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价格屠夫与资金重构:房地产众筹带给房企怎样的未来?

2015-07-28 13:19

房产众筹是个风口,想当猪的拼命冲。

大约从去年底起,众筹之风开始席卷地产圈,包括万科、万达、绿地、碧桂园、华远、当代等数十家房企以各种形式开始房产众筹的试水,也吸引了腾讯、平安等资本和互联网大鳄来参与,同时也诞生了一批专注房地产领域的众筹房、无忧我房等房产众筹平台。

那么房产众筹的模式到底怎样,它存在的价值点在哪里,它将对行业带来颠覆性影响还是如全民经纪人那般昙花一现、很快消亡。带着这些问题,小田开始本文的论述。

房产众筹是啥,往简单了说就是过去的个人集资造房,一直游走于法律灰色地带。如今,它披上互联网的外衣、以互联网+的名义、如天使般再度回归房地产行业。

房产众筹,按照专业解读即开发商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式。投资者可以用较小的金额来投资多个房地产项目以分散风险,开发商可以通过大众筹资的方式向投资者筹得资金。

不难看出,房产众筹有三个关键点:互联网平台化操作;投资者用以分散投资风险;开发商用以募集资金。

在小田看来,房产众筹可以是一个多方共赢的模式:

开发商:首先是以房产众筹的方式解决了一部分的融资问题,且融资成本远远的低于向资本市场融资,近乎相当于自有资金;其次是至少提前6个月锁定了客户,不仅降低了营销成本,也节省了售楼处、样板房等形象成本;最后为C2B(客户反向定制)提供了可能性。

投资者:首先,开发商会以一定的优惠力度吸引投资者,而投资者转化为购房者的时候就可以享受低于市场价购房和优先购房,同时享受此阶段的房价上涨红利;其次,投资者在投资期间一般可以获得相对稳定的投资收益,回报会高于一般的理财产品和银行利息;最后,作为投资者,那么就享有股东的相应权力,包括直接参与到产品设计、建造监理等流程。

房产众筹平台:平台的价值主要体现在信息的服务,即在开发商与投资者之间收取固定的平台使用费。不过对于平台来讲,房产众筹平台具有很强的互联网金融属性,未来也应该是在互联网金融服务上获得大部分收益。

以上,我们提到了房产众筹的A面,那么它也必然会有破坏性的B面。

首先,它打破固有的资本链条。正常来讲,开发商除了少量的自有资金外,开发项目所用的资金主要来自于银行、信托等资本市场,但现在房产众筹将重构这一资本链条。

过去,公众的钱以储蓄、保险、理财等方式流入到金融机构,然后通过层层逐利后,最终这笔钱到达开发商手中用于项目开发,但此时钱的成本已经从百分之三点几变成了百分之十几,甚至于百分之二十几。而房产众筹则是直接将公众与开发商连接起来,砍掉了银行、信托、保险等各种居间金融机构,对他们造成了重要影响。

其次,房产众筹作为互联网金融的一种形式,同样存在着如同P2P那般的金融风险。当房产众筹平台跑路,投资者和开发商受损失;当房价出现大跌,投资者就会弃房,开发商受损失;当开发商建造的房子低于预期,投资者就会受损失。

最后,房产众筹虽好,但也存在非常大的法律风险问题。诚如此前,小田讲到的房产众筹前身就是个人集资建房,游走于法律灰色地带。在互联网时代,房产众筹其实是放大了这种法律风险,所有的房产众筹平台参与者都有可能成为法律监管的牺牲者。

以上,我们先说了房产众筹的利弊,接下来就小田就将论述当前房产众筹平台的模式。

房产众筹起源于美国,其众筹模式也相对简单,主要分为股权众筹和债权众筹。前者是既可以享受房产增资的收益,又要承担项目失败无法收回成本的风险;而后者则保本稳定收益,但也无法享受房产增资的收益。

而在国内,房产众筹模式五花八门,已经不拘泥于股权众筹和债权众筹,做了颇多的创新和本土化之举。我们纵观房产众筹在国内的短暂史,起源于彩票型众筹,纯粹是营销噱头;后续深化到项目开盘阶段的众筹;如今的房产众筹多是在拿地后开始启动众筹;未来必将继续深化到先众筹后拿地的阶段。

典型案例:

碧桂园与平安好房的“一平米众筹”模式

今年4月,碧桂园在上海拿地后,即宣布与平安合作进行众筹试点。其模式主要是以“一平米”作为众筹单位,由平安好房将众筹项目设计成保险、债券、好房宝等金融产品,向平安好房的注册用户出售认筹。

不难看出,其主打的是互联网金融,主要解决的是开发商融资成本高的问题。

无忧我房的众筹模式

无忧我房本身是当代内部孵化出来的产品,并最先应用在当代自己的项目上,首个项目即当代北辰COCO MOMA。

在无忧我房的模式中,赋予了购房补贴、优先选房权和优惠购房权等,由此看来主要还是以销售为主要目的,为开发商融资的属性目前看来还不是很强。

万达与快钱的“稳赚1号”模式

6月18日,万达选了个吉利的日子宣布与其投资的快钱网联合推出商业地产众筹项目“稳赚1号”,投资者投资1000元,即可享受年华收益12%以上的收益。

小田研究其模式,发现“稳赚1号”具有很强的准REITs属性,它适用于有稳定收益、但总价高又不可分割的商业地产项目。“稳赚1号”主要帮助开发商实现从重资产到轻资产的转型。

华远与诺亚财富的众筹模式

7月中旬,华远宣布与诺亚财富合作发起房产众筹,这种模式的主要特点是开发商选择具有一定购房群体和资金实力的合作单位定向众筹,一举解决了资金链和客户来源的问题。

在小田看来,华远与诺亚的合作最有可能将房产众筹快进到拿地前即开始众筹。

众筹房的众筹模式

7月28日,又将有一家房产众筹平台重磅上线,即众筹房。相较于其他房产众筹平台,众筹房上线后将主打刚需客群,以价格屠杀者的身份杀入市场。其首个上线的项目是杭州余杭的未来科技城,直接标出50万90平米三房的超低价,比周边同类在售竞品价格低了30%以上。未来这种价格屠杀的模式或将复制到其平台上的每一个项目。

在小田看来,众筹房模式看起来的确有些冷血暴力,甚至会引发一些业内的恐慌。到底是如何做到比周边竞品低出30%以上的价格,明天中国房产众筹高峰论坛就将揭晓。

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