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养老地产五大模式:住宅开发思维下 未来如何破?

2015-07-29 11:23

面对中国万亿级的养老地产市场,传统的房地产企业、险资、甚至实业企业都纷纷投入其中,并且根据各自的特点开发出了各种模式,并不乏引入“金融”“互联网+”等概念元素。

住宅开发思维下,养老地产怎么“破”?

根据克尔瑞咨询机构发布的报告,将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型,其中,由于居家养老模式是在传统住宅项目上进行适老化改造升级,对于长期进行住宅开发的开发商来讲,难度最低,最易操作,过往经验也更容易借鉴,从而成为了最先尝试的模式。

1.居家养老模式

简单的说,居家养老社区就是在现代住宅小区的开发兴建过程中,置入养老的理念及功能,创造住宅小区养老功能附加值。

首先从硬件层面进行适老化升级配置,比如加入老年人的专属步行通道,配备老年人活动室,配备进入社区的医疗机构,同时与相关的老年服务机构合作,为老人提供上门看护与医疗等居家养老服务。这样的模式本质其实还是房地产开发,盈利模式也是通过卖房子获利,只不过由于其增加了适合老年人的配套设施,从而将客群进行了锁定,目标瞄准了有需求的老年人群体。

位于杭州的良渚文化村内的万科随园嘉树项目,便是居家养老模式的代表之一。该项目为多层住宅,于2013年5月份开盘,目前售价为16000元/㎡,定位于个性化精装老年公寓,户型分为75㎡两房与110㎡三房两种。万科随园嘉树除了进行售卖之外,也进行租赁,其租金标准为售价的60%,租期15年。

有专业人士曾质疑,“万科随园嘉树在开发思路上就是住宅开发+无障碍设计+部分老年医护服务设施.这种开发模式是典型住宅开发商的思维 ,也就是在做了些表面上适老型的一些改造, 根本没有抓到养老地产开发的本质。”

2.“养老服务+地产开发”

然而,万科并不是唯一一家用住宅开发商思维来做养老地产项目的。

2013年底,保利地产也发布了自己的“保利养老战略”。“以居家为基础,统一服务标准,以社区依托,统一配套标准,以机构为支撑,统一专业标准。”这是保利对自己三位一体养老战略的诠释,并提出了打造养老的全产业链,其中包括成立了保利安平专业介护养老公司。

在保利的养老战略中,占据最主要分量的还是对原有社区进行适老化改造,其计划是在五到十年,完成已建社区的适老配套改造,而在新建社区统一适老话设施标准,提供社区居家养老服务。

即在社区内增设老人大学、活动中心,康体中心,日间照料中心等基础配套,打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等功能衔接,成立互助养老志愿团队,同时以物业服务为平台,提供助餐、助浴,助洁,助急,助医的服务,提供居家网络信息服务,建立长者智能化服务平台等。

在盈利模式上,保利提出了“微利模式”,其具体解释为“居家养老通过提供适老化的产品设计和增值服务,收取养老增值服务费。社区养老层面,希望通过老龄公寓的租赁,社区配套服务收费,收费方式采用使用权十年租赁收费制。机构养老通过提供介护服务和生活服务,收取专业服务费。”

目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建,其中落户于北京保利西山林语的和熹会专业养老机构已于2013年初开始运营。

但是,即便嫁接进了和熹会专业养老机构,北京保利西山林语的本质还是一个住宅项目,开发有板楼与等产品,住宅的市场售价为23000元/㎡。

3.2.0版的养老院模式

与险资近几年凶猛入围房地产行业相一致,手握庞大的老年人客户资源的险资做起养老地产来,似乎更为“有模有样”。

泰康人寿开发的泰康之家便是代表之一,它将保单与养老社区的入住资格进行了捆绑。资料显示,泰康人寿与泰康之家联合推出了“幸福有约终身养老计划”, 据称这是国内第一款将养老保险产品与养老社区相结合的综合养老计划。购买了一定金额的养老保险,将可以获得泰康之家的入住确认函,并且终身有效,保证入住资格的权利享有者包括投保人及配偶,被保险人及配偶,而投保人的父母和投保人配偶的父母则享有优先入住的权利。

根据网络版的泰康之家·燕园入住价格公示表,入住者还需要缴纳入门费、乐泰财富卡和月费。前二者是一笔一次性缴纳且可退还的押金。月费则包含房屋使用费、居家费用和餐费。

剥离开与保单相挂钩的模式,泰康之家社区更像是对传统养老院模式的升级,引进了“三甲医院临床诊疗+社区配建二级康复医院+CCRC持续关爱养老社区”的三层次医养服务体系,并对居住、理疗、娱乐、看护等软硬件设施进行了升级。

泰康之家母公司泰康人寿提供给《地产商》记者的资料显示,泰康之家社区的服务体系由生活服务体系、医养康复体系、活力文化体系三大部分构成,包括日常生活服务、餐饮服务、健康管理、专业护理、医疗问诊、康体娱乐、活力课程和社工服务,以满足入住长者的综合需求。

泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升曾在公开场合介绍:“泰康发展医养产业,推动实体养老社区与泰康保险产品的结合,利用保险长线资金匹配长期投资,打造全生命产业链,实现‘长坡、宽道、厚雪,滚最大的雪球’,这一商业模式创新具有长期生命力。”

运作模式与传统养老院相仿的,还有最近在成都亮相的“万科幸福家智者公寓”,其是万科第一个脱离其社区独立运作的养老公寓。

该公寓目前的总面积有1300平米,共有18个房间,分为单人间、双人间、三人间和四人间,共有47个床位,既接受长者的日托,全托,病后看护理疗,还可以接收老人在家的居家看护,提供健康、医疗、康复、膳食、家政和跑腿各种服务。

成都万科非住事业部的相关人员表示,万科幸福家智者公寓的发展目标就是做成可复制的模式,能够在各大城市进行全面推广。

4.旅游养生模式聚焦“候鸟”式客群

在克尔瑞咨询机构对中国养老社区的模式划分中,候鸟型养老模式也属于主流之一,数据显示,旅游人口当中老年人的比例占到了40%左右,旅游养老也正红火,老人们选择异地的酒店、老年公寓、养老院或农家乐,享受一段比较轻松、廉价的异地生活。每到冬天,海南聚集大批的东北老人就是典型例证。

2015年3月31日,平安不动产合悦品牌发布会在上海举行,正式启动“合悦”品牌,正式进军养老地产行业,“合悦”品牌旗下有全龄化适老社区和旅游养生地产两条产品线,根据平安不动产副总经理朱政坚接受媒体采访时所介绍,合悦品牌提供颐养身心的全方位服务产品类型,包括健康管理、膳食管理、生活管家、养老服务、心灵成长、分时度假、增值物业管理等。

5.盘活农村存量房的乡居模式

此外,用盘活乡村存量民居的方式,则可打造出了乡居养老模式。田仙峪村距离北京北三环65公里,紧靠雁栖湖、怀柔慕田峪长城,是北京市首家养老农宅合作社试点单位。

2014年8月,国奥集团与田仙峪休闲养老农宅专业合作社签订协议,首批吸收30余套闲置农宅,由国奥集团对老宅院统一改造,今年5月投入运营。

田仙峪村除了拥有两居到四居不等的传统院落外,物业服务中心、医疗服务中心、租种菜地业务中心、配餐中心、采摘园、各种球类娱乐设施也都在逐步完善过程中。

国奥北京文化产业投资有限公司董事长王大庆曾介绍称,国奥乡居里的传统院落只租不卖,一般采取会员制形式租赁,时间为20年,费用为120~180万元不等。会员也可委托国奥乡居运营团队专业人员进行经营。

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