昆明开发规划11个地下商业综合体 或将造一个地下城

地铁的到来,让昆明人有了第一次地下出行的体验。而此时,昆明城市地下空间开发规划的到来,又将让昆明人尝试别样的“地下城”生活。

不久的将来,或许我们都将在地下享受到更多交通的便利和消费的便捷。或许也有人更留恋地面上的阳光和空气,喜欢走在街上看人来车往,或者坐在购物中心里喝着咖啡晒着太阳。一个地上城,一个地下城,这将会是怎样的一种感觉?

规划

5年后的开发量 相当于城市建筑总量的10%以上

今年10月,昆明市规划局对《昆明城市地下空间开发利用专项规划》进行了公示。在11月底,市规划局下属的昆明市城市地下管线探测管理办公室,正式更名为昆明市城市地下空间规划管理办公室。根据规划,昆明市中心城的地下空间布局规划将形成“三核、两带、六心、三‘十’字轴”的布局结构。5年后,地下空间开发量将相当于城市建筑总量的10%以上;15年后,地下空间开发量将相当于城市建筑总量的15%以上。

除了地下交通系统规划、地下公共设施规划等,规划明确了8个地下空间重点开发片区:火车北站片区、东风广场-顺城片区、火车南窑站片区、西部梁家河车场片区、金产中心及绿荫大道沿线地区、五里多片区、巫家坝片区、呈贡新区核心区。

此外,规划在中心城范围选择11个区域作为大型地下综合体和地下商业街的主要建设区域,其中主城区9个,呈贡区2个,具体区域为北部山水新城、火车北站、梁家河、三市街、东风广场、火车南站、金产中心、巫家坝新中心、广福路、呈贡火车站、呈贡彩云南路。不仅如此,规划还选择了9个区域作为大型下沉式广场的重点布局区域。

从整体的开发量来看,业内人士认为,五年或十年后,昆明将会出现一个“地下城”。地下人行通道、地下机动车道路、地下停车场、地下仓库、地下商业街、地下商业综合体、下沉式广场等体系的完备,或许会为昆明开拓一个新的发展空间,同时也为昆明人创造一种全新的生活方式。

意义

扩大城市空间容量 发展三维立体城市

昆明城的空间到底有多大?曾经的昆明,城里只是局限在一环范围内。根据市民周先生的回忆,大约十年前,只要到了滇池路,就意味着走到郊区了,人很少,车也打不到。而现在,昆明已经发展到了三环以外,滇池路也成为了城市主干道,南亚商圈也逐渐发展成昆明城市的商业副中心。

人口数量增多,交通压力增大,城市需要扩容,昆明不断更新着城市空间的边际。这几年来,记者注意到,昆明的南市区、北市区、西市区、东市区四大区域都在同步发展,多中心时代已经来临。

昆明的地上空间呈现出了一道道亮丽的风景线,欣都龙城、昆明西山万达广场、爱琴海购物公园、昆明广场购物中心等商业体崛起,昆钢大厦、昆明269、万达·昆明双塔等写字楼耸立,洋房、别墅、高层住宅等小区遍布,昆明的地面空间给了城市很多精彩。

那么,昆明地下空间的开发利用,是否也会成为昆明的另一番城市风景呢?

“随着城市人口的增加,尤其是城市中心人口密度越来越大,对地下空间的开发利用,有利于城市中心交通以及土地使用的压力释放。除了地铁、车道、人行道、管道等共同用途之外,地下空间的商业用途也比较广,包括地下餐饮、娱乐、百货等商业的发展。” 云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示,从国际经验来看,地下空间对大城市的发展是有巨大贡献的,比如像日本的东京、大阪等城市。

第一次到日本,我们可以发现,东京并没有想象中的拥挤,因为城市的地下空间开发得很好,感觉差不多有三分之一的人在地下活动。但从昆明目前的情况来看,地面空间以及商业的量比较大,地下空间的开发需要一定的缓冲期,更需要天时地利人和。

趋势

地铁沿线成地下大动脉 推动地下商业的开发

不可否认,城市需要向前发展,而对地下空间开发的利用,或许是一种前瞻性的布局,但如何更好地结合城市的实际情况进行发展,是非常关键的。

记者注意到,伴随着地铁的出现,全国多个城市已经开始打造地下商业,包括南京、成都、沈阳等城市。目前,南京在江北新街口将打造40万平方米地下商业,结合了地铁4号线的主要站点通道,这个地下城包含了商业零售、文化娱乐、体育休闲等设施,还有地铁站、步行道、停车场、综合管廊等。此外,长沙的运达中央广场地下商业、商业街的部分商业也已经开业,与地铁2号线长沙大道站无缝对接。

“实际上,地下空间的开发,主要是解决两个问题,一是交通的便利,二是商业的便捷。”昆明赢阁商业地产顾问机构董事长马原认为,随着地铁的修建,地铁沿线的地下物业得到了更好的提升。

从去年4月30日,昆明地铁1、2号线首期工程开始运营,打通了昆明的南北。从“尝新鲜”到真正把地铁当成“出行方式”,记者发现,现在坐地铁基本找不到位置了,大多时候车厢里都站满了人。根据相关数据显示,昆明地铁日均客流20万人次以上,目前地铁的人气也在不断提升。随着地铁3号线等工程的推进,昆明的地铁网络正在慢慢形成,出行的便利性也将得到提升。

显然,人气带来商气,地铁将会推动地下商业的开发。此次昆明地下空间的规划,也与地铁轨道紧密结合,强调商业与地铁的连通性。“并不是与地铁接驳的商业都可以做得好。”马原直言,人流是做好地下商业的最重要的因素。人流的多少,人流的方向,决定了地下商业的死活。

期待

地铁东风广场站 将成昆明首座大型地下商业综合体

未来,是值得期待的,但是又充满着很多未知的改变。从昆明地下空间的开发规划,8大重点区域,11个地下商业综合体,描绘了一个未来的地下城,而昆明地铁网的修建也在加快步伐。目前,根据昆明轨道交通集团有限公司发布的消息显示,拟在原东风广场和工人文化宫用地范围内投资实施东风广场北片区开发,结合地铁东风广场站将其打造成昆明首座大型地下商业综合体。

“东风广场站是多条地铁线的交会处,同时也是昆明南北、东西的交会点,在这个区域打造地下商业是非常具有优势的。”马原认为,地下商业的选址很重要,如果从东风广场到市中心片区全部打通,将会更加有利于整体商业的发展。这样优厚的地下商业发展区域,在昆明屈指可数。对于昆明来说,只要把这个点做好就已经很不错了。

从东风广场地铁站沿着东风西路,就直接到达了三市街商圈,聚集了顺城购物中心、正义坊购物中心、百大新天地、昆明百货大楼、百盛等多个购物中心,作为传统的城市中心商业区,三市街商业氛围浓厚,一旦与东风广场连动起来,这将是发展地下商业的重要动力。

有了发达的交通以及成熟的商圈,正如重庆观音桥商圈的金观地下商业街,作为昆明规划的首座大型地下商业综合体,地铁东风广场站是否会给昆明带来更多惊喜呢?

昆明地面商业“爆棚” 地下商业更要盯紧人

商业向上发展,还是向下掘金?或许,多维立体城市的发展,更需要多维角度的思考。从昆明地下空间的开发规划中,伴随着地铁网络的完善,未来的五年或十年,昆明的地下商业将给昆明带来什么?如今,昆明地面的商业体量已经非常大,招商难、同质化严重等问题也比较凸显。那么,未来的地下商业与地面商业又将如何“碰撞”?

借鉴

日本地下商业兼具商业、交通、游览三大功能

很多城市发展地下商业的模式并不是很成熟,但国外有很多典型的案例,可以为今后发展地下商业提供一些借鉴。相对而言,日本的地下商业是最具有代表性的。在日本的各个大城市中,地下商业随处可见。大阪唯波地下街是日本最早的地下商业街,同时也是世界上的第一条地下商业街。在日本,地下商业街与地面的街道几乎是完全一样的,道路宽阔,光线柔和,空气新鲜,比地面更加舒适。

发达的交通系统为地下商业带来了巨大的人流量,而地下商业也为消费提供了很好的平台。日本大阪的地下商业街,商品从日常生活用品到品牌服装、饰品等一应俱全,还有餐厅、咖啡店等商家。走在里面,还可以看到花、树木、雕塑、喷泉等景观,艺术与商业融合为一体,给消费者更多体验感。整体而言,日本大阪的地下商业同时兼具商业、交通、游览三大功能,与地面商业的差别并不是很大,而且还没有地面汽车噪音、灰尘的干扰。

美国

洛克菲勒中心前下沉式广场创造人流动线

对于昆明地下空间的开发利用来说,地铁是一个基本的脉络。而对于地下商业的发展而言,地铁已经成为了必不可少的因素。香港的地铁曾被誉为“目前世界上惟一盈利的城市地铁”。地铁是香港人的主要交通工具,几乎每个地铁站都盖有商业,形成了一个个商圈,成就了香港的购物天堂。

在地下商业与地铁的结合方面,美国洛克菲勒中心前的下沉式广场是做得比较出色的。项目与周边的地下商场连通,并且地下的商业街与地铁线以及地面的办公楼相互连接,创造了立体式的人流动线,每天有超过25万的人流量,不仅把地铁商业的价值发挥出来,更与周边的商业、商务形成了灵活的互动。

此外,下沉式广场在夏天可以成为露天咖啡吧,在冬天可以成为滑冰场,而地下层还可以参观,就餐时可以直接看到广场上的各种活动,让人赏心悦目。

现状

昆明地下商业 整体缺乏人气

地下商业,最常见的是城市繁华商圈的人防过道、地铁以及交通枢纽的地下空间,有地下商业街、地下商业广场、地下商业体等形式,是相对比较独立的地下商业。严格意义上来说,商场以及购物中心的负一层、负二层等,并不能作为地下商业的范畴。最初,地下商业是从人防过道中发展起来的商业街,随着消费需求、商业形态的改变,逐渐出现了大型的地下商业广场。

那么,地下商业对昆明人的生活有多大的影响?在采访过程中,不少市民对昆明地下商业印象比较深刻的是正义坊购物中心的负一层,以衣服、鞋子等为主,还有围巾、指甲油等小物件。记者周末到实地采访时发现,正义坊负一层的人气还是不错的,但这不能作为昆明地下商业的代表。

若是脱离了购物中心,昆明的地下商业“隐约”可以寻找。或许,很多昆明人都没有逛地下商业的习惯,金碧地下商城等地下商业有些没落,人气不足,很多商铺经营不下去。但是小花园的地下女人街还是有不少人知晓的,在人民中路与青年路的交叉口,靠近新西南购物广场、苏宁电器等。

从街道一边的入口走进去,感觉空气有些闷,但是商品玲琅满目,可以看到专卖挂件、雨伞、眼镜、包包、衣服等店铺,价格相对比较实惠,人并不是特别多,还有少量铺面在转让。记者从58同城上发现,这里一家经营服装的24㎡商铺转让费17万,租金为16000元/月。由于地段比较繁华,商铺的租金也要更贵一些。

整体上来看,昆明的地下商业分布比较零散,规模相对较小,业态比较传统,缺乏人气,经营得好的地下商业更是屈指可数。

疑惑

地面商业体量巨大 未来地下商业如何生存

当前,昆明地下商业的生存状况并不是特别理想。面对地面“爆棚”的商业体量,未来的地下商业是否走得更加艰难?根据数据统计,预计未来三到五年,昆明将有近2000万方商业项目面市,城市的人均商业占比接近3平方米。

在今年年初,昆明预计开业的商业项目有将近20个,然而,现在已经接近了2015年的尾声,能够真正实现开业的项目也不过是一个巴掌的数。地面的商业项目陷入了发展的困境,昆明的商业过剩已经成为一种共识,而招商难、同质化严重等问题也成为了商业地产的一块“心病”。

“繁荣了地下,必然会淡薄地面。昆明商业发展的节奏要不要走得那么快?”马原提出了疑惑。在他看来,现在要先考虑的应该是如何解决地面商业的问题,再去发展城市的多维立体空间。地面的商业项目至今还在苦苦挣扎,那么多的地下商业要发展起来,还需要很长的时间。

在西南地区,成都的地下商业发展也正处于一个起步阶段。近期,根据媒体报道指出,成都的地下商业人气惨淡,关店频繁,存在定位模糊、业态单一、品质不高等多种问题,只有少数地铁站的地下商场经营状况较好。由于处于初期的探索阶段,成都的地下商业价值也将重新开始挖掘。

在昆明城市地下空间的开发规划下,11个地下城市综合体将如何生存?地铁是否可以成为重要的助力?这需要更多的探讨。

值得注意的是,地下商业经营的商品以零售为主,而目前所有的零售都面临着电商的冲击,同时也面临着新的变革,那么地下商业需要开拓新的发展思路。

探讨

人流量是地下商业的基础 更需要定位精准

“发展是一把双刃剑。作为规划来说,眼光要放长远,既要看到今天,也要看到未来。昆明地下空间的开发利用,肯定是未来城市的发展方向。从目前的情况来看,现在未必是昆明开发地下商业的最好时机。”周大研坦言,很多地方都在开发地下空间,同时也在做地下商业,但更重要的是要更加专业更加科学地做好定位,尤其是找准“人流和商业的结合点”。

在这个基础上,地下商业的定位要做得精准,要根据周边商圈、消费特征等市场调查,确定商业主题、业态配比等,包括体验式业态、情景式消费等特色。对于此,马原表示,除了业态规划以及定位,还要看地下商业是否属于最主要的人流通道,是否顺应人流的方向。只有在传统的市中心、商业中心、商务中心,行走的人才有可能产生购买行为。

人是形成商业氛围最关键也是最基础的元素。从城市的发展情况来看,交通枢纽或者成熟商圈的地下商业更容易发展起来。交通枢纽是客流的集散地,成熟商圈是消费的集散地,这样有利于地下商业与交通枢纽、成熟商圈形成互动,才能不断提升地下商业的价值。因此,找准“位置”是非常重要的。

在地面上,呼吸着新鲜的空气,沐浴着灿烂的阳光,让人格外舒服。由于地下空间相对比较封闭,空气通常比较闷,光线、环境、卫生等较差。为此,在打造地下空间的过程中,注重空气、灯光等环境质量的提升,也将有利于地下商业的发展,为过往的客流提供一个更加舒适的消费环境,才能提高人流消费的转化率。

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