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方兴地产更名、引入股东力量起步混改 发力地产金融

2015-07-30 11:05

7月28日晚间,方兴地产中国有限公司发布公告称,将公司的英文名称由Franshion Properties(China) Limited更改为China Jinmao Holdings Group Limited;中文名称由方兴地产(中国)有限公司更改为中国金茂控股集团有限公司。更名提案要待股东会审议后方可落实。

事实上,就在一两年前,市场人士提及方兴地产时还常常以“中化方兴”指代,其背后的央企血统不言而喻。联系此前6月份配股引入社会资本的动作,分析人士指出,方兴地产今次一纸公告,并非仅仅是公司名称的变动,更是国有企业混合所有制改革思路的一种延续。

无独有偶,上海金丰投资股份有限公司也于当日早间宣布,公司重大资产重组工作已基本完成,公司主要资产、主营业务、股权结构等事项均已发生变化。为适应公司发展的需要,拟将公司名称变更为“绿地控股股份有限公司”。

这是金丰完成重大资产重组置入资产绿地控股集团有限公司100%股权的过户手续及相关工商变更登记工作完成后的又一标志性进展。

同时拥有“国企混改”、“更名”以及“地产主业”的关键词标签,很容易让市场将这两家公司放到一个集合中审视和讨论。

高通智库研究员李丹接受观点地产新媒体采访时指出,“方兴大股东中化集团是央企,国家对央企改革要求是比较严格的。因此方兴的混改道路可能会相对困难,和绿地的对标,只能是思路上的一种参考,二者路径完全不同。”

方兴混改起步

不同于尘埃落定的绿地改革,方兴地产的国有企业混改才刚刚迈出步伐,尚处于不够明朗的暧昧阶段。至少在6月初的配售公告中,并未有相关字眼出现,方兴地产管理层亦并未有战略层面的解读发布。

回看彼时公告,是次配股涉及16亿股,占公司经扩大后股本约14.99%,每股售价2.73元,在所配售股份中,新华保险认购10.137亿股、GIC占约4.259亿股、华平占约8518.6万股,及由郭炳湘持有的Dynasty Hill 占约7512.4万股。

紧随配售完成后,中化集团持股比例由此前的63.5%摊薄至53.98%,新华保险持股比例为9.5%,成为单一第二大股东,GIC、华平和新鸿基则分别以6.5%、2.63%和0.7%的持股比例紧随其后。

根据方兴地产过往上市资料披露的股权结构,GIC是公司以方兴地产之名上市时的基石投资者,其认购数量约占全球发售完成后公司股份总数的2.76%;美国华平投资此前也曾认购方兴地产债券、成为公司旗下酒店品牌金茂投资的上市基石投资者,在具体项目上亦有股权投资。而新华保险作为被引入的全新力量,其险资+国企的身份被市场认为具有相当的想象空间。

高通智库研究员李丹对观点地产新媒体分析称,新华保险此次认购可能有两种情况,一是作为单纯财务投资者,待到金茂控股股价大幅溢价或公司业绩分红时套现离开;另一种则是作为战略投资者,做深入的地产和金融的结合。

“是战略投资者的可能性比较大,如果是这样,新华保险后续的持股比例会进一步增加。”

对标绿地控股,与金丰投资重组完成后,上海地产集团与中星集团合计持有绿地集团25.82%股权、深圳平安持有9.91%股权、上海城投持有20.55%股权,上海格林兰持有28.79%股权。

上海国资系统虽然仍是绿地控股的最大实际控制人,但其一致行动人持股比例已经减少到50%的红线以下。

“既然已经涉足混改,大股东超过50%以上的绝对控制权这种情况肯定要消失的,基于地产业务的特殊性,为保持公司既定发展方针的持续性,最可能的情况是几个大股东形成一致行动人,拥有低于50%的控制权,然后把管理权委托给公司管理层。”

金茂渐进思路

方兴地产于公告中透露,此次更名是为统一品牌战略,将促使公司的市场竞争力及公众认知度进一步提升。

资料显示,金茂商标以公司全资附属公司名义在中国注册,2010年经国家工商行政管理总局商标局认定为中国驰名商标。公司主要从事的商业及住宅物业开发以及写字楼、酒店持有及经营等业务,均使用“金茂”品牌。

“方兴和绿地的改革思路是两类模式。绿地凭借的是多元化的产品战略,而方兴则是一种产品聚焦的战略。但最后的目的是一样的,即通过改善公司治理结构来促进业绩的提升。”上海某智库研究总监严跃进对观点地产新媒体如是分析。

高通智库研究员李丹亦认为,从更名方向以及引入股东力量可以大致窥探方兴地产不同于绿地控股的混改路径。

“绿地做混改的时候,大家最关注的是引入的社会资本是多少、员工持股计划怎么样,它的方案是让员工得到激励从而促进公司发展,更多是经营管理层面的改变。”

反观方兴地产,其更名金茂控股,更加凸出了公司产品和业务重心,引入的新华保险,作为险资概念,与公司金融、养老等业务融合方面有很大想象空间,而郭炳湘和华平基金在商业地产领域均有丰富经验,这也是方兴地产眼下着重发展的业务领域。

此外,汇丰银行还指出,新投资者新华保险可通过共享的销售平台,提升销售执行力,同时新鸿基前主席郭炳湘有丰富在港经营地产的经验,料有助公司管理及发展。

根据方兴地产管理层透露的五年计划,到2019年,公司的销售规模签约额达800亿,2019年持有收入50亿元,税前利润总额80亿。为严守现金流安全稳健,方兴地产的财务杠杆比率严格控制在60%的安全线以下。

彼时中金公司分析师曾指出,“方兴地产未来五年销售目标雄心勃勃,但公司过往表现难以支撑。”但若将该目标置于公司充分享受混改红利的前提下,毫无疑问会增加达成几率。

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