.3%,同比降幅均持续收窄。虽然新开工还在下降,但随着5、6月商品房市场成交的回升,开发企业信心有所恢复,新开工下滑的趋势会得到缓解。目前行业库存依然居高不下,是阻碍房地产开工的重要因素,随着未来市场去化加速,新开工面积也会增加。

三、房地产销售同比冲出“地平线”

1-6月份,商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,1-5月份为下降0.2%。其中,住宅销售面积增长4.5%,办公楼销售面积下降2.4%,商业营业用房销售面积增长3.5%。商品房销售额34259亿元,增长10.0%,增速提高6.9个百分点。其中,住宅销售额增长12.9%,办公楼销售额下降1.8%,商业营业用房销售额下降1.2%。

点评:在3月销售同比数据触底后,降幅持续收窄,继1-5月销售额同比由负转正后,1-6月销售面积同比也迎来正增长,商品房销售面积及销售额同比分别为3.9%、10%,出现2014年年初以来的首次双正增长。上半年,楼市在信贷政策宽松、政策刺激力度加码等综合作用下,促使了楼市进一步回暖。6月份股市大落并未房地产市场的复苏产生巨大的负面影响。

可以看出,商品房销售额与销售面积同比增幅曲线渐行渐远,房价上涨压力明显。我们认为,在交易逐步回升情况下,下半年一二线城市去库存加速,一线城市房价涨速会高于其他城市,二线城市房价止跌反弹。三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软,房价相对稳定。

四、住宅待售面积持续下降

6月末,商品房待售面积65738万平方米,比5月末增加72万平方米。其中,住宅待售面积减少191万平方米,办公楼待售面积增加35万平方米,商业营业用房待售面积增加103万平方米。

点评: 1-6月商品房待售面积较5月末有所增加,但从数据结构看,商品住宅库存延续了5月的下降趋势,减少的面积较5月增加70万平方米。二季度企业调整推盘节奏、加大优惠措施,积极跑量,去库速度明显加快。反观办公楼和商业营业用房,库存却在持续增加,泡沫风险加剧。

五、土地购置面积降幅扩大

1-6月份,房地产开发企业土地购置面积9800万平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份扩大2.8个百分点;土地成交价款2866亿元,下降28.9%,降幅扩大3.1个百分点。

点评:上半年土地市场整体表现低迷,按历年的情况来看,6月应该是上半年土地市场表现最好的月份,但是今年6月份环比、同比均下滑,土地购置面积同比跌幅更是达到42.2%。一方面,土地市场成交量明显下滑受地方政府供应不足影响;另一方面土地溢价、地价高企不断挤压企业的盈利空间,开发企业对未来市场信心不足,拿地态度相对谨慎。6月上海、北京、南京、合肥等一二线城市也出现了高溢价的优质宅地,企业对于一线及部分重点城市依然看好,积极扩大土地储备。市场表现为整体成交低迷,局部地区活跃。

六、到位资金同比上涨

1-6月份,房地产开发企业到位资金58948亿元,同比增长0.1%,1-5月份为下降1.6%。

其中,国内贷款10831亿元,下降4.1%;利用外资179亿元,下降3.9%;自筹资金23844亿元,增长0.1%;其他资金24095亿元,增长2.0%。在其他资金中,定金及预收款14121亿元,下降0.9%;个人按揭贷款7163亿元,增长10.0%。

点评:1-6月,开发商到位资金同比上涨0.1%,虽涨幅不大,但由5月的负增长转正,资金面得到改观。从资金结构来看,在宽松的货币政策下,国内贷款降幅有所收窄,自筹资金同比增幅有所回落。在楼市回暖情况下,其他资金同比转为正增长,其中定金及预收款降幅持续收窄,个人按揭贷款增幅继续扩大。

6月底,央行针出降息降准组合拳,虽然此举并非直接针对房地产市场,但对于房地产市场的利好不容忽视,未来房企到位资金会进一步的好转。

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