中国金茂转型逻辑:多元化“明路”与扩张“暗礁”

实现规模扩张仍是金茂近几年的重要任务之一。只是在传统“拿地-开发”模式之外,其还将目标投向并购市场。但金茂以“地王”项目起家,这些项目沉淀的资金量大,去化速度慢。一旦市场出现问题,就容易拖累全局。

10月28日,中国金茂与新华保险签订合作备忘录,欲在房地产开发、资本运作、渠道和客户共享等方面进行深度合作。此时距离“方兴地产”更名为“中国金茂”仅有2个月时间;距离新华保险借配股时机跻身金茂第二大股东仅有4个月。

配股为金茂扩充了资金来源,为规模扩张打下基础,其过程遵循着混合所有制改革的各项规则。更名是其多元化战略在品牌上的体现,既有房地产大环境不佳的考虑,也有兼顾形象的一面。

金茂的转身,被看做是房企转型的缩影。如何平衡多元化发展与规模扩张、资金多元与混改要求的矛盾,在金茂的转型逻辑中可见一斑。

房地产仍是主业

“现在房地产业面临的大环境不好,人口红利在减退,供需关系发生逆转,整个行业的利润率在下滑。”中国金茂新闻发言人曾飞向21世纪经济报道记者如此解释其战略升级的大背景。

今年8月方兴地产发布公告称,公司名称由方兴地产中国(有限)公司更改为中国金茂控股集团有限公司。10月中国金茂发布“双轮两翼”品牌战略,并将转型“城市运营商”。

中国金茂总经理李从瑞的解读是:“双轮”即开发加持有,继续深耕房地产主业;“两翼”即服务与金融,整合服务资源,并打造地产金融创新平台。

与新华保险的深度合作内容,即体现在“两翼”战略上。金融方面,新华保险投资中国金茂发行各类金融工具,如高级债、永续债等;新华保险与中国金茂在境内外房地产私募基金、众筹、理财、基金等方面深化合作。服务方面,新华保险可与中国金茂形成渠道和客户资源互补,双方将继续探索与革新营销领域业态。

曾飞说,实施多元化战略的方向早在去年就已确定,这与引入保险资金的动作环环相扣。“按照中化集团的习惯,公司每年都做3年战略的修订,但会根据形势变化滚动调整。”

外界更多将金茂的“双轮两翼”理解为多元化,但相较于其提出把写字楼业务打包上市的目标,对于金融和服务领域的业务占比和利润目标,金茂并未公布。

曾飞解释为,新的业态要产生固定收益需要时间,“短期内,开发加持有仍然是我们的基础优势,也是利润支撑。”

中化集团对于各个子公司,每年都会设置利润贡献要求。在多元化前提下,中国金茂的利润贡献点仍主要来自地产业务,这已成为集团共识。

中化的“影子”

依托中化集团的央企背景,金茂的出身不可谓不高贵。但在其发展过程中,由于起步高调,发展速度较快,其房地产开发的印记显得过于浓厚。

2009年,方兴地产以一块“地王”起家,在北京打造出“金茂府”项目,并屡获销冠。此后几年间,方兴接连在北京开发多个高端住宅项目,并向上海、青岛、南京、长沙、丽江等城市进发,其项目多以“金茂系”命名。

6年间,公司销售规模达到250亿,成为稳居第二梯队的中型开发商。2014年,该公司旗下的酒店业务在香港分拆上市。

中化集团意欲淡化其“房地产”性质。“房地产开发商无非是找一块地,盖房子,卖出去。然后扩大化生产。”曾飞说。

相比之下,“城市运营商”意味着不做复制,通过规划引导、产业导入、配套建设、住宅开发等,推进城市建设和运营,其中体现了一种社会责任。

中化集团对品牌形象颇为重视。中国金茂内部人士向21世纪经济报道记者表示,在今年6月金茂的配股过程中,之所以引入GIC、华平等资金,除本身就有合作基础外,还在于其在市场上“有正面影响力”。

这种重视还体现在财务层面。过去多年来,金茂将公司的杠杆红线严格控制在67%的水平上,使得其盈利能力和债务结构位于内房股前列,并在资本市场赢得了良好口碑。

多位分析人士表示,在当前央企混合所有制改革风潮渐起的背景下,中化集团树立旗下地产公司的品牌形象,并强化管控,显得十分有必要。今年10月9日,中国金茂原掌舵人何操宣布退休,继任者蔡希有的身份为中国中化股份有限公司副董事长。这一任命正体现出母公司强化管控的思路。

在股权多元化过程中,曾飞说,上一轮配股的股东方都有继续增持金茂的意愿,未来不排除以配股方式继续募资的可能,但原则是:中化集团始终会保持相对控股地位。

规模路上的暗礁

对金茂而言,以配股方式募得资金,其目的之一在于实现规模扩张。按照此前制定的目标,到2019年,金茂的销售规模要达到800亿。

今年前9个月,中国金茂累计取得物业签约销售额约172亿元。若以今年其完成248亿的销售目标计算,要达到2019年的目标,未来四年的年均销售增长率需维持在34%的水平。

业内人士指出,在整体市场供大于求的背景下,销售额维持34%增长几乎是天方夜谭。过去几年来,也很少有房企以上述节奏实现扩张。多数从业者甚至认为,最好的规模扩张时机已经过去。

据悉,金茂的上述远期目标很有可能做出调整。但实现规模扩张,仍是其近几年的重要任务之一。唯一的变化是,在传统的“拿地-开发”模式之外,金茂还将目标投向并购市场。曾飞还特别指出,在与新华保险的合作备忘录中,也体现了这一点。

据了解,金茂正在寻求“质量好、价格低”的并购机会,以期迅速做大规模。未来不排除有并购交易的可能。

但一位不愿透露姓名的分析师向21世纪经济报道记者指出,金茂的固有发展模式蕴藏着一定风险。“金茂以‘地王’项目起家,在操作高端住宅项目上取得了极大成功,但这些项目沉淀的资金量大,去化速度慢。一旦市场出现问题,就容易拖累全局。”

金茂的区域定位,集中在一二线城市的核心地段,且习惯进行大体量项目开发。近期一二线城市地价上涨明显。北京市场的高价地“盛宴”,被认为正在使该区域的风险不断累积。

今年10月11日,金茂和碧桂园以51.8亿元的总价拿下北京市丰台区的两宗地块,因价格过高,碧桂园已提出退地申请。10月30日,金茂又以38.84亿元的价格拿下杭州年度“地王”。

上述分析师指出,尽管当前资金成本低廉,但大量获取高价地项目,仍会给公司带来较大压力。在金茂的规模并未大到足以分担区域风险的情况下,该种模式仍需警惕。

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