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高新建成区300万方商业消化成难题 人均面积达5平米

2015-07-25 09:33

据不完全统计,昆明高新建成区已经建成、在建和拟建的商业商务体量高达348.57万方,涉及西城时代、联邦国际等近20个项目,仅经典双城(华信双城)一个项目的商业商务体量就有180万方,占比过半。此次梳理的19个项目中,正在建设的商业体量达283.99万方,已经建成的超过了30万方,剩余的30余万方正处于拟建或规划当中。而有公开资料称昆明西市区的人口数量大约为70万,以此粗略估算,348.57万方的商业体量平摊到个人,人均拥商业面积大约为5平米。若是范围再缩小到高新建城区,人均商业面积势必要比5平米还要高一些。如此迅猛的商业放量背后似乎也让我们隐隐嗅到了一种不安的味道。

高新建成区将有近350万方商业放量

云南房网梳理后发现,截至目前,昆明高新建成区建成、在建和拟建包括商铺和写字楼在内的商业体量高达348.57万方。

其中,现在已经建成的有万科金域国际、启鸿假日城市、春城慧谷一期、经典双城悦象坊和云锡金地,以上5个项目累计向市场释放了约34万方的商业体量。

海源高新天地、昆百大国际派、绿蓝时代广场、经典双城(华信双城)、经典明苑、金钻商务中心、同丰总部花园、西城时代、春城慧谷二期、海源财富中心、园城、经典悦峰和大塘片区城中村改造项目共计13个项目已经开工或正在建设,建成后将有约384万方的商业商务体量。

另有约30来万方的商业正处于拟建或规划当中,涉及联邦国际、恒旺广场、怡合景苑 二期三个项目。

列入统计范围的19个项目中,商业体量最大的要数经典双城(华信双城),建成后将有180万方的商业释放出来,包括了100万方商业区、60万方写字楼和20万方酒店物业。而该项目的商业商务体量在高新建城区中的占比已然过半。

从交付或开业时间来看,现商业已经开业或部分开业的有4个项目,而大约有近十个项目集中在2015年下半年至2016年年中开业或交付使用。而剩余的几个已知工程进展情况的项目中,竣工或入市的时间几乎都集中在2017年。

人均占有商业面积至少5平米

昆明高新建成区的人口数量无从查起,不妨将范围扩大一些,西市区倒是有公开的人口数据,常住人口约为70万人,若以此计算的话,那么348.57万方的商业体量,每个人能够分到约5平米的商业。

如果将范围框定在属于西市区的高新建成区内,显然人均拥有商业要比还要比5平米高出一些。去年,昆明就有做过统计,数据显示未来三年昆明人均商业面积将达到3平米,从这个数据来看,高新建城区商业地产过剩情况远比昆明的整体水平要严峻的多。

即便是刨除写字楼等商务物业不算,高新建成区大型购物中心、百货超市、社区商业保守算下来也有大约190万方的建筑面积,若以70万人口粗略估算,该片区人均商业面积将达近3平米之多。

按照国际标准,1.2平方米的人均商业占有量是一个比较合理的参照值,具体到国内,如果人均占有商业面积超过了1.5平米也就意味着该城市的商业地产供应过剩。而高新建成区无论从5平米还是3平米的人均占有商业面积来看,都已经是合理参照值的数倍,最终面临的将是供应量远大于接受量。

很显然,昆明高新建成区的商业地产供应已经面临着严重过剩的局面。随着该区域实现腾笼换鸟,未来势必还有大量土地进入市场,由此看来,高新建城区商业释放量还会继续增加,商业地产供应过剩的程度或许远比我们简单累加起来的数字还要严重得多。

招商难或成商业过剩后遗症

不得不承认,高新建成区曾经工厂密布,也是昆明城中村改造的重点区域,商业配套在很长时间内一度处于空白状态。但是该片区却一下子就从开发热走向了商业过剩,不到70万的人口真的能吃下近350万方的商业“巨无霸”吗?高新建成区商业地产爆发式的增长或许正在透支未来很多年才需要的商业体量。

而商业地产供应过剩的后遗症也将逐渐显现,最主要的表现就是招商难,且这一病症已经实实在在地出现在了昆明的多个项目身上。其实,这一结果也是可以料想得到的、毕竟优质的商业品牌资源是有限的,即便是招商方给出超长免租等优惠的招商条件,品牌商家也会就地段、未来租金等多方面内容作出考量,难免陷入“狼多肉少”的窘况。正奔驰在商业地产快车道上的高新建成区现在唯一能做的恐怕就是慢下来。

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