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从省八条到昆八条:昆明房地产有望迎来翻转行情

2015-07-27 09:13

云南省“省八条”出台整整3个月后,“昆八条”千呼万唤始出来。据《都市时报》7月26日报道,在7月22日召开的昆明市委半年工作会议上,昆明市住建局提供了一份会议材料,不仅对全市上半年房地产市场运行情况作了披露,还提出了“加强商品房预售监管”、“提高棚户区改造货币补偿安置的比例”、“减免住房交易契税”等八大促进楼市平稳发展的措施。在这3个月中,央行2次降息,房贷利率和公积金利率都降到了历史低点,一线城市和部分二线城市楼市回暖明显,出现量价齐升的局面。而欲振乏力的昆明楼市也在期待中终于盼来“昆八条”,自2014年以来这一波楼市的探底调整也有望迎来翻转行情。

4月24日,云南省人民政府办公厅发布关于贯彻落实国家有关部委文件精神促进房地产业平稳健康发展的通知,简称“省八条”,之后昆明市的落地实施细则一直悬而未决,未形成全面系统的政策,但在5月11日审议通过了《昆明市促进经济平稳较快增长若干措施》中,提出了19条具体措施,其中涉及房地产的,包括住房公积金还贷年限延至法定退休年龄后5年、个人购买家庭唯一普通住房减半征收契税、确保6月底前棚户区改造开工60%以上、已拆迁城市更新改造项目6月30日前须启建安置房、面积较大房地产项目可一次规划分片开发等7项。其中契税优惠是对“省八条”的具体落地。不过“省八条”中涉及贷款利率下浮政策、货币化安置、商品房转为保障房等政策在昆明“19条”中并没有完全落地,有的虽隐约涉及,但言辞模糊,缺乏具体实施细则。

姗姗来迟的购房契税优惠

此次“昆八条”中,最为引人瞩目的首先是“昆明市城区内,对个人购买普通住房,除独栋以外均按照普通住房认定,缴纳1%的契税。”,由于现行的禁令,实际上这也意味着所有的住房契税都按照1%缴纳,同时也将之前19条中“个人购买家庭唯一普通住房减半征收契税”的优惠政策进一步扩大,特别是体现了对改善性购房的鼓励。从全国来说,自去年底开始已有20多个省市对购房契税进行了减免,和购房补贴一样,契税减免作为地方政府最为顺手的救市工具,云南房网在5月12日《“省八条”之后 云南第二波救市还有哪些招?》一文中就指出“契税进一步减免”的可能性居首。但从省八条提出“认真落实税收优惠政策”,到昆八条普惠性的契税减免,虽说来得迟了些,但毕竟是实际上减轻了购房者的负担。

不再审批新保障房和以购代建双管齐下

省八条中提出“打通商品住房转换为保障性住房的通道”,此次昆八条明确“保障性住房“以购代建”,加快商品房去库存”,“重点基础设施建设中因拆迁需要安置的住户,不再建设安置房,通过“以购代建”方式安置。在市场去库存任务完成之前,原则上不再对新的保障性住房项目进行审批。鼓励开发商将未售房源对外出租,财政部门给予每平方米2元补贴。”

这一条同样有点姗姗来迟,不过,去库存完成前不再审批新的保障房和以购代建,可以说是双管齐下,使得去库存的措施力度有了保障。虽然此前昆明已有个别楼盘如实力心城享受到了以购代建的政策红利,但目前问题仍是如何实施,比如以什么样的标准来选择以购代建的楼盘,如何避免暗箱操作等等问题。

预售新规缓解开发商资金压力

昆八条中关于商品房预售的新规“商品房预售许可条件中,已将施工进度界定为:低层和多层建筑主体施工形象进度达到地面一层,高层建筑主体施工形象进度达到地面三层及以上。对符合预售条件的项目,及时发放预售许可证。”相比以前7层以上的规定,对普遍资金紧张的开发商来说是一大利好,结合此前19条中一次规划、分片开发、分期供地、分批办证的规定,开发商可以尽早获得预售证,以减轻资金压力,和提高资金流动性。

值得注意的是,据云南房网半年报数据统计,今年上半年昆明市商品房获批预售面积相较去年上半年,同比大幅下降了36.71%,同时还创下了三年以来同期最低值。与此同时,昆明上半年的成交套数和面积同比去年降幅分别为13.95%和9.9%。可以说,库存量和供求比都在降低的原因,主要是供应量的降低所致。

另外在昆八条中,市住建局关于取消“一房一价”的建议,“在房地产‘新常态’下,昆明市已取消限购政策,为减少政府对市场的干预,昆明市住建局还建议取消昆明市‘一房一价’价格备案制度,精简审批环节。”同样是出于对楼市基本面的判断,和预售新规一样,有利于开发商尽早获准预售,并获得更大的定价空间和营销的灵活性,属于尊重市场和回归市场之举,值得点赞。

盘活公积金尚有空间 土地供应锐减成难题

昆八条提出“要求加大个人住房消费信贷支持力度,进一步盘活住房公积金,合理规划和制定完善的土地供应计划,加快户籍制度改革,增加昆明常住人口,因地制宜确保各类商品物业供应比例,并利用税收政策支持改善性住房需求。”这些表述属于原则性的提法,尚无具体实施细则,但在住房信贷方面,由于央行数次降息,公积金和商贷利率已降到了历史低点,在昆明,已有富滇银行等金融机构给出较大的利率优惠。

而进一步盘活公积金方面,在新出台的昆明公积金新政中,个人贷款额度由30万元上调了5万元至35万元,双职工家庭则由原来的60万元上调至70万元。但正如云南房网此前的观点,在盘活公积金上还大有余地,比如个人购房可同时提取配偶、父母、子女的公积金,这在省外已早有先例。

至于土地供应,昆明上半年土地供应量与去年同期相比大幅下降逾6成,在严峻的现实面前,如何合理规划和制定完善的土地供应计划的难题,恐怕首先还得依赖于楼市的进一步回暖。

330新政后,云南省率先推出省八条救市政策,力度空前,特别在信贷政策上的措施,取得一定的成效。而昆八条可以算是省八条要求的各地政策落实,目前未正式发文,而其中多项建议也涉及土地、规划、财政、税务等多部门的协调落实,但作为昆明市委半年工作会议的官方媒体报道已经公布,细则的制定和实施应该是指日可待。

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