细数商业地产和住宅地产的18个不同点:只有5%相似度

有人说,商业地产和住宅地产的相似度只有5%!

看完下面这18个不同点,不管你信不信,反正小编是信了!

1. 土地使用年限不同:商业用地使用权只有四十年;住宅用地使用权七十年。

2. 用途不同:商业地产满足的是经商需求,住宅地产满足的是居住需求。

3. 客户不同:商业地产客户是商户(品牌商),住宅地产客户是普通购房者。

4. 市场规模不同:商业地产需求客户少,投资门槛高;住宅地产需求客户众多,几乎人人都有买房需求,受政策影响大。

5. 开发流程不同:商业地产开发流程长而复杂,包括建设、招商(销售)、运营管理多个环节,核心是运营;住宅地产只有建造、销售两个环节,核心是建造。

6. 开发要求不同:商业地产要宜商,要聚集,要热闹,要综合利用,要高密度;住宅地产要宜居,要通风,要安静,要采光好,要私密性,低密度更可加分。

7. 开发难度不同:商业地产体量大,对造型要求高,结构难度大,施工复杂,基本都是独立设计,可复制性小;住宅地产标准化较高,可复制性极强,从产品定位到户型设计到营销方案,基本都可以标准化地批量生产和复制粘贴。

8. 客户关系不同:商业地产是租赁关系(散卖的没几个好下场的),住宅地产是买卖关系。

9. 升值诱因不同:商业地产升值靠运营管理;住宅地产升值靠自身土地资源禀赋。

10. 回报模式不同:商业地产除了卖商铺之外,还可以出租,还可以自己持有经营;住宅模式只有一种方式:卖卖卖。

11. 回收周期不同:商业地产资金沉淀大,回报周期长;住宅地产利润相对低,但回收周期快。

12. 开发逻辑不同:商业地产看的是稳定长期的收益,住宅地产更关注存货(资金)的高周转。

13. 产品属性不同:商业地产本质上是长期收益的金融工具,住宅地产本质上是商品。

14. 投资风险不同:住宅项目只要价格合适,没有卖不掉的;商业项目从前期调研定位到后期招商运营管理,其中一环出了问题,即使租金降到底,售价降到底,也很难拯救。

15. 竞争方式不同:商业项目具有排他性,如果旁边已有个万达广场了,除非做个完全不一样定位的项目,不然很难办;住宅地产则倡导共建共享共融,多家开发商同时在一个区域开发项目,可迅速炒热一个片区,大家共享片区升值利益。

16. 营销重点不同:住宅项目营销重点在于描绘现实利益,比如,景观房诉求住的舒服,学区房诉求教育,豪宅诉求身份的体现;商业项目营销重点在于描绘未来美好预期,要告诉消费者项目未来有多火,生意有多好,租金有多高。

17. 对待同行的态度不同:住宅项目和商业项目的大考,一个叫开盘,一个叫开业。住宅项目开盘的时候,会像防贼一样防同行来踩盘、截客;商业项目开业的时候,大都会约上一帮同行来观摩,根本不担心被踩盘、偷师。

18. 开发商属性不同:商业项目至少在前期阶段是围绕招商进行的,不需要直接面对终端消费者,品牌商才是客户,所以可以把商业开发商看成是B2B类型的平台公司;住宅项目的终极目的是把房子卖掉,需要直接面向消费者,所以住宅开发商是B2C类型的公司。

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