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网友致信昆明新书记:加速推进城中村改造退出机制

2015-07-30 09:26

就在北京市前朝阳区区委书记程连元就任昆明市委书记的昨日当晚,一位昵称为“不想只有春天”的网友在腾讯昆明站论坛发布了一篇题为《给昆明新书记的一封信:恳请加速推进建立城中村改造退出机制》的帖子,在这封中,该网友一方面对新书记的上任表达了期待之情,而另一方面也强烈呼吁新书记能够加速推进建立城中村改造退出机制,尽快让没钱推进和不想推进的优质城中村改造项目和土地流转到实力开发商手中,改变目前昆明城中村改造所面临的困局。

“不想只有春天”自称在房地产行业从业多年,其提议在一定程度上也代表了目前很多实力开发商的心声,也和昆明市此前对城中村改造问题的相关措施不谋而合。只是在这位网友看来,目前昆明市城中村改造困局似乎首先要解决的就是加速推进那些没有资金推进、有资金但不积极推进项目的企业,尽快从项目中退出来,让资金实力雄厚者进入,解决“占着茅坑不拉屎”的土地归宿现状。

腾讯房产今日一早发现该贴之后,特将此刊出,以提供一种意见和参考。

帖子原文如下:

给昆明新书记的一封信:恳请加速推进建立城中村改造退出机制

程连元新书记:

您好!

您新上任,诸事繁杂自是必然;作为昆明市民,原并不合适此时叨扰!首先祝贺您履新昆明市委书记一职,您来之前,我们已经110天没有父母官!故热盼之心、急切之情,还望体察见谅。

作为“屡立奇功”的“朝阳群众”曾经的父母官,作为刚刚荣获全国优秀县委书记称号的“京官”,您的到任,昆明百姓群情鼓舞,于我个人更是兴奋异常!然比不得朝阳区的兴兴向荣(应为:欣欣向荣,腾讯房产注),昆明目下仍是处于百业待兴,所以平复心绪,我也仍然为您接下来即将要面对的工作倍感压力:一带一路推动下的昆明基础设施建设、产业结构升级、地方经济发展、国际旅游城市形象的提升以及由前三任市委书记先后落马导致的负面舆论扭转及昆明政治生态的重构……每一项都是迫在眉睫的当务之急。您来了,这些担子,您不得不挑。

正所谓事不过三,我们相信云南省委任命您来执掌昆明必有深意,我们也期待您能为昆明城市发展带来新的发展模式和发展机遇。正因如此,作为昆明百姓,我们敢不效法朝阳群众、为您分担?基于此,我希望您能看到这么一封来自民间的“建言信”——身为一介百姓,在您上任之际,原不该(也不敢)妄论庙堂之事,但作为浸染多年地产发展的昆明人,我且斗胆恳请:请为昆明城中村改造进程中目前资金难以为继的企业负责,为漫漫维权路不尽的购房者负责,为带着一腔热忱投资昆明的外来开发商负责,为昆明城市发展负责,尽快加速推进建立城中村改造退出机制。

缘何有此恳请,还望您细听分解:2008年,随着佴家湾片区城中村改造启动,昆明正式进入“去城中村时代”——336个城中村(后扩容到382个)理论上进入了由“村”变“城”的升级。如今七年已过,原定于2013年底完成、共涉及382个城中村的“城中村改造”,目前尚只有200个启动拆迁,批而未动的有57个,同时,“改造难、推进慢”、“拆得多、建得少、回迁少”等问题更是异常突出;而更令人担忧的是:在中国房地产市场进入深度调整以及行业优化整合的关键窗口期,昆明城中村土地现货市场流动性奇差的问题,凸显无疑。您知道,土地市场现货流动缺乏必要的推动机制,土地资源得不到最合理配置,城市发展自然烦恼多多:拥有土地开发资质却无后续资金支持的开发企业面对当下房地产市场大环境纷纷陷入“步步惊心”,而一些有心“拓土”怎奈“无米下炊”的实力开发企业面对心仪地块却只能干坐垂涎!

众所周知,自昆明启动城中村改造之日起,“谁拆迁、谁开发”的土地归宿模式,让一大批项目开发公司(皮包公司)迅速通过城中村拆迁安置及土地一级整理,获得了土地的二级开发资质;在2008年之后,全球金融危机影响逐渐消退以及昆明城市化进程不断加快的关键时间点上,昆明房地产市场迎来了新一轮“黄金时期”;对于一些城中村改造的项目公司来说,借助融资贷款完成前期拆迁安置及土地整理,随后通过团购、集资、认筹等方式迅速打开开发项目的启动资金通道,然后,一切顺理成章……期房变现房,稳定的资金流保证着项目的顺利开发!

然而,上面所述只是市场向好的情况下的老黄历,现如今,中国房地产行业正在自发进入深度调整及行业优化整合期,供求不平衡以及购买力的降低直接导致一部分开发企业资金流迅速紧绷甚至断链,那么,曾经“四两拨千斤”的操盘模式因现金流的收窄变得难以为继。还有很多批而未动的项目土地,就只能是耗在那些资金实力不足的开发企业手中白白闲置。当然,今年三月,昆明市政府办公厅也曾下发《昆明市城市更新改造管理办法》,给历时7年的昆明城中村改造降温。文中提到:“对于城中村改造项目,未审批的要加强研究,原则上不再审批;批而未动的57个要做深做实前期工作,如果没有完备成熟的操作方案,原则上暂不推进;已经动工的200个要一个一个梳理研究,集中精力破解难题,加快推进速度,争取早日完工。”不过,上述指示,也并非解决昆明土地现货市场的流动性的问题。

反观另一层面,近年来,昆滇楼市迎来国内一线大鳄房企无数,万科、中海、招商、绿地、华润、协信、蓝光、华侨城、绿城……大批一线房企的加入在带动昆滇楼市发展的同时,也对一些实力不济的开发企业客观上产生了冲击,此消彼长的结局就是:实力房企利用品牌效应及开发优势迅速占领市场,并在楼市低迷的大背景下依旧坚挺;而原本资金流脆弱的中小企业面对行业竞争及市场困局,渐渐陷入了企业危机……手握项目土地的开发企业停滞不前,“无米下炊”的实力房企抓耳挠腮……一对无法调和的矛盾体共存于昆滇楼市,问题也就此产生——加速推进建立城中村改造退出机制,让土地现货市场迅速流动,对于尚报幻想却无力回天的开发企业来说,这不失为一种解套的良机;而对于即将面临“开发断档”的实力品牌房企来说,从土地迅速流传的市场中,及时获得优质土地得以迅速推进二号三号四号乃至N号作品,可谓是百利而无一害。让缺乏资金实力的企业随市场自然淘汰,让有实力的企业获得优质土地更加顺利的完成项目开发,于城市发展、于行业整合,都是兴市利业的好事情。

当然,此番建言并非暗自臆想、痴人痴梦,在昆明市政府今年三月份出台的《昆明市城市更新改造管理办法》中也曾对“城中村改造退出”做了如下要求:“对于旧城改造主体提出了明确的资金实力要求,实力不够者,要启动退出机制。”我们欣慰当政者的先见之明,但一句简单的表述,尚无法改变当下昆明土地市场的有序流转,更多的方案及推动细节,还需您的推动和促成,还望您思度。

昆明等不起,亦耗不起,白驹过隙,竞争朝夕。昆明的城市价值肯定不是一个气候就能解决问题,还需要社会经济各个层面的价值累积。我们到底需要一个什么样的昆明?其实于我们而语,不过是安居乐业,有成就感,有满足感,有幸福感,积极向上,环境健康。

我非房开五毛,更不敢冒充公务人员,一介百姓之身,原也只是就我所看、所听、所闻,以一颗赤诚之心上表于您,若有痴狂之语,也原非我本意。您是北京来的,大地方,见过世面,遨游过政经之海,我们自当满怀期待,期待一个与众不同的您,给昆明百姓一个美好的昆明。

望百忙间,拨冗批阅。万谢!

一个心系城市发展的昆明市民 不想只有春天 敬上

2015.7.29

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