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深陷重重迷雾之中:昆明今年供地计划为何难产?

2015-07-28 08:59

土地供应直接影响房源供应,甚至影响到业界对未来房价走势的预期,因此每年的供地计划被业界视为楼市风向标。2015年全国土地利用计划于5月19日下达,但截至7月27日,昆明市2015年供地计划仍未发布,相比起往年多数在3月底最迟于6月底前公布,今年的供地计划发布已经成为有记录以来最晚的一年,昆明的土地供应计划为何这般难产?据分析主要原因有三,一是昆明楼市库存过高,导致减少土地供应;二是楼市低迷,大多数房企资金周转困难,投资意愿不高;三是国土部门考虑供地与完成情况,供地区域、供地比例等,故而推迟发布。

去年以来 昆明土地供销大跌

从去年的情况看,作为昆明市供地主力的主城区,供地量7144亩,还不及供地高峰年2011年、2013年的三分之一。但据云南房网不完全统计,2014年昆明郊县供地15561.9亩,是主城五区供应量的2.2倍。郊县地块的供地大户主要是是晋宁县,达10140.97亩,大部分为七彩云南古滇历史文化名城项目建设用地。加上郊县的供地部分,2014年昆明供地计划基本完成。

仅看主城区,2014年供地面积锐减13385.44亩,降幅达65%;成交面积减少11832.56亩,降幅为63%;成交金额减少251.78亿元,跌幅有62%。供销巨幅下滑。

而今年上半年昆明市供地4860.9亩,其中主城五区及阳宗海供地3705亩,与去年情况持平。不难发现,今年昆明主城土地市场延续去年低迷态势,供销惨淡。

从地块成交情况看,今年上半年土地交易中,仅出现两次溢价,穿金路内燃机厂用地在去年时期曾先后遭遇中止、流拍,于今年初经过多轮竞拍,最终溢价1.48亿元被昆明产业开发投资有限公司获得。另1宗是经开区一宗工业用地溢价43.14%被一自然人获得。其余成交地块均以底价成交。另外,在供地较少的情况下,上半年仍有9宗地块流拍,除1宗位于东川外,其余8宗位于主城,流拍面积共计约114.7亩。土地市场的低迷,在一定程度上阻碍了供地计划的制定。

楼市持续低迷 开发商投资意愿不高

云南房网不完全统计,2015年上半年昆明主城四区累计备案成交53056套商品房,成交面积4819627.94平米,同比去年上半年降幅分别为13.95%和9.9%。另外,虽然今年上半年昆明商品房供销比同比收窄,但若是按照半年来的月均成交面积计算,即使在没有新增供应的情况下,全市集中消耗也需要一年零九个月,这比截至去年年底的库存消耗周期延长了9个月。

根据国家统计局公布的数据,自去年6月以来,昆明市新房价格连续13个月下跌,6月的新建商品住宅价格环比下跌了0.1%,同比下跌了6.6%。值得注意的是,6月昆明的新房价格同比跌幅收窄了0.5个百分点,自去年进入下跌通道以来,房价同比走势首次呈现反弹趋势。

据中国经营报报道,仇和模式后遗症:截至2014年底昆明新楼盘库存30多个月才能消化,呈贡等周边的成交土地供应加大,城中村改造的摊子铺得太大是导致高库存的主因。尽管楼市有望止跌回升,但高库存下,房企仍面临销售压力甚至是生存压力,投资意愿低迷。

此外,从国土部门应对楼市低迷的政策面来说,今年3月,国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模要求,对供过于求的区域要减少甚至停止土地供应。

4月份出台的省八条要求“各级国土资源、城乡规划主管部门要根据住房用地年度供应计划、住房发展规划及年度实施计划,结合商品住房待售面积总量、未开工住宅用地总量等指标,合理确定土地供应的规模。对房屋供大于求,市场后续供应量较大的地区,适度控制、减少或者暂停土地供应,”在刚刚披露拟出台的昆八条中,也提出要“合理规划和制定完善的土地供应计划”,可见,在楼市低迷、需求不振的情况下,如何把握好土地供应端的分寸,制定合理的、能够有效提振需求的年度供地计划,有关部门显得顾虑重重。据统计,上半年全国已有13个重点城市公布供地计划,而昆明市供地计划仍在重重迷雾之中,计划何时出台?计划的完成情况怎样?目前都还是未知数。

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